Nos últimos anos, milhões de brasileiros deram o primeiro passo no mundo dos investimentos, com o número de pessoas físicas cadastradas a operar em renda variável na B3 batendo recordes, chegando a 3,4 milhões de CPFs em novembro de 2021. O sonho de muitos destes novos investidores é obter um retorno que garanta uma renda fixa mensal, o que pede uma boa capacidade de análise na hora de escolher em quais cestas você vai botar seus ovos.
Receber aluguéis sem a necessidade de comprar um imóvel e arcar com todas as burocracias é um dos aspectos mais atrativos dos fundos imobiliários. Nos FIIs, como esses fundos são conhecidos, você pode se tornar dono de uma parte dos melhores imóveis do país, aqueles que atraem inquilinos de peso e rendem um bom aluguel no final do mês.
A hipótese é bastante atrativa. Aplicar um valor, se tornar dono de parte de um galpão e ter como locatária uma grande varejista, um banco ou uma construtora, que têm historicamente chances maiores de honrar o compromisso do que um inquilino regular é uma realidade acessível.
Só que há um ponto de atenção importante: quando você chegar ao home broker de uma corretora, verá dezenas e dezenas de opções de FIIs, com carteiras compostas de diversos tipos de imóvel, formas de rentabilidade e liquidez diferentes.
A diversidade de opções de fundos imobiliários, no entanto, pode ser a sua aliada. Sabendo observar os principais aspectos de cada FII, é possível fazer escolhas certeiras, diversificar a sua carteira e colher as melhores vantagens de cada tipo de investimento.
“Como regra de bolso, eu sugiro que você tenha uma carteira com pelo menos 8 fundos, com diferentes segmentos, diversas estratégias e com imóveis em diferentes regiões do país”, explica Maria Fernanda Violatti, especialista em fundos imobiliários da XP Investimentos. É sobre esse assunto que trata a Série Renda Extra Imobiliária, com Maria Fernanda Violatti, especialista em FIIs na XP Inc. Em um treinamento gratuito, Mafe ensina a investir em fundos imobiliários do zero. Inscreva-se agora.
Abaixo, listamos cinco diferentes indicadores que devem ser observados na hora de escolher um bom fundo imobiliário para investimento. Importante citar que vamos falar sobre os chamados “fundos de tijolos”, que são os fundos imobiliários baseados na compra de imóveis físicos.
1 – Baixa taxa de vacância
Se um fundo imobiliário possui imóveis que, somados, possuem 5.000 metros quadrados de área e, destes, 500 metros estiverem desocupados, isso significa que o FII possui uma taxa de vacância de 10%.
Na hora de escolher um bom fundo para investimento, é preciso levar em conta esta taxa. Quanto menor for este indicador, melhor é o sinal de que os imóveis investidos são atrativos para os inquilinos, garantindo a renda a ser repassada aos cotistas.
No entanto, é importante considerar também que uma taxa de vacância baixa pode ser enganosa. Se um fundo imobiliário tiver um único imóvel e esta unidade estiver alugada, a taxa será de 0%. O que seria bom, não fosse o risco de esse único locatário se mudar a taxa passar da noite para o dia para 100%.
Da mesma forma, um FII que invista em shoppings, por exemplo, pode ter visto a taxa de vacância saltar durante a fase mais aguda da pandemia, quando os centros de compras precisaram ser fechados como prevenção à Covid-19. Pode-se apostar, por exemplo, que a retomada da economia e a reabertura dos shoppings vai impulsionar o fundo e fazer o investimento. Não há uma regra fechada, mas é importante saber analisar e levar tudo isso em conta.
2 – Diversidade
Como dissemos há pouco, um FII pode ter um imóvel ou dezenas de imóveis, que podem estar alugados a um ou a vários inquilinos. Aqui, assim como na carteira de investimentos como um todo, o segredo é a diversificação, buscando fundos multi-ativos, que possuem mais de um imóvel, e multi-inquilinos, que têm esses vários imóveis repassados a mais de um locatário.
Assim, se um inquilino entrar em dificuldades e começar a atrasar os pagamentos, você não ficará a ver navios, porque a taxa de vacância não subirá tanto e a renda para os cotistas será mantida. O mesmo para caso todo um setor ou uma região do país passe por uma crise mais aguda, como o exemplo dos shoppings no item anterior.
Dentro de um fundo e na carteira de fundos como um todo, o segredo é ter a maior variedade possível de tipos de imóvel e setores econômicos buscados por eles, de forma a mitigar os riscos sem comprometer a rentabilidade.
3 – Boa gestão
Para garantir que os ovos estejam em várias boas cestas é importante buscar por plataformas de confiança, entre as maiores corretoras e instituições financeiras do país, que se propõem a fazer um bom filtro de gestores e fundos inseridos em suas plataformas.
Parte dos fundos bem geridos funcionam no esquema de “taxa de performance”, em que o gestor recebe uma remuneração adicional a partir dos resultados do FII. É importante entender como funciona, mas sem medo: a taxa funciona como uma meta em busca do ganha-ganha, motivando o gestor a buscar os melhores negócios e aumentando a sua rentabilidade.
Os melhores fundos também são aqueles que sabem crescer de forma estratégica. Por lei, os FIIs devem repassar 95% da sua rentabilidade para os cotistas, o que é bom para os investidores. No entanto, os fundos ficam com pouca margem para reinvestir e correm o risco de não olhar para novas oportunidades de diversificação, bem como para reformas nos imóveis que já possuem. É neste momento que um bom gestor faz diferença, quando sabe o momento de emitir novas cotas e como aplicar corretamente esses recursos.
Também é preciso ter em mente que o mundo dos imóveis é feito de ciclos de 5 a 10 anos, composto por diversas fases. É natural do mercado imobiliário momentos em que há escassez de oferta e os preços sobem, seguidos por outros em que o preço alto afasta os interessados, a oferta volta a subir e os preços caem. Por isso é tão importante saber mensurar o custo-benefício de cada investimento e contar com gestores profissionais na hora de investir.
4 – Fundo caro, fundo barato e dividend yield
Ao comprar um fundo imobiliário, você deve ter em mente o dilema de quão relativo é algo caro ou barato. Saber se fez um bom negócio depende diretamente do que aquele bem pode te trazer em relação ao que você foi pago. No caso dos investimentos também é assim, com alguns aspectos que te indicam qual é a relação de custo-benefício de cada aplicação.
Quando o assunto são fundos imobiliários, uma forma de mensurar se um fundo está caro ou barato é fazendo a divisão do preço de mercado pelo valor patrimonial, a conta P/VP. Nos sites da XP Investimentos e do InfoMoney essa conta já é fornecida ao investidor, o que facilita identificar se é um bom momento para aplicar.
Se o resultado da conta estiver entre 0,8 e 1,0 temos um indicativo confiável de que o fundo pode estar barato para investir. Por outro lado, se esse número for para mais de 1,20 tudo aponta para um mal momento, em que a cota está mais cara do que você deveria pagar por ela.
Um outro critério importante a ser observado é o do “Dividend yield”. Em tradução livre para o português pode ser tido como “rendimento de dividendos”, apesar de que na hora de investir é em inglês que você vai encontrar.
O dividend yield é a relação entre o valor que é repassado aos cotistas e o valor da cota negociado em bolsa. Se o FII pagou R$ 20 por cota no último ano e a cota está sendo negociada a R$ 200, o dividend yield é de 10%.
Este é um indicador importante, mas não pode ser o único. Citando novamente o segmento de shoppings centers, quem olhou apenas para o dividend yield no início de 2020 e investiu tudo em FIIs baseados no segmento muito provavelmente não teve a rentabilidade esperada, uma vez que a taxa estava baseada em um rendimento pré-pandemia.
O aspecto importante do indicador é que ele ajuda a entender o quanto um fundo imobiliário está conseguindo rentabilizar a partir dos imóveis que ele possui. Para diminuir o risco de cair em uma taxa artificial, que reflita um momento mas não a realidade do fundo, é preferível sempre olhar os índices de períodos mais longos, para descontar a oscilação natural.
5 – Liquidez para o seu momento de vida
Uma das grandes vantagens dos fundos imobiliários é a liquidez. Enquanto um investimento na compra de um apartamento depende de muitas variáveis para ser retomado, desde negociar a devolução do imóvel com o inquilino, reformas, encontrar um comprador interessado em pagar o que se espera e toda a burocracia.
No FII, por outro lado, em geral é possível obter o recurso de volta com relativa facilidade, vendendo a cota pelo valor atualizado e recebendo o dinheiro em poucos dias. No entanto, algo não muda: para alguém vender é preciso que alguém compre.
No momento de formular o índice de risco de um determinado fundo, a XP Investimentos leva em conta quão líquido é este fundo. Ou seja, o quanto ele está sendo constantemente negociado e permite aos cotistas resgatar em caso de necessidade ou de mudança de estratégia.
“Por isso, como regra de bolso, prefira fundos imobiliários que negociem próximo a R$ 1 milhão por dia. Isso facilita sua vida caso você queira se desfazer das suas cotas, e evita distorções de preço nos dias em que houver pouca negociação”, explica Maria Fernanda Violatti, da XP.
Fundos com menor liquidez podem eventualmente trazer maior rentabilidade, mas aí é que entra o fator risco e o autoconhecimento do momento de vida e objetivos. Há fundos imobiliários para diferentes perfis, do conservador, que busca um retorno mais estável e tolera menores riscos; ao arrojado, que aceita se arriscar mais em nome da possibilidade de um retorno melhor.
Há também momentos mais conservadores e arrojados na vida de uma única pessoa, a depender do momento e dos planos. O segredo aqui é utilizar essas dicas para saber analisar os produtos disponíveis e escolher aquele que mais se encaixa com o seu perfil.
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