As 5 maiores altas e baixas dos FIIs em novembro, pior mês dos fundos imobiliários desde o início da pandemia

O Ifix – índice dos FIIs mais negociados na Bolsa – incorporou o nervosismo do mercado e registrou em novembro o pior resultado desde o início da pandemia da Covid-19. O JS Real Estate (JSRE11) liderou a lista das maiores perdas do período, com queda de 15,47%. O Suno Recebíveis Imobiliários (SNCI11) driblou as adversidades e conseguiu fechar o mês com alta de 1,94%, a maior de novembro.

No mês passado, o Ifix acumulou queda de 4,15%, a maior desde março de 2020, quando o indicador caiu 15% após a Organização Mundial da Saúde (OMS) confirmar o início da pandemia, que impôs uma série de restrições desde então.

Em novembro, o índice acompanhou o mau humor do mercado financeiro, que tem reagido mal à PEC da Transição, projeto que busca abrir espaço no orçamento da União para a realização do pagamento do Auxílio Brasil – programa de assistência social – fora do teto de gastos.

O projeto passou a tramitar na Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) do Senado e prevê inicialmente recursos de aproximadamente R$ 200 bilhões ao ano.

“No cenário inicial, em que a totalidade do auxílio seria efetivamente retirada do cálculo do teto de gastos, nossa equipe de economistas estima uma elevação da dívida bruta dos atuais 74,4% do PIB projetados para 2022, para 103% ao final de 2030”, calcula Daniel Marinelli, analista de FIIs do BTG Pactual.

Diante do temor com o aumento da dívida pública e riscos na área fiscal, o mercado de renda variável despencou em novembro e o estresse não poupou os fundos imobiliários. O segmento de lajes corporativas foi o que mais sofreu no período, com queda de 7,04%. Os fundos de “papel” – que investem em títulos de renda fixa ligados ao setor imobiliários – tiveram o melhor desempenho e, mesmo assim, registraram perdas de 2,94% em média. Confira o desempenho de todos os segmentos:

Fonte: Economatica (30/11/2022)

Os dados são da Economatica, plataforma de informações financeiras, e tomam como base a valorização das cotas e a distribuição de dividendos dos FIIs que fazem parte da carteira teórica do Ifix. Dos 108 fundos que compõem o indicador, apenas 13 fecharam novembro no campo positivo.

Maiores altas de novembro

Entre os poucos fundos imobiliários que encerraram novembro no azul, o Suno Recebíveis Imobiliários (SNCI11) foi o principal destaque, com alta de 1,94%, a maior para o período. Na sequência, aparecem o Cartesia Recebíveis Imobiliários (CACR11) e o Versalhes Recebíveis Imobiliários (VSLH11) com ganhos de 1,73% e 1,67%, respectivamente.

Confira as maiores altas dos fundos imobiliários em novembro de 2022:

Fonte: Economatica (30/11/2022). A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.

Com 43.772 cotistas, o Suno Recebíveis Imobiliários (SNCI11) tem atualmente um patrimônio líquido de R$ 412 milhões, investidos principalmente em certificados de recebíveis imobiliários (CRI), que respondem por 97% do portfólio.

A maior parte dos títulos (75%) está indexada ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). 24% dos papéis são corrigidos pela taxa do CDI (certificado de depósitos interbancários) e 1% pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC).

Vale lembrar que o SNCI11 tem aumentado a posição em títulos indexados ao CDI – que acompanha a taxa básica de juros, a Selic – nos últimos meses, como informa o último relatório gerencial divulgado pela carteira.

“Desde maio, a exposição do fundo ao CDI subiu cerca de 13% do patrimônio líquido”, diz o texto. “Na visão do time de gestão, tal movimento é positivo para o portfólio do fundo, já que o mercado vem apresentando expectativas de que a taxa Selic mantenha dois dígitos ao longo de 2022 e 2023”, completa.

O fundo promete dar sequência ao movimento de aumento da exposição a ativos indexados ao CDI através de recursos obtidos por novas emissões de cotas ou na reciclagem do portfólio atual.

Em novembro, o fundo distribuiu R$ 1 por cota, montante equivalente a um retorno mensal com dividendos de 0,99%. Em 12 meses, o dividend yield da carteira está em 15,07%.

Maiores baixas de novembro

Na outra ponta da lista encabeçada pelo Suno Recebíveis Imobiliários (SNCI11), está exatamente o JS Real Estate (JSRE11), que liderou as maiores perdas de novembro, com queda de 15,47%. O FII de cemitérios Brazilian Graveyard and Death Care (CARE11) caiu 15,04% e o Bluemacaw Logística (BLMG11), 14%.

Confira as maiores baixas dos fundos imobiliários em novembro de 2022:

Fonte: Economatica (30/11/2022). A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.

Com patrimônio de R$ 2,355 bilhões, o JS Real Estate (JSRE11) investe principalmente no segmento de lajes corporativas e tem uma área bruta locável de 121 mil metros quadrados.

Atualmente, o portfólio do fundo é composto por seis imóveis, localizados predominantemente em São Paulo (SP). No último mês, o fundo não divulgou nenhum fato relevante que pudesse justificar o desempenho do período.

Em termos operacionais, a gestão destacou inclusive a renovação de dois contratos de locação no Tower Bridge pelo período adicional de 5 anos e a assinatura de um novo contrato com a Teletech para a ocupação de 4,8 mil metros quadrados no edifício Paulista, lembra Marinelli, analista do BTG Pactual, que tem o fundo na sua carteira recomendada de fundos imobiliários.

Em novembro, o JSRE11 também anunciou a devolução de 1,6 mil metros quadrados no imóvel Rochaverá. Diante das recentes movimentações, a vacância do portfólio foi reduzida de 14,4% para 10,4%.

Como em muitos casos não houve perda de fundamentos dos fundos imobiliários, analistas consideram que o atual período de maior volatilidade do mercado pode abrir boas oportunidades, como sinaliza recente relatório da Levante Investimentos.

“Muitos fundos de ‘tijolo’ voltaram a negociar em patamares que elevam seu dividend yield (taxa de retorno com dividendos) para a casa dos 7,5% ao ano, considerado elevado”, diz o documento. “Foque naqueles que possuem menos vacância, estão melhor localizados e possuem gestão e governança. São os que tendem a apresentar melhor performance em tempos difíceis e que mais ‘pegam preço’ num mercado altista”, completa o texto.

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FIIs que mais pagaram dividendos em novembro

O Cartesia Recebíveis Imobiliários (CACR11) encerrou novembro com o maior dividend yield entre os principais fundos imobiliários da Bolsa, alcançando 1,42%. O FII realizou um pagamento R$ 1,44 por cota no mês passado.

Dos 108 fundos monitorados pelo InfoMoney, 25 tiveram em novembro dividend yield acima de 1% no mês. O número é inferior aos 32 registrados em outubro e aos 40 de setembro.

Confira a lista dos dez maiores pagadores de novembro de 2022:

Fonte: Economatica. Dados coletados com referência a 25/11/22.

O CACR11 é um FII de “papel”, que investe em títulos de renda fixa ligados ao setor imobiliário, e seu patrimônio atual é de R$ 188 milhões.

Apenas ao longo deste ano, a base de cotistas do fundo aumentou 89%, alcançando 6.577 investidores no fim de outubro. O número ainda o caracteriza como um FII pequeno, porém em expansão. Apenas no mês passado, o número de cotistas cresceu 22%.

Ao contrário de outros fundos imobiliários de papel, o Cartesia Recebíveis Imobiliários não diminuiu o valor dos dividendos distribuídos aos cotistas nos meses recentes em que houve deflação registrada pelo IPCA.

Pelo contrário, os rendimentos chegaram a aumentar em alguns exercícios. A distribuição por cota foi de R$ 1,52 em julho, R$ 1,54 em agosto e R$ 1,56 em setembro, os três meses em que o IPCA ficou negativo. Em junho, antes do movimento começar, o pagamento havia sido de R$ 1,38 por cota.

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