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Os fundos imobiliários (FIIs) de lajes corporativas, ou de escritórios, registram em 2024 uma das piores performances do setor. No acumulado do ano, o setor cai 2,2%. De modo geral, o desconto do preço dos ativos em relação aos seus patrimônios já chega em 30% — o que, em tese, representaria uma oportunidade de compra das cotas a valores mais atrativos.
Mas, não é tão simples assim. Em relatório divulgado nesta segunda-feira (17), Larissa Nappo, analista do Itaú BBA, afirma que “os FIIs de lajes corporativas continuam descontados e seguem como teses de ganho de capital”. Tirando os que possuem exposição majoritária a ativos bons e bem localizados, “o curto prazo pode não ser tão animador.
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A analista destacou apenas três ativos como recomendação de compra neste momento. São eles:
- CSHG Prime Offices (HGPO11)
- RBR Properties (RBRP11)
- Tellus Properties (TEPP11)
O mercado brasileiro se encontra em um momento desafiador para ativos de renda variável como um todo — vide a queda de 3% do Ibovespa em maio e de 11% no acumulado do ano — e, para os fundos imobiliários, a situação é um pouco pior.
Nappo destaca que os patamares de alavancagem (dívidas em relação à receita) estão mais altos, os portfólios estão precisando de imóveis de qualidade e bem localizados, além do cenário macro do país ser negativo para o setor em a projeções de juros altos por mais tempo.
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“A abertura na curva de juros tem uma grande influência (…), principalmente nos fundos que investem diretamente em imóveis. Isso porque eleva a rentabilidade dos títulos públicos”, escreve Nappo.
A escolha dos três FIIs que tem recomendação de compra pelo Itaú BBA levou em consideração contexto de mercado, qualidade de portfólio, histórico e experiência do time da gestão, conforme o relatório.
HGPO11
O FII tem apenas dois imóveis sob gestão, o Ed. Metropolitan e o Ed. Platinum. Porém, Nappo avalia que são empreendimentos que atendem muito bem seus locatários e estão muito bem localizados. A taxa de vacância está na faixa de 3% — a média de lajes corporativas em São Paulo era de 21,4% no mesmo período.
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Como pontos positivos, a analista também destaca o aumento recorrente nos preços de aluguel, com a média atual do portfólio na faixa de R$ 246, o metro quadrado, ante R$ 229 em novembro de 2022. “Além disso, são 31 locatários diferentes, que apresentam baixo risco de crédito para o fundo e uma diversificação interessante”, diz o relatório.
O ponto negativo é a liquidez diária baixa, “que dificulta a montagem e/ou desmontagem de grandes posições”.
Em 2024, o retorno do FII HGPO11 foi 12,3%, com um dividend yield de 6,6%. Seu valor patrimonial é de R$ 600 milhões, enquanto o valor de mercado está em R$ 541 milhões. O múltiplo de preço por valor patrimonial é de 0,89 vezes.
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RBRP11
O portfólio do RBRP11 é mais diverso, comporto por lajes corporativas, galpões logísticos (via RBRL11 — outro fundo da RBR) e cotas de outros fundos, com imóveis predominantemente em São Paulo, mas alguns no Rio de Janeiro. Essa variedade Nappo conta como um ponto positivo.
Outra vantagem apontada pela analista é a possibilidade de ganho de capital com a venda de ativos maduros.
Já os pontos de atenção estão relacionados a vacância e “ativos que deixam a desejar no quesito localização e qualidade técnica”. Um dos imóveis que tem impulsionado a taxa de vacância do fundo para 29% é o Ed. River One, localizado na Marginal Pinheiros — uma das áreas com maior taxa de vacância em São Paulo, de 43,5%.
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No acumulado do ano, o retorno do RBRP11 foi de 8,3%, com um dividend yield de 13,9%. Seu valor patrimonial é de R$ 970 milhões, enquanto o valor de mercado está em R$ 690 milhões. O múltiplo de preço por valor patrimonial é de 0,71 vezes.
TEPP11
O Tellus Properties tem cinco imóveis (4 ativos classe B e 1 classe A). O relatório afirma que a qualidade dos ativos é inferior, mas “com potencial de aumento no valor médio de aluguel, visto que seus contratos estão defasados em relação às respectivas regiões”. Todos os imóveis estão em São Paulo e os inquilinos predominantes são dos setores de varejo e tecnologia.
A vacância física do FII está zerada pelo 10º mês consecutivo, e o aluguel médio mensal está na faixa de R$ 85,88 o metro quadrado. Para Nappo, a gestão está entregando bons resultados e um dos focos é a revitalização dos ativos, com potencial impacto na atratividade e nos aluguéis.
Entre as questões negativas estão a qualidade inferior dos imóveis e a concentração (25%) em um locatário em uma das lajes.
No acumulado do ano, o retorno do TEPP11 foi de 5,9%, com um dividend yield de 15,4%. Seu valor patrimonial é de R$ 410 milhões, enquanto o valor de mercado está em R$ 390 milhões. O múltiplo de preço por valor patrimonial é de 0,94 vezes.
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