SÃO PAULO – Nos últimos meses marcados pela pandemia de coronavírus, as companhias líderes em seus setores de atuação, com capacidade de crescer mesmo em momentos de depressão econômica, em meio ao enfraquecimento dos concorrentes, representaram o porto seguro de investidores ávidos por ativos resilientes.
No segmento imobiliário, em especial no corporativo, o quadro não é muito diferente. Na avaliação de especialistas de gestoras de recursos e de incorporadoras, os escritório de alta qualidade — triplo A, no jargão do mercado —, que se preocuparam com o conforto do inquilino, e não meramente com a funcionalidade, não só foram os que melhor conseguiram atravessar o período mais agudo da pandemia, como devem continuar sendo os mais demandados por empresas e investidores.
Segundo Martín Andrés Jaco, CEO da BR Properties, o pior momento provocado pela pandemia para o nicho no qual a empresa atua, de empreendimentos de alto padrão, já ficou para trás. As incertezas sobre o impacto da pandemia que se observava entre março e abril, disse Jaco, já estão hoje em níveis muito menores.
“O que notamos nos últimos cinco meses foi a aceleração exponencial de todas as tendências que já iriam acontecer”, afirmou o executivo na noite desta terça-feira (22), durante o evento FII Summit, em referência à demanda crescente dos inquilinos por maior flexibilidade e sofisticação dos escritórios.
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O home office, embora talvez não siga no patamar em que se encontra atualmente, não deve também retroceder para os níveis pré-pandemia, prevê Jaco. E nesse novo contexto, disse o executivo, a qualidade e o conforto oferecido pelos escritórios serão o fiel da balança no momento das empresas decidirem onde vão concentrar suas operações, no caso daquelas que devem reduzir o espaço ocupado.
“Quando se fala de escritórios após a pandemia, existe uma mudança de patamar, com maior exigência de qualidade do ocupante”, afirmou o CEO da BR Properties.
Gestor descarta êxodo urbano
Nesse sentido, André Freitas, CEO da Hedge Investments, gestora focada em fundos imobiliários, acredita que as regiões nobres das grandes capitais continuarão com forte apelo junto às companhias de maior porte.
Os funcionários podem até se aproveitar da possibilidade de trabalhar um tempo maior de casa e fixar residência em regiões afastadas dos centros, disse o especialista, que não acredita, contudo, que a mesma tendência será observada entre as empresas.
“Tem parte do trabalho presencial que nunca vai ser substituído”, afirmou Freitas, em coro a um comentário cada vez mais comum, principalmente no setor financeiro, quanto à importância da presença física nos escritórios, em nome da preservação da cultura corporativa.
“Não acho que vai ter interiorização de escritórios”, disse o gestor da Hedge Investments, ao descartar um aumento expressivo da vacância nas lajes corporativas alvo dos fundos imobiliários no mundo pós-Covid-19.
A migração de investidores da renda fixa, que tende a prosseguir diante da expectativa de estabilidade da Selic em 2% ao ano, também foi lembrada pelo especialista para justificar o otimismo com o desempenho futuro da categoria.
Fim dos descontos
Em linha com o executivo da BR Properties, Fernanda Rosalem, diretora de real estate do Pátria Investimentos, também entende que o setor imobiliário de alto padrão já começa a olhar para a pandemia pelo retrovisor.
Na visão da especialista, o cenário excepcional provocado pela pandemia, com descontos pontuais concedidos pelos proprietários para inquilinos em dificuldade financeira, está com os dias contados.
Os pagamentos em atraso, disse Fernanda, já começaram a ser quitados no início do segundo semestre, o que ela acredita que deve se estender pela primeira metade do ano que vem.
“Caminhamos para um mercado que começa a voltar ao estágio de equilíbrio, no sentido de acabar com os descontos, o que significa que, em algum momento, os rendimentos dos fundos imobiliários vão começar a voltar aos patamares de antes da crise”, afirmou a especialista.
No caso particular dos empreendimentos imobiliários que receberam investimentos do Pátria nos últimos meses, a gestora disse que tem obtido sucesso em repassar a inflação em praticamente todos os contratos. E corrigidos pelo IGP-M, que sobe quase 15% em 2020.
Captação de R$ 1 bilhão no olho do furacão
O apetite do investidor pelo setor imobiliário triplo A, afirmou Rodrigo Abbud, sócio da VBI, ficou evidente pela captação de aproximadamente R$ 1 bilhão do fundo imobiliário VBI Prime Properties, no período de abril a junho, quando as incertezas sobre o impacto da Covid-19 estavam em níveis extremamente elevados.
“O mercado comprou a tese de imóveis de qualidade bem localizados”, disse o especialista. Assim como os pares, o sócio da VBI acredita que os edifícios corporativos de excelência não sofrerão com uma possível vacância, que ele espera que se concentre nos empreendimentos de nível inferior, sujeitos ao movimento conhecido no mercado como “fly to quality”, de inquilinos que aproveitam os alugueis atrativos para migrar para sedes com uma estrutura mais robusta.
O sócio da VBI lembrou que grandes empresas como IBM e Yahoo já fizeram o movimento de apostar no homeoffice, mesmo antes da pandemia, e tiveram de voltar atrás, por avaliarem que não estavam sendo bem sucedidas em preservar os valores culturais corporativos.
Abbud colocou em xeque a tese de que o homeoffice melhora a produtividade dos funcionários. O ganho de eficiência, na visão do especialista, pode não ser por causa do trabalho remoto, ou ao menos não unicamente por isso, mas também pelo fato de que as pessoas não tinham a opção de sair de casa nos últimos meses.
Portanto, em um cenário no qual se possa circular livremente novamente, o homeoffice pode se mostrar menos interessante para os resultados das empresas do que indica agora.
O sócio da VBI, bem como os demais palestrantes, disse ainda que, pelo baixo nível de alavancagem do setor imobiliário no país, mesmo com a queda estrondosa esperada para o PIB, o segmento de ativos estressados, que explora oportunidades em empresas que passam por algum tipo de dificuldade financeira, não deve apresentar oportunidades em volume relevante.
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