Cinco FIIs têm mais de 80% da carteira exposta ao IPCA; o que acontecerá com eles com a queda da inflação?

O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) voltou a desacelerar em abril, para 0,23%, de acordo com dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). O percentual está abaixo do 0,61% apurado em abril, do 0,71% de março e do 0,84% de fevereiro. Para o consumidor os resultados representam um alívio – mas como ficam os investimentos atrelados ao indicador?

Entre os ativos que utilizam o IPCA como referência estão os fundos imobiliários de “papel”, que investem em títulos de renda fixa atrelados à taxa do CDI (certificado de depósito interbancário) ou a índices de inflação, como o apurado pelo IBGE.

Levantamento do InfoMoney listou os FIIs de “papel” mais expostos ao IPCA atualmente, ou seja, os fundos que contam com a maior concentração de títulos indexados ao índice oficial de inflação do País.

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Considerando apenas os FIIs que compõem o Ifix (índice que reúne os fundos imobiliários mais negociados na Bolsa), o Valora IP (VGIP11) está no topo da lista. De acordo com dados da própria carteira, 99,1% dos títulos do portfólio são indexados ao IPCA.

Confira abaixo lista dos cinco FIIs mais expostos ao IPCA:

Fonte: relatórios gerenciais dos fundos. Obs: CRIs são certificados de recebíveis imobiliários, papéis de renda fixa. (*) FIIs alavancados (investiu recursos além do patrimônio líquido)

Qual o efeito da queda do IPCA nos FIIs?

Para entender o impacto da desaceleração do IPCA nos fundos de “papel” expostos ao indicador, é preciso entender a dinâmica desse tipo de ativo, que investe principalmente em certificados de recebíveis imobiliários, os CRIs – título de dívida usado por empresas do setor para captar recursos no mercado.

Na prática, essas companhias “empacotam” receitas futuras que têm para receber – como aluguéis ou parcelas pela venda de apartamentos, por exemplo – em um título (o CRI) que é vendido aos investidores.

Em geral, o CRI embute um rendimento prefixado e a correção por um indicador, que normalmente é a taxa do CDI ou o IPCA.

Desta forma, quanto mais elevado estiver o indicador, maior será a receita do fundo atrelada ao indexador – e, consequentemente, mais dividendos a carteira poderá distribuir entre os cotistas. Em caso de queda do indicador, o movimento tende a ser o oposto, de redução da receita.

“Cada gestor possui a sua política de distribuição de dividendos”, afirma Artur Losnak, head de FIIs da casa de análise TC. “Mas supondo que não exista uma reserva dos lucros acumulados, os rendimentos devem cair, sim”, confirma.

O movimento foi observado, por exemplo, em 2022, quando o IPCA apurou deflação entre julho e setembro. Naquele período, fundos expostos ao indicador perderam atratividade e reduziram em até 88% o volume de dividendos distribuídos.

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O que fazer com os FIIs mais expostos ao IPCA?

Mesmo com uma possível redução nos dividendos, fundos imobiliários expostos ao IPCA seguem como alternativa para proteção contra a inflação, sugere Losnak.

“Acho muito importante ter FIIs de ‘papel’ atrelados ao IPCA para evitar eventuais sustos de uma inflação alta”, explica. “Com isso, o investidor consegue proteger o seu poder de compra”, completa.

Além disso, o especialista lembra que é sempre bom buscar tal proteção em momentos de queda da inflação. Em cenário de preços elevados, acrescenta, os FIIs de “papel” com estas características costumam estar bem valorizados.

De acordo com o último Boletim Focus, do Banco Central, a projeção para o IPCA de 2023 caiu pela terceira semana seguida, de 5,71% na pesquisa anterior para 5,69%. A estimativa para 2024 caiu de 4,13% para 4,12%. As projeções para 2025 e 2026 continuaram no mesmo patamar, de 4,0%.

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Rafael Quick Pimentel, analista de Real Estate do Inter, reforça a tese de que, mesmo com a tendência de queda do IPCA, os FIIs de “papel” cujo portfólio esteja bastante indexado ao indicador seguem atrativos.

“Com a queda do indicador, os fundos atrelados ao índice devem apresentar uma redução no valor patrimonial via marcação a mercado junto com uma redução nos dividendos”, pontua o especialista, que chama a atenção para uma possível queda nas cotações da carteira. “Apesar da queda da cota e dos dividendos, interpretamos que os fundos ainda devem manter um elevado dividend yield [taxa de retorno com dividendos]”.

Pimentel pondera que os fundos de “papel” podem se diferenciar de acordo com a operação e características, fatores que exigem atenção do investidor ao escolher uma carteira.

“Os pontos mais importantes na escolha de um fundo de ‘papel’ incluem a gestora e a securitizadora, além da análise de risco dos títulos que compõem o portfólio”, sugere. “No momento atual, vemos como mais atrativa a exposição em fundos high grade – de menor risco – que estão entregando alto retorno na comparação com os high yield, de maior risco”.

O que são e como funcionam os fundos imobiliários

Atualmente, mais 2,1 milhões de brasileiros investem em fundos imobiliários, de acordo com dados divulgado pela B3, em maio.

Os FIIs captam recursos entre os investidores para a compra de imóveis que, posteriormente, podem ser alugados ou vendidos. As receitas obtidas nas transações – locação ou ganho de capital – são distribuídas entre os cotistas, na proporção em que cada um aplicou.

Diferentemente dos aluguéis da locação tradicional de imóveis, os rendimentos (dividendos) dos fundos imobiliários são isentos de Imposto de Renda, uma das principais vantagens do produto – especialmente para o investidor que busca a geração de renda passiva e recorrente.

Ao longo dos anos, o mercado de FIIs se desenvolveu e hoje há fundos focados desde a administração de escritórios até imóveis rurais, passando por shoppings, galpões logísticos, hospitais, agências bancárias, cemitérios, além dos fundos de “papel”.