SÃO PAULO – O desenvolvimento do mercado de fundos imobiliários tem levado a oferta de produtos listados em Bolsa a crescer substancialmente.
Produto de renda variável com forte apelo pelos proventos distribuídos periodicamente, os FIIs, como são chamados, são demandados especialmente pelo investidor pessoa física, que contam com o benefício de isenção de Imposto de Renda sobre os dividendos pagos.
Em junho de 2020, havia 269 fundos imobiliários com cotas negociadas em Bolsa, que respondiam por um valor de mercado de R$ 100 bilhões, de acordo com a B3.
Diante da diversidade de estratégias e de um público que se aproxima de 1 milhão de investidores pessoas físicas, o InfoMoney desenvolveu um comparador de fundos imobiliários para facilitar a seleção.
A ferramenta é gratuita e permite acessar os dados de todos os FIIs com cotas negociadas em Bolsa, sejam voltados para renda, com foco em recebíveis, fundos de fundos ou fundos híbridos, que mesclam na carteira tanto papéis do segmento imobiliário (como outros fundos imobiliários, LCIs e CRIs) quanto investimentos em imóveis diretamente.
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A partir do comparador, é possível ter acesso a dados de valor histórico das cotas, retorno, dividendos distribuídos, volume negociado, múltiplos financeiros, além de um resumo do que faz cada fundo.
Os dados são fornecidos pela plataforma Comdinheiro.
Confira no vídeo acima como utilizar o Comparador de Fundos Imobiliários.
Antes de começar a investir, lembre-se de analisar alguns critérios para selecionar a carteira mais adequada para o seu perfil.
Portfólio
Como ocorre com ações ou renda fixa, o desempenho de um fundo imobiliário depende dos ativos que estiverem incluídos na carteira. É necessário avaliar com atenção que imóveis ou papéis pertencem ao fundo e quais são as perspectivas para cada um deles.
Localização
No mercado imobiliário, a localização é um dos elementos mais importantes. Por isso, é importante consultar os documentos do fundo – como a lâmina de informações essenciais – para verificar onde estão os imóveis da carteira que interessa a você. Ficam em cidades grandes ou pequenas? Estão em regiões centrais ou periféricas? Se forem áreas comerciais, são bem abastecidas de infraestrutura urbana?
Inquilinos
Também é relevante conhecer a qualidade dos inquilinos de um imóvel, porque são eles que asseguram os rendimentos periódicos do fundo.
Há uma relação direta entre a qualidade dos imóveis e a qualidade dos inquilinos. Por isso, é necessário atentar a esses dois itens ao avaliar um fundo. Procure descobrir um pouco mais sobre o histórico de locação dos imóveis da carteira. Essa informação vai ajudar você a entender melhor os riscos envolvidos no investimento.
Gestão e performance
Ainda que rentabilidade passada não represente garantia de retorno no futuro, é importante conhecer o trabalho da gestão e o histórico de rentabilidade na hora de escolher um fundo imobiliário.
Essa análise permite identificar como a carteira se comporta em períodos distintos de mercado e em situações diversas. Vale a pena tirar um tempo para estudar sobre as estratégias de gestão, além de conferir dados de desempenho.
Liquidez
A liquidez dos fundos imobiliários na B3 vem crescendo nos últimos anos, mas depende de cada carteira. Há cotas que são negociadas todos os dias no pregão e outras que passam semanas sem nenhuma operação. Nesses casos, o investidor pode levar algum tempo para conseguir se desfazer do investimento, a menos que esteja disposto a oferecer as cotas por um valor reduzido.
Preço
O preço das cotas de um FII reflete tanto o valor dos ativos incluídos no portfólio quanto a perspectiva dos investidores para o desempenho da carteira. Por isso, é recomendável fazer algumas análises sobre ele antes de investir. Uma avaliação simples e bastante usada é a comparação do preço de negociação com o valor patrimonial das cotas – ou simplesmente, P/VP.
Se as cotas de um fundo imobiliário são negociadas abaixo do valor patrimonial, isso pode sinalizar duas situações. Pode indicar que os investidores não estão avaliando corretamente quanto vale o fundo, uma situação que pode se equilibrar no futuro – e que rende uma oportunidade de investimento. Por outro lado, pode também sugerir problemas com a carteira – e você é que talvez ainda não os conheça.
Dividend Yield
Costuma ser chamada de dividend yield a taxa de retorno que um fundo imobiliário proporciona com as distribuições periódicas de rendimentos. O cálculo é simples: basta dividir o valor dos rendimentos pela cotação das cotas do fundo. Pode ser feito tanto em base mensal, quanto anual (nesse caso, deve-se somar as distribuições realizadas no período para fazer a conta).
O indicador é importante para que o investidor possa, por exemplo, comparar os fundos em que está avaliando investir. Um fundo que tenha um dividend yield de 6% ao ano tem uma vantagem sobre outro de 5% ao ano. A conta também permite fazer uma avaliação comparativa com outros tipos de investimentos, como ações que pagam dividendos ou até produtos de renda fixa.
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