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Uma das principais referências em análise de fundos imobiliários do país, Marcos Baroni, head de pesquisas sobre FIIs da Suno Research, avalia que o ‘mar de oportunidades’ que existia no mercado já passou, após o segmento acumular alta de mais de 12% nos últimos três meses.
Isso não quer dizer que já não é possível fazer bons negócios, acrescenta Professor Baroni, como é mais conhecido. Segundo ele, o investidor precisará a partir de agora ser mais seletivo já que o nível de descontos dos FIIs diminuiu na comparação com o primeiro trimestre do ano.
“Nós continuamos tendo ativos descontados, mas em uma magnitude muito menor”, explica. “[Para a sequência da tendência de alta] dependemos agora mais da macroeconomia”, completa.
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Em entrevista ao InfoMoney, o especialista falou sobre a expectativa para o mercado de fundos imobiliários com a possibilidade cada vez mais próxima de um corte na Selic – considerado gatilho para destravar valor dos FIIs. Mas Baroni já projeta um cenário além da primeira redução da taxa.
“Todo mundo está olhando a primeira queda de juros e eu estou olhando, talvez, a sétima ou oitava queda de juros. A gente tem de olhar um pouco mais para frente”, diz.
Na avaliação do analista, apenas a sequência de cortes proporcionará as condições necessárias para a economia real se desenvolver e, consequentemente, beneficiar os fundos imobiliários – o que estimularia, nas palavras de Baroni, a segunda rodada de valorização dos FIIs.
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Na entrevista, o especialista da Suno opinou também sobre a alavancagem [endividamento] dos fundos imobiliários, instrumento cada vez mais discutidos no mercado e que, em alguns casos, tem reduzido e até zerado o dividendo repassado aos cotistas.
O professor comenta ainda a volta das emissões dos FIIs que, segundo ele, veio até antes do esperado e trouxe um diferencial se comparada com outros períodos de muitas ofertas.
“Acho que o que há de mais positivo nessa nova fase das emissões que a gente está vendo agora é que os FIIs entraram definitivamente no radar dos grandes investidores”, reflete.
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Confira os principais trechos da entrevista de Marcos Baroni ao InfoMoney.
InfoMoney: Após três meses de forte elevação, como observa as oportunidades mercado de fundos imobiliários
Baroni: Eu acho que a gente tem de dividir estas oportunidades em dois blocos. No primeiro, nós tínhamos um ‘mar de oportunidades’. Havia bastante fundos com descontos muito relevantes. Na minha visão, esta primeira fase já ficou para trás. Isso quer dizer que os fundos estão muito caros e que não tem mais alta pela frente? Não, eu acho que nós temos sim condições de novas altas pela frente. Mas agora dependemos mais da macroeconomia.
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IM: Como a redução da taxa de juros, que pode ocorrer já no próximo mês?
Baroni: Não basta simplesmente a gente ter a primeira queda na Selic. É preciso uma sequência de cortes e, consequentemente, o impacto do movimento na economia real – para que isso transborde para as empresas. Todo mundo está olhando a primeira queda de juros e eu estou olhando, talvez, a sétima ou oitava queda de juros. A gente tem de olhar um pouco mais para frente.
Nós ainda temos vários FIIs descontados e que representam boas oportunidades. No entanto, agora nós precisamos de mais elementos [para destravar valor].
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IM: Ou seja, o cenário para o segundo bloco de oportunidades?
Baroni: Exatamente. Nós precisaremos da queda dos juros, de crescimento econômico e de uma certa estabilidade fiscal. Então, nós temos outros componentes que agora podem impactar os preços dos ativos como um todo.
Há desafios no varejo, nas empresas que ocupam as lajes corporativas, no processo de expansão de suas operações logísticas que precisam de confirmação também da economia. Agora, temos outros gráficos para acompanhar. Isso influenciará os fundos imobiliários e podemos ter uma segunda rodada de valorizações.
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IM: E como investir em fundos imobiliários diante deste cenário?
Baroni: Nós continuamos tendo ativos descontados, mas em uma magnitude muito menor. Temos de ser muito mais seletivos agora. É preciso acompanhar os calendários de emissões [de novas cotas] para saber se vale mais a pena comprar uma cota na Bolsa ou na nova oferta do fundo.
IM: Aliás, como tem observado as recentes emissões lançadas pelos FIIs? Está dentro do que você esperava?
Baroni: Eu acho que até veio um pouquinho antes do que eu imaginava. Estava muito fraco de ofertas. Achava que as ofertas fossem voltar mais um pouquinho para a frente, quando efetivamente os juros começassem a cair. Surpreendentemente já começamos a observar as novas emissões.
IM: E é mais um bom sinal para o mercado?
Baroni: Sim, você passa a ter fundos mais robustos e cada vez mais significativos dentro da indústria. Mais! os fundos imobiliários se tornam uma classe de ativos importante também para os investidores institucionais, os profissionais. Então acho que o que há de mais positivo nessa nova fase das emissões que a gente está vendo agora é que os FIIs entraram definitivamente no radar dos grandes investidores.
IM: E isso pode ajudar em uma velha demanda do mercado, ou seja, uma liquidez maior?
Baroni: Exato. E parece que esse novo ciclo de emissões está indo nessa direção, que é muito positivo para os investidores e para a indústria como um todo.
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IM: Dado este cenário, quais segmentos do mercado de FIIs mais promissores?
Baroni: O segmento de lajes corporativas (escritório) está mais descontado, justamente porque tem fundos com desafios implícitos no portfólio. Mas, por outro lado, temos também fundos de recebíveis (FIIs de “papel”) que também estão negociando com deságio – o que historicamente não ocorre.
Aliás, os FIIs de recebíveis estão negociando com desconto exatamente pela comparação com títulos públicos que pagam rendimentos mais elevados (por causa do atual patamar dos juros).
Ainda temos os fundos híbridos, que têm um pouquinho de cada coisa – os descontos dos fundos de “tijolo” e dos de “papel”.
IM: Fora da parte macroeconômica, algo pode beneficiar ainda mais os fundos imobiliários no curto prazo?
Baroni: Uma coisa que, às vezes, não se comenta e a reavaliação do patrimônio dos fundos imobiliários. Atualmente, há muitos fundos que estão com pouco desconto patrimonial e até mesmo com um pouquinho de ágio. No entanto, precisamos lembrar que, quando as reavaliações começarem a ocorrer, em um cenário de juros mais baixos, ou seja, com uma taxa de desconto mais baixa, isso também tende a impactar os valores patrimoniais dos FIIs.
IM: Um assunto que tem ganhado cada vez mais destaque no mercado é o endividamento dos FIIs, ou alavancagem. Qual sua opinião sobre o tema e eventuais riscos ou vantagens para o cotista.
Baroni: Inicialmente, é preciso dizer que a alavancagem traz mais risco ao investimento e isso divide as opiniões dos investidores. A alavancagem feita dentro de um modelo em que você tenha uma equação entre as necessidades de pagamento dos juros da dívida frente aos aluguéis que estão sendo recebidos tende a ter um curso natural mais estável.
Deste modo, você pode receber mais aluguéis, pagar as despesas operacionais, despesas financeiras e, no final, repassará um resultado líquido [maior] para o cotista.
IM: Mas este casamento de fluxo não tem ocorrido em muitos casos.
Baroni: O que acontece e já aconteceu é um fundo não ter, na verdade, caixa suficiente para aquelas amortizações de principal. Se você não tem uma janela favorável para emissão e não vende nenhum imóvel, você tem de amortizar parte dessa dívida e começa a ter um problema de fluxo de pagamentos dentro do fundo. E aí entra o risco que falei anteriormente.
[Mas é importante ressaltar que] risco é uma coisa e problema é outra coisa. Então a alavancagem traz mais risco, mas não necessariamente vai trazer problemas. Eu penso que a alavancagem traz mais risco, mais sofisticação, mas esta ferramenta pode potencializar o retorno.
IM: Fundos atribuem à pandemia da Covid-19 os problemas com alavancagem. Faz sentido?
Baroni: Eu acho que a pandemia atrapalhou um pouco os planos de alguns fundos, mas em 2021 e 2022 tínhamos um cenário mais favorável e dava para se trabalhar vendas de ativos nesse período. Logo, acho que a pandemia atrapalhou, mas colocar a culpa toda nela não me parece o mais sensato.
Vários fundos que também têm alavancagem passaram pela pandemia e não tiveram problemas. De qualquer forma, é preciso olhar caso a caso.
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IM: A sofisticação trazida pela alavancagem não pode ser um desafio ainda maior para o investidor, especialmente os mais iniciantes?
Baroni: Os investidores precisam estar muito atentos a partir do momento que um fundo se propõe a fazer uma alavancagem. Esta sofisticação faz com que os investidores se sintam um pouco mais incomodados, mas é importante que eles entendam a dinâmica da alavancagem para que se sintam confortáveis dentro desta condição.
O nível de informações também precisa melhor. E aí vale para o mercado inteiro. Os fundos imobiliários podem melhorar o seu nível informacional com relação à alavancagem.
IM: Quais orientações você daria para quem planejar ingressar no mercado de fundos imobiliários neste momento de maior otimismo?
Baroni: O investidor tem de entender o que está por trás das quatro letrinhas e do número 11 do fundo – em referência ao código dos ativos. Ele precisa compreender minimamente qual é a tese de investimento da carteira e a dinâmica do portfólio.
O fundo imobiliário pode, de fato, gerar um retorno superior à média do mercado, mas desde que você tenha esse estudo mínimo e não invista simplesmente pela recente variação das cotações.
IM: Ou seja, a tomada de decisão passa pelo conhecimento do produto?
Baroni: A decisão de investimentos deveria estar muito próxima do conhecimento e, às vezes, esta decisão chega muito antes. E aí começam os problemas. E o inverso – ter conhecimento e não investir – também é problemático. Na minha visão, estes dois fatores devem andar juntos, o que geralmente não ocorre com os investidores pessoas físicas.
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