Consolidação de FIIs abrange fusões e incorporações de gestoras; confira os casos mais recentes

Última operação foi a aquisição de 50% da gestora VBI pelo Pátria Investimentos; pelo menos outros três foram anunciados nas últimas semanas

Wellington Carvalho

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A consolidação no segmento de fundos imobiliários passa pelos casos de venda dos imóveis e liquidação das carteiras, mas abrange também fusões, aquisições e incorporações de gestoras de FIIs.

O caso mais recente, anunciado na última quinta-feira (9), foi o do Pátria Investimentos, um dos líderes em gestão de ativos na América Latina, que formalizou um acordo de associação e adquiriu 50% de participação na VBI Real Estate, gestora focada no mercado imobiliário brasileiro. Mas não é o único.

Marx Gonçalves, analista da Nord Research, vê como uma tendência o movimento de consolidação no segmento de fundos imobiliários, especialmente em um período mais adverso para captação de recursos, como é o atual.

Nos últimos quatro anos, o número de FIIs listados na B3 mais do que dobrou, passando de 190 para os atuais 431, de acordo com dados da Bolsa.

Fonte: B3

De acordo com os especialistas ouvidos pelo InfoMoney, a expansão foi estimulada pela redução da taxa básica de juros, a Selic, que iniciou uma trajetória de queda em 2015 e chegou ao menor patamar histórico, de 2% ao ano, em agosto de 2020. O percentual se manteve neste patamar até janeiro de 2021.

Diante do menor retorno dos investimentos de renda fixa, que acompanham as variações da Selic, muitos brasileiros migraram para a renda variável, inclusive para os fundos imobiliários. A base de investidores dos FIIs saltou de 208 mil para 1,68 milhão entre 2018 e 2022.

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Para atender ao maior interesse pelos fundos imobiliários, muitas gestoras ingressaram no mercado e aumentaram a oferta de FIIs. Mas com a elevação da Selic a partir de janeiro de 2021, chegando aos atuais 12,75% ao ano, o movimento se inverteu e a tendência de consolidação do setor se fortaleceu, aponta Gonçalves, da Nord.

Na avaliação de Marcos Baroni, head de pesquisa em FIIs da Suno Research, a consolidação do segmento é um processo de longo prazo e não deve, em um primeiro momento, interromper a trajetória de crescimento do número de fundos disponíveis no mercado, que sobe desde 2017.

“O número continuará subindo nos próximos anos, mas em um ritmo mais devagar”, afirma.

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Além do acordo entre Pátria e VBI, pelo menos outros três negócios anunciados nas últimas semanas sinalizam para a consolidação das gestoras que atuam no segmento. São eles:

A compra da Habitat Capital Partners pela XP Asset;

• A união entre a corretora Warren e a gestora Vectis Gestão;

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• A Fator Capital comprando a Ourinvest e a securitizadora do banco Ourinvest.

No caso do acordo de associação com o Pátria, a gestora VBI deverá incorporar uma parcela do patrimônio do Pátria Logística (PATL11) e do Pátria Edifícios Corporativos (PATC11) – fundo que, inclusive, correu o risco de ser liquidado no início de 2022.

Algumas transações ficam pelo caminho

Nem todas as transações anunciadas são efetivadas ao final das contas.

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Em janeiro, por exemplo, a gestora Capitânia Investimentos lançou uma Oferta Pública de Aquisição de Cotas (OPAC) do fundo Pátria Edifícios (PATC11), do qual detinha mais de 44% das cotas.

A gestora tinha como objetivo aumentar posição na carteira e, na sequência, liquidar a o FII, que tem no portfólio sete imóveis localizados em quatro das principais regiões corporativas da capital paulista.

A venda dos imóveis e a liquidação do Pátria Edifícios, no entanto, não avançaram – a adesão ao leilão que fazia parte da OPAC do fundo foi baixa. Na oportunidade, foram realizados dois negócios, e a Capitânia conseguiu comprar apenas 725 novas cotas.

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Em comunicado anterior ao leilão, o Pátria Investimentos se manifestou contrário aos planos da Capitânia, alertou que o cotista não tinha obrigação de vender as cotas e destacou que o preço fixado para o leilão representava um desconto de 25% sobre o valor patrimonial do papel.

O que acontece com os cotistas de fundos imobiliários nesses casos – e também nos que se concretizam? Leia mais nesta reportagem sobre a consolidação de FIIs.

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Wellington Carvalho

Repórter de fundos imobiliários do InfoMoney. Acompanha as principais informações que influenciam no desempenho dos FIIs e do índice Ifix.