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Depois das fortes preocupações provocadas pela crise envolvendo alguns bancos americanos no mês passado, como o Silicon Valley Bank (SVB) e o Signature Bank nos Estados Unidos, o lendário gestor da Oaktree Capital, Howard Marks, alertou que o mercado imobiliário comercial americano (CRE) pode ter que lidar com uma onda de calotes, especialmente envolvendo hipotecas de lajes comerciais. Segundo ele, esse é um dos maiores medos dos bancos americanos atualmente.
Em carta enviada a investidores, o executivo destacou que cerca de 40% dos empréstimos envolvendo o mercado imobiliário comercial dos Estados Unidos vão precisar ser renovados até o fim de ano de 2025.
Embora as taxas cobradas sejam fixas, Marks afirmou que é bem provável que os juros estejam mais elevados, diante do aperto monetário iniciado pelo Federal Reserve (Fed, banco central americano) desde o ano passado.
Em um ambiente de juros mais alto por mais tempo, o gestor lembra que os bancos tenderão a ser mais seletivos ao oferecer crédito no próximo ano. Aliado a isso, há a possibilidade de uma recessão nos Estados Unidos, o que pode afetar os preços dos aluguéis e os níveis de ocupação dos imóveis, avalia o profissional.
Além dos efeitos da alta de juros, Marks recorda que houve uma mudança no esquema de trabalho das empresas por causa da pandemia. Segundo ele, o conceito de pessoas trabalhando cinco dias por semana em escritórios está sendo questionado e alterações do tipo podem ameaçar o modelo de negócios subjacente de proprietários de lajes corporativas.
“Embora os trabalhadores possam passar mais tempo no escritório no futuro, ninguém sabe quais níveis de ocupação os credores vão levar em conta em seus cálculos de refinanciamento”, pondera o executivo.
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Marks também chama atenção para a situação dos bancos. Ele alerta que as instituições financeiras são os maiores credores do mercado imobiliário comercial americano e cita um estudo do Bank of America (BofA) destacando que, em média, um banco grande costuma ter 50% do seu capital de risco em empréstimos voltados ao CRE, enquanto em um banco menor esse percentual pode chegar a 167%.
Nesse sentido, o gestor não nega que é “muito provável” que os americanos passem a ver calotes em empréstimos que envolvem hipotecas do CRE nas manchetes de jornais, mas pondera que isso não significa que as instituições financeiras irão sofrer perdas.
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“A inadimplência de hipotecas, geralmente, não sinaliza o fim da história, mas sim o início das negociações entre credores e proprietários. Em muitos casos, o resultado, provavelmente, será a extensão do empréstimo em outros termos”, observa o gestor.
Marks, porém, admite que uma situação como essa poderia assustar ainda mais os credores e contribuir ainda para uma sensação de aumento do risco no País.