Aposta na queda? Aluguel de cotas do fundo imobiliário Maxi Renda cresce 5 vezes, dois meses após CVM questionar dividendos

Há cerca de dois meses uma decisão da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) sacudiu a indústria dos fundos imobiliários, ao questionar a distribuição de dividendos do Maxi Renda (MXRF11). Ainda sem uma definição, a polêmica segue mexendo com o mercado – que viu o aluguel de cotas do FII crescer quase cinco vezes no período.

Comum na B3, o empréstimo de ativos é utilizado normalmente por investidores que acreditam na desvalorização dos ativos. O aumento no aluguel de cotas do Maxi Renda sinalizaria uma aposta de queda ainda maior do papel?

Desde o dia 24 de janeiro, as cotas do Maxi Renda acumulam queda de quase 10%, ou R$ 1, depois de ganhos de quase 4% em dezembro de 2021.

“Um comportamento esperado de aversão a risco. Quando temos uma notícia como esta do Maxi Renda, que poderia impactar até a rentabilidade passada, é normal ter uma fuga de investidores, afirma Arthur Faviero, analista independente de fundos imobiliários da OHM Research. “Confesso que achei a queda até pequena diante do impacto que uma decisão como esta pode gerar”, afirma.

Por outro lado, os dados sobre o aluguel de cotas do Maxi Renda não sinalizam a confiança até então apresentada pelos investidores.

Dois meses depois da decisão da CVM, que ainda se manifestará definitivamente sobre o caso, o estoque de cotas do Maxi Renda que estão alugadas quintuplicou, de acordo com levantamento da Economatica, plataforma de informações financeiras.

Segundo o estudo, a quantidade de cotas emprestadas subiu de quase 145 mil para 771 mil nos últimos dois meses. O volume financeiro movimentado pelos papéis passou de R$ 1,435 milhão, no dia 24 de janeiro, para mais de R$ 7 milhões, considerando os dados do dia 24 de março.

Gestão do Maxi Renda vê reação desproporcional do mercado

Em dezembro de 2021, por maioria de votos, o colegiado da CVM entendeu que um fundo imobiliário não poderia distribuir mais dividendos do que o lucro contábil acumulado pela carteira. Em caso de prejuízo contábil, o rendimento deveria ser suspenso ou repassado em forma de amortização, ou seja, devolução de patrimônio.

O novo entendimento, divulgado apenas no dia 25 de janeiro, teve como base as demonstrações financeiras do Maxi Renda entre 2014 e 2020, período em que o fundo chegou a apresentar prejuízo contábil e, mesmo assim, seguiu com a distribuição de dividendos.

O fundo recorreu da decisão e aguarda nova resposta da CVM. Mas, na avaliação de André Masetti, gestor da XP Asset, a resposta do mercado – tanto em relação à desvalorização das cotas como no volume de papéis alugados – tem sido desproporcional.

“Na nossa visão, não justifica a depreciação que as cotas tiveram no mercado secundário e nem a quantidade de cotas alugadas”, aponta Masetti. “O fundo fechou 2021 com lucro contábil positivo. Mesmo os números anteriores, analisados pela CVM, justificariam uma desvalorização de R$ 0,20 a R$ 0,25 nas cotas”, e não de R$ 1, como se verifica atualmente, destaca.

Aposta na queda?

Gerenciada pela B3, a operação de empréstimo de ativos oferece ao investidor que possui cotas de fundos imobiliários ou ações na carteira a possibilidade de emprestar o papel para outros investidores, mediante a cobrança de uma taxa de “aluguel”.

O “doador” das cotas costuma ter a estratégia de longo prazo, pouco interessado na venda dos papéis. Já o “tomador” vende as cotas emprestadas para, mais tarde, recomprá-las por um preço menor. Neste caso, o ganho do “tomador” está condicionado à queda no valor do papel.

“O aumento no aluguel de cotas do Maxi Renda, na teoria, significaria que o número atual de investidores que aposta na queda do papel é maior do que o de dois meses atrás”, explica Faviero. “É um movimento de especulação, que é normal, e faz parte do mercado”.

Aos cotistas do Maxi Renda que seguem confiantes nos fundamentos do fundo, o analista da OHM Research lembra que a especulação não necessariamente se confirma e outros fatores também atenuam e explicam o crescimento do aluguel de cotas da carteira.

Recorde no aluguel de cotas, com destaque para FIIs de “papel”

O estoque de aluguel de fundos imobiliários listados na B3 atingiu, em março, o maior valor desde que essa alternativa foi criada, em janeiro de 2021.

O volume financeiro movimentado com o empréstimo das cotas dos FIIs alcançou R$ 159 milhões este mês, superando o então recorde de R$ 113 milhões, em junho de 2020.

“O resultado de março foi puxado pelos fundos imobiliários de ‘papel’ [que investem em títulos de renda fixa], que concentram R$ 132 milhões”, detalha Einar Rivero, gerente de relacionamento institucional e comercial da Economatica. “Na sequência, aparecem os fundos de logística com R$ 18,7 milhões, híbridos com R$ 5,87 milhões e de shoppings com R$1,36 milhão”.

Mesmo com o aumento dos últimos dois meses, o Maxi Renda segue distante do topo da lista dos FIIs mais alugados. Atualmente, o Fator Veritá ( VRTA11) encabeça a fila, com um volume financeiro superior a R$ 32 milhões.

Atualmente, o Maxi Renda é o maior fundo imobiliário do País em número de cotistas, com 506 mil. Nos meses seguintes após a decisão da CVM, o fundo manteve a distribuição de dividendos observada anteriormente, na casa dos R$ 0,09 por cota.

Entenda o caso Maxi Renda

Dois dias depois do fato relevante com o entendimento da CVM, a autarquia reforçou o posicionamento anterior e avisou que o parecer poderia se estender a outros fundos em situação semelhante à do Maxi Renda, que encerraria aquela semana com baixa acumulada de 9,5%.

Em novo comunicado, no início de fevereiro, porém, a CVM informou que atendeu a um pedido de efeito suspensivo para a decisão, congelando temporariamente todas as implicações do questionamento.

“O referido pedido de efeito suspensivo, formulado pelo administrador do Maxi Renda Fundo de Investimento Imobiliário, foi deferido pelo Colegiado da CVM. Com isso, os efeitos da decisão deliberada no dia 21 de dezembro de 2021, estão suspensos”, afirmava o comunicado da autarquia.

Mais tarde, a administração do Maxi Renda entrou com pedido de reconsideração da decisão da CVM, que tinha prazo de até 60 dias para se manifestar sobre o caso. Nos cálculos de fontes do mercado, a decisão deve sair entre abril e maio.

No relatório gerencial divulgado no dia 21 de fevereiro, o fundo reforçou que os números de encerramento de 2021 ainda não tinham passado por auditoria independente, mas sinalizavam que a carteira fechou o ano passado com lucros acumulados.

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