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Não é impossível, para alguns, realizar o sonho de comprar a casa própria nos Estados Unidos, graças ao financiamento imobiliário disponível para estrangeiros — mesmo sem residir por lá, brasileiros podem ter acesso a linhas de crédito.
As condições são menos favoráveis em relação a quem possui residência em alguma cidade americana, mas essa pode ser a saída para quem quer um imóvel para alugar por temporada, passar as férias, residir no futuro ou mesmo investir.
Essa linha é chamada de “foreign national loan” e é destinada exclusivamente a estrangeiros. Na maior parte das vezes, os próprios corretores indicam quais bancos ofertam esse tipo de linha.
Uma dessas instituições é o BB Americas, que atende pessoas de diversas nacionalidades, em especial dos países da América Latina. A maioria é de brasileiros.
Sandra Mina, vice-presidente de financiamentos residenciais, afirma que, de forma geral, são financiados imóveis de até US$ 1 milhão e no máximo 75% do valor do bem. Para valores maiores, a entrada exigida é um pouco maior. O prazo vai de 15 a 30 anos.
A entrada é um dos diferenciais do financiamento para estrangeiro em relação aos residentes dos Estados Unidos, sejam eles americanos ou não. Para quem é local, é possível encontrar linhas com 5% ou menos de entrada.
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Além da entrada, o interessado precisará mostrar capacidade de pagamento. Isso pode ser feito com a apresentação da declaração do IR ou uma carta do contador, no caso de profissionais autônomos. O extrato do banco, para provar que há condições de arcar com os custos do imóvel, também estão entre as exigências.
“A gente olha a renda do cliente e o custo daquele imóvel. O cliente não pode comprometer mais de 30% da rende dele”, conta a executiva.
Além da entrada, o interessado também vai precisar apresentar que tem capacidade de pagar os custos da transação, que incluem as taxas dos bancos, do cartório, registro e seguro, o que pode ficar em torno de 5% do valor do imóvel — similar ao que já ocorre no Brasil.
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Na visão da executiva, há dois riscos que o cliente que quer comprar um imóvel financiado dos Estados Unidos precisa ter no radar. Um é o fato de assumir uma dívida em dólar com receita em reais. O outro é o da sucessão: quem herdar o imóvel terá que pagar uma taxa de transferência do ativo que pode chegar a 50% caso esse imóvel não esteja em uma trust ou offshore.
“O maior risco é a dolarização. O que a gente aconselha é manter um saldo em uma conta nos Estados Unidos para usar nesses momentos”, diz.
Quanto se paga de juros?
A média da taxa de juros para financiamentos imobiliários nos Estados Unidos está em 6,79% ao ano para o prazo de 30 anos. Esse valor é maior do que os 5,09% registrados um ano antes e dos quase 3% de junho de 2021. O motivo? O processo de elevação de juros por parte do Fed (Federal Reserve, o banco central americano).
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Essa é a taxa de juros média. As linhas para estrangeiros acabam sendo um pouco mais elevadas. Em uma simulação do BB Americas para um imóvel de US$ 500 mil, 25% de entrada e prazo de 30 anos, as taxas variam de 7,375% a 7,75% — e aí começam a aparecer os efeitos das diferenças entre os financiamentos para estrangeiros e locais.
Um residente consegue fazer o financiamento a taxas fixas pelos 30 anos do contrato. Já no empréstimo para estrangeiros, a taxa é fixa por três a sete anos e depois pode ser ajustada. Eventuais altas têm limites: as mudanças não podem superar de uma só vez 2 pontos percentuais acima da taxa contratada no ato da transação e, ao todo, os juros não poderão subir mais que 6 pontos em relação ao início.
Leo Martins, CEO da Florida Lounge, consultoria imobiliária nos Estados Unidos, reconhece que essa possibilidade de variação de taxas após os primeiros anos do contrato pode assustar o interessado, mas há formas de contorná-la.
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“Nos Estados Unidos, é comum fazer o refinanciamento de imóveis, e de forma simples. O cliente pode aproveitar um momento de baixa de juros para fazer isso. Como será o segundo financiamento, é mais fácil ter acesso a opção de taxa fixa por todo o contrato. Há mais bancos trabalhando com linhas de refinanciamento”, explica.
O consultor explica ainda que há uma média de valorização de 5% ao ano no valor do imóvel. Ao fazer o refinanciamento após 3 anos, o cliente estará apresentando uma garantia maior. Se ele financiou US$ 70 mil de um imóvel de US$ 100 mil, após três anos esse imóvel já estará valendo em média U$ 115 mil e a dívida será não mais de 70% do valor do bem, e sim de menos de 60%.
Regiões de interesse
A Flórida é ainda um dos destinos mais procurados por brasileiros. Mas se há alguns anos o interesse era em ter um imóvel para passar férias e no restante do ano alugar para curtas temporadas, cresce o interesse em comprar um imóvel para morar no futuro ou como fonte de renda em dólar.
Segundo Martins, a pandemia ajudou a mudar um pouco o objetivo do imóvel. Com as fronteiras fechadas e, posteriormente, a dificuldade em se renovar o visto, os interessados preferiram focar em imóveis que possam gerar renda — e, em alguns casos, o dinheiro gerado é utilizado para pagar o próprio financiamento.
“Dolarizar patrimônio é inteligente já que isso protege o investidor economicamente. Ele estará com dinheiro em países com ciclos econômicos diferentes”, diz.
Também tem crescido o interesse de brasileiros que compram imóveis pensando nos filhos que podem estudar nos Estados Unidos durante a faculdade. Nesse caso, o interesse começa a ser em outros Estados além da Flórida. Um dos focos de interesse é Nova York, mas aí também muda o patamar de investimento, segundo os corretores Yara Gouveia e Frederico Gouveia.
“A Flórida atrai brasileiros por fatores climáticos e culturais. Mas hoje há um desejo maior que os filhos façam faculdade nos Estados Unidos. Ao invés de pagar aluguel, o investidor usa o dinheiro para dar a entrada no imóvel”, diz Frederico.
Os corretores também contam que, a depender da região, há uma margem de negociação maior. Na Flórida, em que a oferta é grande, ela é maior, em torno de 7%. Em Nova York, cai para 3% a 4%.
E os valores dos imóveis mudam também. Com US$ 1,2 milhão é possível comprar um imóvel de 1 quarto (50 a 70 metros quadrados) em Nova York. Em Miami, é possível comprar um imóvel de dois ou três dormitórios com o mesmo valor.