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Após um semestre marcado por aperto monetário do Banco Central, pressão inflacionária e uma série de polêmicas envolvendo importantes FIIs do mercado, como o Maxi Renda (MXRF11), o que esperar dos fundos imobiliários no segundo semestre de 2022?
O tema foi destaque da edição desta terça-feira (28) do Liga de FIIs, que tem apresentação de Maria Fernanda Violatti, analista da XP, Thiago Otuki, economista do Clube FII, e Wellington Carvalho, repórter do InfoMoney.
No programa, os especialistas fizeram um balanço dos últimos meses no mercado de fundos imobiliários e projetaram o que poderá se transformar em oportunidade na segunda metade do ano. Além disso, Maria Fernanda indicou dois fundos para ficar no radar do investidor: XP Crédito Imobiliário (XPCI11) e RBR Rendimento High Grade (RBRR11).
“Esses fundos têm características que os favorecem diante do atual cenário de pressão inflacionária e juros altos, que ainda deve pautar o mercado no segundo semestre”, avalia a analista.
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Inflação, juros altos – e polêmicas
Defensor da reavaliação semestral do portfólio de fundos imobiliários, Otuki diz que as melhores oportunidades para a segunda metade do ano deverão permanecer nos FIIs de “papel”, que investem em títulos de renda fixa atrelados a índices de inflação e à taxa do CDI (certificado de depósito interbancário).
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Até então, lembra Otuki, havia a discussão sobre as oportunidades de ganho de capital com os fundos de “tijolo”, que negociam atualmente com grande desconto na Bolsa. Mas, diante da projeção para juros e inflação nos próximos dois anos, o economista afirma que a estratégia deve ser revisada.
“Possivelmente, haverá uma demora maior do que o esperado para trazer a inflação para o centro da meta do governo, o que deve ocorrer só em abril de 2024”, estima. “A previsão obrigaria o Banco Central a manter a taxa de juros da economia (Selic) em patamares elevados por mais tempo”.
Blindados da alta da inflação e da elevação dos juros, os FIIs de “papel” se beneficiariam com o cenário projetado por Otuki, como tem ocorrido nos últimos meses. Em 2022, essa classe de fundo imobiliário registra, em média, alta de 1%, contra queda de 3% dos FIIs de “tijolo”.
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Além disso, o período eleitoral embutirá um fator de volatilidade a mais ao mercado financeiro, aponta Otuki, sem esquecer que o primeiro semestre já foi mais difícil do que o esperado.
Fora a inflação e a elevação da Selic para 13,25% ao ano, maior patamar desde dezembro de 2016, o mercado de fundos imobiliários também viveu um semestre de polêmicas.
Em janeiro, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) questionou a distribuição de dividendos do Maxi Renda (MXRF11), o que colocou em dúvida a maneira como boa parte dos fundos imobiliários calculam os seus rendimentos. Todo o segmento poderia ser afetado – mas, para alívio do mercado, após quatro meses de impasse, a autarquia recuou e manteve o cálculo como sempre foi.
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Mais tarde, em abril, a discussão sobre um possível conflito de interesse nas operações do Hectare (HCTR11) derrubou suas cotas. Influenciadores digitais levantaram a hipótese de que o fundo estaria investindo em CRIs cuja dívida pertenceria a seus próprios sócios. O FII recuou 16% em quatro sessões, e levou junto consigo outras carteiras conhecidas como high yield, de maior risco. O Hectare negou irregularidades e, semanas depois, recuperou parte das perdas ocorridas no episódio.
Outro fundo que chamou atenção do mercado no primeiro semestre de 2021 foi o BTG Pactual Terras Agrícolas (BTRA11), que comunicou a recuperação judicial do locatário de uma de suas fazendas. Na semana da notícia, a carteira fechou com baixa de 15%, em parte por ter anunciado que a situação levaria a uma redução dos dividendos pagos aos investidores de R$ 0,94 para R$ 0,70 por cota.
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FIIs de “papel” em destaque
Na visão de Maria Fernanda, da XP, os fundos imobiliários mais recomendados para o segundo semestre também são os de “papel”. Durante o Liga de FIIs, ela destacou duas opções para os investidores.
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Uma delas é o fundo RBR Rendimento High Grade (RBRR11). Com patrimônio de pouco mais de R$ 1,04 bilhão, o FII tem uma carteira composta predominantemente por certificados de recebíveis imobiliários (CRI).
De acordo com o último relatório gerencial do fundo, 55% dos CRIs estão indexados ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). O portfólio conta também com títulos atrelados ao CDI (24%) e ao IGP-M (18%).
No último dia 17, o RBR Rendimento High Grade depositou R$ 1,20 por cota, equivalente a um ganho no período de 1,19%. Em 12 meses, a taxa de retorno com dividendos da carteira está em 12,05%.
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A segunda indicação é o XP Crédito Imobiliário (XPCI11), também focado no investimento em CRIs. O fundo tem 69% do portfólio indexado ao IPCA. A outra parcela da carteira – de 31% – está atrelada à taxa do CDI, que acompanha a elevação da Selic.
Na última distribuição de junho, o fundo repassou aos cotistas R$ 1,22 por cota, equivalente a um retorno mensal de 1,28%. Em 12 meses, o retorno com dividendos do fundo alcança 13,25%. Atualmente, a cota do XP Crédito negocia com desconto de 4% em relação ao seu valor patrimonial, outro atrativo do fundo, de acordo com Maria Fernanda.
Confira mais análises e dicas sobre os dois fundos na edição de ontem do Liga de FIIs. Produzido pelo InfoMoney, o programa vai ao ar todas as terças-feiras, às 19h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.
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