Fim dos ganhos de 1% ao mês com FIIs? Cotas em alta minam dividendos, mas alguns setores devem se safar

Ensaiando uma retomada, o mercado de fundos imobiliários chegou a engatar uma sequência de 19 sessões seguidas de ganhos nas últimas semanas. A valorização das cotas, porém, pode reduzir o retorno com dividendos de quem ingressar no mercado a partir de agora. Seria o fim dos rendimentos de 1% ao mês com FIIs?

Considerando apenas os 111 FIIs que compõem o Ifix – índice dos fundos imobiliários mais negociados na Bolsa – 65 apresentaram dividend yield (taxa de retorno com dividendos) acima de 1% em abril, ou aproximadamente 60%.

O cálculo do indicador corresponde à divisão dos dividendos pagos pela cotação das cotas do FII. Portanto, quanto mais valorizado estiver o fundo, menor será o dividend yield. Mas a possível redução da taxa não significa necessariamente um entrave para os investidores que desejam adquirir o produto, afirma Caio Araujo, analista de FIIs da Empiricus Research.

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“O percentual de 1% ao mês que observamos atualmente não vai durar para sempre”, afirma. “Mas mesmo com a eventual queda de juros, os FIIs se manterão como bons veículos para surfar este período [de afrouxamento monetário]”.

A expectativa pela queda na taxa básica de juros da economia, a Selic, nos próximos trimestres é apontada como principal motivo para o comportamento do mercado de FIIs nos últimos meses.

Em abril, o Ifix subiu de 3,5%, interrompendo uma sequência de cinco meses sem ganhos. Em maio, o indicador já acumula alta de mais de 5%.

Mesmo em um cenário sugerindo que o melhor momento para ganhar dividendos com FIIs já passou, analistas sinalizam que o produto se mantém atrativo – inclusive com a possibilidade do sonhado 1% ao mês. A seleção das carteiras e dos segmentos, entretanto, exigirá cada vez mais atenção do investidor.

FIIs de “papel” ainda são os “queridinhos”

Luiz Nuin, analista de investimentos e especialista em fundos imobiliários, ainda não está totalmente confiante em relação à retomada do segmento de FIIs. Para ele, há muitas incertezas – tanto no cenário doméstico como no externo – que impedem a recuperação do mercado.

Ele lembra que, desde 2022, o mercado tenta projetar quando finalmente a taxa de juros começará a cair. Até agora, recorda, houve algumas expectativas frustradas e a queda foi postergada.

Independentemente da flexibilização da política monetária, Nuin acredita que o cenário de dividend yield na casa de 1% ao mês deve permanecer ainda por algum tempo para boa parte dos fundos.

“Considerando que as projeções dos juros indicam um patamar de dois dígitos para os próximos seis a 12 meses, fundos de ‘papel’ ainda devem mostrar rentabilidade neste nível pelo mesmo prazo”, detalha o analista, que se refere aos fundos que investem em títulos de renda fixa atrelados a índices de inflação e à taxa do CDI (certificado de depósito interbancário).

Quanto mais elevados estão os indicadores, maior é a receita desta classe de ativo – e, consequentemente, o dividendo pago aos cotistas. Dados a elevação dos preços e o ciclo de alta dos juros nos últimos anos, os FIIs de “papel” se tornaram os “queridinhos” do mercado com seus dividendos turbinados.

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Araújo, da Empiricus, concorda que FIIs de “papel” seguirão atrativos por um bom tempo.

“Os títulos presentes nas carteiras ainda têm altas taxas contratadas para as operações e um prazo interessante para boa parte dos fundos”, observa. “Eles tendem a continuar pagando bons dividendos no médio prazo”.

E mesmo considerando uma possível queda dos dividendos dos FIIs daqui para frente, dada a expectativa de valorização de cotas e juros menores, Araújo lembra que outros ativos deverão seguir o mesmo caminho.

“A atratividade dos FIIs é relativa, e vai depender muito do quanto outras aplicações pagarão”, pontua. “A Selic – referência para as aplicações de renda fixa – não ficará em 13,75% ao ano durante um longo período”.

E os dividendos dos FIIs de “tijolo”?

Os fundos de “tijolo” – que investem diretamente em imóveis – foram os mais prejudicados pelas restrições impostas pela pandemia da Covid-19 nos últimos anos, especialmente os segmentos de shopping e escritório, que perderam receita com a redução na circulação de pessoas.

Sem a proteção contra inflação e os juros altos dos fundos de “papel”, essa classe de FIIs reduziu dividendos, perdeu valor na Bolsa e até hoje negocia abaixo do valor patrimonial – considerando o indicador P/VPA (preço sobre valor patrimonial).

Quanto mais próximo de 1 é o P/VPA, mais perto a cota está do valor justo. Acima deste nível, o indicador sinaliza que o papel está negociando com ágio e, abaixo, com desconto. Lajes corporativas (escritório), por exemplo, têm um P/VPA médio de 0,74 – o que sinalizaria um desconto de 26%, de acordo com recente estudo do Clube FII.

Nos últimos dois meses, os fundos de “tijolo” já acumulam alta de mais de 10% – valorização que também pode apontar para uma redução de dividend yield. Mas Araújo pondera:

“Os aluguéis dos imóveis dos fundos imobiliários são corrigidos pela inflação, ou seja, mesmo com a valorização da cota, o valor da locação será reajustado ao longo do tempo”, explica o especialista, ao reforçar que os dividendos dessas carteiras também tendem a aumentar.

Além disso, o analista lembra que os fundos de “tijolo” oferecem grande oportunidade de ganho de capital dado o atual nível de desconto que oferecem.

Pensando nos dois fatores – dividendos e ganho de capital –, Araújo diz observar com atenção os segmentos de shopping e escritório.

Cenário exige maior atenção para investir em FIIs

Embora ainda mantenha visão positiva para os dividendos dos FIIs no curto e médio prazo, Nuin pondera que um cenário com cotas menos descontadas e de corte de juros exigirá mais atenção do investidor na escolha dos papéis. Além do segmento, é necessário avaliar outras características das carteiras, orienta.

“Neste cenário, será fundamental olhar com atenção fundos diversificados, bem localizados e bem administrados”, recomenda.

Os analistas ainda sugerem a análise do histórico de dividendos dos fundos, padrão construtivo dos imóveis ou classificação de crédito dos títulos de dívida, no caso dos FIIs de “papel”.

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O que são e como funcionam os FIIs

Os fundos imobiliários captam recursos entre os investidores para a compra de imóveis que, posteriormente, podem ser alugados ou vendidos. As receitas obtidas nas transações – locação ou ganho de capital – são distribuídas entre os cotistas, na proporção em que cada um aplicou.

Os rendimentos repassados aos investidores, na forma de dividendos, são isentos de imposto de renda – um dos principais atrativos do produto.

Ao longo dos anos, o mercado de fundos imobiliários se desenvolveu e hoje há fundos focados desde a administração de escritórios até imóveis rurais, passando por shoppings, galpões logísticos, hospitais e agências bancárias, além dos FIIs de “papel”.

No final de abril, o mercado de fundos imobiliários superou a marca de 2,1 milhões de investidores. Em dezembro de 2018, o número estava em 208 mil.