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O mercado de fundos imobiliários tradicionalmente teve como protagonista as pessoas físicas, que respondem por aproximadamente 75% do patrimônio líquido do segmento. Mas o interesse de um outro perfil de investidor tem chamado cada vez mais a atenção.
Nos últimos cinco anos, a participação do investidor não residente (estrangeiro) no volume negociado dos fundos imobiliários dobrou, saltando de 7% em 2020 para 14%, em 2024.
No mesmo período, a fatia dos institucionais neste montante caiu de 28% para 22%, e da pessoa física recuou de 68% para 64%.
Os dados foram apresentados nesta quarta-feira (12) na abertura do XP Summit FIIs – Atraindo Investidores Globais. O evento reuniu representantes do mercado de FIIs e discutiu a ampliação da participação das cotas de fundos imobiliários nos ETFs (Exchange Traded Fund) – principal acesso do investidor estrangeiro ao produto brasileiro.
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Entre as vantagens do aumento da participação do investidor estrangeiro no mercado de FIIs estão a ampliação da liquidez, ainda um dos grandes desafios do segmento, e a redução da volatilidade em períodos de maior pessimismo no mercado.
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“Em momentos mais adversos como o atual, as cotações de um mercado dominado pela pessoa física ficam muito mais defasadas na comparação com o mercado real, refletindo o comportamento deste tipo de investidor”, explica Vinicius Duarte, head da mesa de fundos listados da XP. “A entrada do investidor estrangeiro traz mais volume, liquidez e racionalidade para este mercado”, complementa.
Participação estrangeira nos FIIs pode avançar mais
Na avaliação de Diego Roa, gerente de índice da LSEG (London Stock Exchange Group), a participação do investidor estrangeiro no mercado de fundos imobiliários tem um potencial ainda maior de expansão.
Segundo ele, o mercado imobiliário hoje responde por aproximadamente 5,4% de participação em índices globais – que servem como referência para a composição dos portfólios dos ETFs.
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Além disso, acrescenta, os fundos imobiliários têm sido incluídos em índices de ações, diminuindo o acesso do investidor estrangeiro focado especialmente em Reits (Real Estate Investment Trust) – espécie de FII dos Estados Unidos.
Desta forma, Roa defende um trabalho das gestoras brasileiras para alterar a percepção internacional em relação aos FIIs e que os fundos passem a ser incluídos nos índices ligados a Real Estate – e consequentemente nos ETFs globais do segmento.
Entre os passos fundamentais para alcançar este objetivo está a disponibilização de relatórios e demonstrações financeiras em inglês, além do próprio volume de negociação.
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O Hedge Brasil Shopping (HGBS11) já fez a lição de casa e, em setembro de 2024, foi o primeiro fundo imobiliário brasileiro a ingressar em um índice global de Real Estate, o FTSE EPRA Nareit Global Real Estate Index.
“Todo trimestre você recebe um fluxo comprador ou vendedor de acordo com a variação do ativo dentro do índice”, diz Felipe Freitas, da Hedge Investiments. “Isso traz muita visibilidade e, não à toa, fomos o primeiro FII também a ingressar na Nareit (National Association of Real Estate Investment Trusts), completa.