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A reavaliação do patrimônio do FII XP Malls (XPML11) apontou uma valorização de aproximadamente 8% do portfólio do fundo de shopping – o que representa um acréscimo de R$ 467 milhões no valor considerado justo dos imóveis. O aumento chamou a atenção do mercado e jogou luz para um ponto que deve ficar no radar do investidor: o potencial construtivo dos FIIs.
Isso porque, entre os pontos que fizeram diferença na reavaliação do XPML11, está a inauguração da expansão do Catarina Fashion Outlet, que agregou um total de mais de 21 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) ao empreendimento, localizado em São Roque (SP).
“De maneira geral, a expansão de um ativo do portfólio do FII é positiva por demonstrar que o gestor pode gerar valor adicional com a mesma área que já está dentro do fundo”, explica Artur Losnak, da Zagros. “Ou seja, é possível gerar receita adicional com pouco investimento”, explica.
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Na prática, o fundo transforma o metro quadrado que era apenas um terreno em ABL, tendo como custo apenas as despesas da obra.
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Como descobrir o potencial construtivo de um FII?
O potencial construtivo deve ser observado principalmente nos fundos de shopping e, em alguns casos, de logística, orientou Marcos Baroni, head de pesquisas de fundos imobiliários da Suno, em live em seu canal no Youtube.
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Os fundos de renda urbana, acrescenta, também podem se beneficiar com a construção, por exemplo, de lojas no terreno que atualmente abriga um supermercado.
As informações sobre o potencial construtivo, no entanto, não são tão acessíveis para o investidor, lamenta Larissa Nappo, analista do Itaú BBA.
“É um ponto que deve ser observado pelo investidor sim, mas nem todos olham e nem são todos os gestores que comunicam”, afirma. “Descobrimos normalmente esta informação nas conversas com gestores e em teleconferências dos fundos”, complementa.
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Uma das exceções é o Bresco Logístico (BRCO11), que possui “12 propriedades com 472 mil metros quadrados de ABL e potencial para expansão da área em 7%”, destaca o relatório mensal da carteira.
As informações sobre obras em andamentos estão mais acessíveis. É o caso do GGR Covepi (GGRC11) que realiza atualmente a expansão de galpão locado para a SantaCruz, distribuidora de medicamentos, em Goiás. A entrega da primeira fase da obra está prevista para este mês.
Larissa cita ainda a futura expansão do shopping Uberaba (MG), que faz parte do portfólio do HSI Malls (HSML11) e a revitalização do shopping Parque Dom Pedro, que deve aumentar a ABL do Hedge Brasil Shopping (HGBS11) em aproximadamente 4%.
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“É importante que o investidor olhe os FIIs que tem hoje na carteira e veja se algum deles estão passando por este processo de expansão”, sugere Baroni. “Todos que estiverem passando por este processo tendem a ter uma valorização patrimonial”, emenda.
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Impacto da reavaliação patrimonial
De acordo com a Instrução CVM 516/11, os FIIs de “tijolo” – que investem diretamente em imóveis – são obrigados a realizar, pelo menos uma vez ao ano, a avaliação dos imóveis do portfólio. O procedimento serve para que o fundo consiga estimar de forma profissional e atualizada o seu valor patrimonial – que representa a soma dos ativos menos suas obrigações financeiras.
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“Nos fundos de tijolos, há momentos de alta e de baixa no valor patrimonial”, explica Baroni. “Um prédio com vacância pode ter a reavaliação patrimonial negativa [e influenciar a relação preço/valor patrimonial (P/VP) do fundo]”, alerta. “Às vezes o desconto vira ágio e o ágio vira desconto”, completa.
O especialista da Suno cita o exemplo do próprio XPML11, que negociava com ágio antes da reavaliação e, após o procedimento, passou a operar com desconto – considerando o P/VP.
Quanto mais próximo de 1 estiver o indicador, mais perto do valor considerado justo estará o fundo. Acima deste nível, a cota está sendo negociação com ágio e, abaixo, com desconto. O XP Malls hoje tem um P/VP de 0,94 – o que representaria um desconto de 6%.
“É muito importante, portanto, que o investidor observe este contexto e não avalie isoladamente a fotografia do P/VP, que pode induzir o investidor ao erro”, completa Baroni, ponderando que se o valor patrimonial do fundo estiver desatualizado, a análise do indicador perde a eficiência.
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