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A rara combinação de alto retorno e baixo risco oferecida ao investidor pela renda fixa fica ainda mais evidente com a taxa básica de juros (Selic) a 14,25%, patamar alcançado após a última reunião do Copom (Comitê de Política Monetária do Banco Central).
De um lado, isso tende a drenar recursos dos fundos imobiliários (FIIs). Do outro, pode beneficiá-los, segundo especialistas em FIIs.
Eles lembram que há oportunidades na mesa pelos descontos já elevados das cotas, que podem se intensificar, principalmente no caso dos fundos de tijolo (que investem diretamente em imóveis). Além disso, parte dos fundos de papel, voltados a títulos imobiliários, tendem a ter mais retorno com juros mais altos, apesar do risco também se elevar.
“A saída de pessoas físicas pode levar a uma queda adicional nas cotas, apesar da decisão já ter sido em boa parte precificada. Mas ao mesmo tempo abre oportunidade de compra de um ativo que não perdeu seu fundamento, e que foi impactado pelo cenário macroeconômico”, diz Felipe Ribeiro, sócio diretor de investimentos alternativos do Clube FII.
Fundos de papel tendem a se beneficiar
Os fundos de papel são aqueles que investem em ativos lastreados em créditos imobiliários, e costumam ter seus rendimentos corrigidos por índices de inflação ou taxa de juros.
Ribeiro, do Clube FII, afirma que o novo aumento na Selic tem impacto positivo direto sobre os fundos de CRI (Certificado de Recebível Imobiliário), em especial os indexados ao CDI (Certificado de Depósito Imobiliário).
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“Mas há um outro lado, que é o fato de que a dívida do CRI está sendo paga pelo devedor, que é prejudicado pelo aumento da taxa de juros. Aumenta a oportunidade de inadimplência”, lembra.
Para Artur Carneiro, sócio-fundador da Éxes, do fundo imobiliário EXES11, o movimento é bastante positivo para os FIIs de papel.
“O aumento do CDI ajuda no retorno dos fundos. O investidor vinha migrando o portfólio de olho no retrovisor, mas neste ano vimos uma retomada forte do Ifix [índice de fundos imobiliários]”, lembra. “Isso se reflete na visão do investidor sobre a rentabilidade”.
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No acumulado do ano até agora, o Ifix, que é o índice de fundos imobiliários, teve alta de 4,8%, recuperando parte da queda sofrida entre o final do ano passado e o início deste ano.
De acordo com Carneiro, muitos fundos possuem um percentual significativo de recursos alocados em CDI, o que impacta o retorno de forma positiva. “Ao longo do tempo, o investidor começa a fazer a migração de volta para os FIIs, depois do susto de ter se dado conta de que o CDI vai para 15%. Mas isso já foi absorvido, é um movimento que já aconteceu no passado.”
Ele avalia que os fundos de papel devem ter impacto na rentabilidade em algumas semanas, o que deve atrair mais investimentos. “Vemos a retomada dos fundos de papel após um mês, que em geral é o tempo do impacto da alta dos juros no valor da cota.”
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Fundos de tijolo são prejudicados, mas podem ser oportunidade
No caso dos fundos de tijolos – aqueles que investem diretamente em imóveis –, a alta de juros tem um impacto mais negativo devido à possível redução do consumo e encarecimento das dívidas. Especialistas afirmam que esses fatores podem afetar tanto os resultados das empresas quanto a taxa de ocupação dos imóveis.
Por outro lado, Guilherme Sharovsky, diretor de crédito da Bloxs Capital Partners, lembra que os FIIs de tijolo são os de maior desconto em relação ao preço justo. “Quando a gente tem aumento da taxa de juros, os ativos imobiliários de tijolo tendem a decair de valor. Dessa forma, é um momento interessante para quem está pensando em uma estratégia de longo prazo, de geração de dividendos”, diz.
Ao mesmo tempo, há alertas importantes quando o assunto é investimentos em FIIs. Otmar Schenider, analista de FIIs da Nord Investimentos, lembra que os investidores devem ter cuidado com os investimentos nos FIIs com maior risco de crédito, como os de desenvolvimento imobiliário e os chamados “high yield”, de empresas que não possuem grau de investimento. “São fundos que requerem mais cautela ao investir, já que as empresas podem apresentar problemas de caixa com os juros mais altos.”