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Presente no portfólio de mais de 2,1 milhões de brasileiros, os fundos imobiliários são considerados uma alternativa simples e acessível para quem quer ganhar dinheiro com o mercado imobiliário. Alguns cuidados, porém, são fundamentais para evitar que o sonho da receita mensal com aluguel se torne um pesadelo.
O tema foi destaque do Liga de FIIs desta terça-feira (9), programa produzido pelo InfoMoney com a apresentação de Maria Fernanda Violatti, analista da XP, Thiago Otuki, economista do Clube FII, e Wellington Carvalho, repórter do InfoMoney. O convidado desta edição foi André Bacci, investidor que vive há mais de dez anos com os dividendos distribuídos pelos fundos imobiliários.
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Após cinco meses sem ganhos – quatro deles no negativo – o mercado de FIIs registrou alta de 3,5% em abril e reacendeu a expectativa do mercado em relação à retomada do segmento – que observa, entre outros pontos, o futuro da taxa básica de juros da economia, a Selic, atualmente em 13,75%.
Quanto mais alto o indicador, mais rentável se torna a renda fixa, que acaba atraindo investidores da renda variável e derrubando cotações de produtos como os fundos imobiliários. A redução da Selic teria um efeito contrário, elevando a atratividade dos FIIs.
A ansiedade em relação a um possível corte da Selic nos próximos meses pode induzir investidores ao erro, afirmam os especialistas, que dão dicas de como evitar armadilhas em um mercado que pode, de fato, oferecer boas oportunidades.
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Segundo eles, escolher um FII apenas pelo dividend yield (taxa de retorno com dividendos), não reinvestir os rendimentos e apostar todas as fichas em apenas um fundo estão entre as decisões que fazem o investidor perder dinheiro.
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Além do dividend yield
Para Otuki, a escolha do fundo imobiliário somente pelo dividend yield é o principal erro do investidor – infelizmente, ainda muito comum, afirma o economista.
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“O investidor escolhe um fundo em um ranking dos maiores pagadores de dividendos e não considera os riscos que aquela carteira oferece”, explica o especialista do Clube FII.
Segundo ele, mais importante do que avaliar o dividend yield, é saber se a distribuição atual de dividendos do fundo é sustentável ao longo do tempo.
Além disso, Otuki recomenda observar se, ao longo do período, houve alguma distribuição extraordinária – a venda de um imóvel, por exemplo –, que elevou o dividend yield do FII, mas que não se repetirá necessariamente no futuro.
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“O investidor que montar uma carteira com base apenas nos atuais maiores pagadores de dividendos tem grandes chances de perder dinheiro no futuro”, pontua.
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Há fundos e fundos
Outro erro que pode gerar prejuízo para o investidor de FIIs é não saber exatamente no que está investindo, aponta Bacci, que cita o exemplo dos fundos de “papel” – que investem em títulos de renda fixa ligados ao setor imobiliário.
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“Você pode pegar um fundo que investe mais em títulos indexados ao IPCA e outro focado mais na taxa do CDI”, explica. “Esses fundos terão comportamentos completamente diferentes embora sejam todos fundos de ‘papel’”, afirma.
Ainda utilizando os FIIs de “papel” como exemplo, Bacci lembra que as taxas embutidas nos títulos presentes no portfólio dos fundos indicarão o risco que cada carteira oferece ao investidor.
A ponderação, acrescenta, vale também para os fundos de “tijolo” – que investem diretamente em imóveis. Fatores como o número de ativos ou a participação de um inquilino em uma carteira podem exigir uma análise diferenciada de um fundo – quando comparado aos demais do mesmo segmento.
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Gastar todos os dividendos
Otuki, do Clube FII, lembra também que o reinvestimento de dividendos é fundamental para quem tem um portfólio com perfil previdenciário – focado na geração de renda passiva no futuro.
“Todas as simulações mostram que a estratégia, ao longo do tempo, se mostra mais eficiente do que às que desconsideram o reinvestimento dos dividendos”, reforça.
No caso dos fundos de “papel”, a prática – geralmente opcional para os investidores – acaba se tornando quase obrigatória dada a dinâmica desta classe de FII.
Entre os ativos presentes na carteira de um FII de “papel” está o CRI (certificado de recebíveis imobiliários), instrumento usado por empresas do setor imobiliário para captar recursos no mercado.
Na prática, essas companhias “empacotam” receitas futuras que têm para receber – como aluguéis ou parcelas pela venda de apartamentos – em um título, que é vendido aos investidores, como os FIIs.
Os papéis embutem um rendimento mensal prefixado e a correção monetária por um indicador, que normalmente é a taxa do CDI (certificado de depósito interbancário) ou o IPCA.
Alguns fundos de “papel” distribuem como dividendos tanto o rendimento mensal como a correção monetária dos títulos – exigindo do investidor o reinvestimento do equivalente à inflação do período para evitar perda de patrimônio.
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Apostar todas as fichas em apenas um fundo
Embora o mercado de FIIs ofereça atualmente boas oportunidades, investir em apenas um fundo imobiliário pode reduzir a chance de ganhos – ou aumentar a possibilidade de prejuízo – com o produto, sinaliza Bacci.
“Quase todas as histórias de ‘terror’ da Bolsa envolvem a questão da concentração [investir boa parte do patrimônio em poucos ativos]”, destaca o especialista em fundos imobiliários. Para ele a diversificação de fundos e de segmentos é fundamental para a saúde do portfólio.
Ele reforça o discurso de que uma carteira com 13 ou 14 fundos – de diferentes tipos – seria suficiente para reduzir drasticamente o risco do investidor e garantir o recebimento de dividendos sem grandes sustos.
“Eu, por exemplo, tenho uma carteira diversificada e não perdi o sono com a recente queda dos FIIs de ‘papel’”, lembra. “O meu portfólio caiu no máximo 5% porque eu tinha um pedacinho pequeno de cada fundo [e não fez grande diferença no patrimônio total]”, exemplifica.
Confira mais dicas de André Bacci na edição desta semana do Liga de FIIs. Produzido pelo InfoMoney, o programa vai ao ar todas as terças-feiras, às 19h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.