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As emissões de novas cotas dos FIIs costumam ser uma oportunidade para quem quer aumentar participação em um fundo pagando um preço abaixo do mercado. Mas em um período de muitas ofertas – como o atual – é necessário redobrar a atenção antes de subscrever novas cotas, recomendam especialistas.
Em 2023, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) autorizou 110 emissões de novas cotas de fundos imobiliários. Se todas alcançarem o objetivo inicial, o segmento deve captar algo próximo a R$ 17 bilhões.
Como são obrigados a distribuir 95% do lucro que obtém com aluguéis ou papéis do setor imobiliário, os FIIs dependem das ofertas para expandir o portfólio ou mesmo para abater eventuais obrigações financeiras – contraídas, por exemplo, na compra de imóveis a prazo ou na emissão de títulos de dívidas, como os certificados de recebíveis imobiliários (CRI).
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Mas nem sempre a emissão lançada pelos FIIs tem como foco o pequeno investidor – ou investidor de varejo. Para esse público, as ofertas focadas nos investidores institucionais podem embutir condições menos favoráveis.
Para identificar se vale ou não a pena participar da emissão, é fundamental observar alguns elementos. Entre os fatores de atenção estão o valor das novas cotas emitidas, os custos da oferta, a confiança na equipe de gestão, a destinação dos recursos e a dinâmica da emissão.
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Em primeiro lugar, o valor da emissão
Os cotistas do fundo imobiliário que lança uma nova oferta costumam ganhar um direito de preferência na emissão, ou seja, a possibilidade de comprar os novos papéis antes e por um valor, normalmente, menor do que o de negociação na Bolsa.
Na prática, este valor precisa ser atrativo para o investidor. Caso contrário, seria melhor comprar as cotas diretamente na Bolsa – esvaziando a tentativa do fundo de levantar dinheiro com a oferta.
Desta forma, o primeiro ponto que deve ser levado em consideração para avaliar se vale a pena entrar em uma nova oferta é exatamente a diferença entre os preços dos novos papéis e o das cotas negociadas na Bolsa, sugere Leonardo Garcia, analista de fundos imobiliários da plataforma Trix, de informações sobre FIIs.
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Caso o valor da emissão esteja abaixo do valor que a cota está sendo negociada no mercado, o investidor pode aumentar sua posição a um preço mais baixo do que faria normalmente. O investidor ainda pode vender suas cotas ao preço de mercado e recomprá-las por um preço menor via direito de preferência e sobras
Leonardo Garcia, analista de fundos imobiliários da Trix
Na atual temporada de ofertas, porém, fundos têm fixado o preço da emissão bem próximo do valor de mercado da cota. Nestes casos, o pequeno investidor deve redobrar a atenção antes de realizar a subscrição. Isso porque ofertas com tais características podem ter como alvo os investidores institucionais – que precisam fazer grandes aportes no mercado.
“Poucos FIIs teriam atualmente a capacidade de negociar, por exemplo, R$ 50 milhões em um único dia sem ter uma enorme distorção do seu preço de tela”, confirma Garcia. “As emissões permitem fazer investimentos desse tamanho [sem mexer com os preços no mercado]”.
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Depois, os custos da emissão
No início do mês passado, o FII Valora Hedge Fund (VGHF11) aprovou a realização da quinta emissão de cotas do fundo, que pretende captar até R$ 250 milhões, conforme comunicado da carteira ao mercado.
Normalmente, o preço unitário dos novos papéis em uma oferta de FIIs é acrescido da taxa de distribuição, recurso usado para custear a emissão. A soma dos dois valores representa o preço de subscrição – valor que o investidor vai desembolsar efetivamente.
No caso da quinta emissão do (VGHF11), o preço de subscrição dos novos papéis foi fixado em R$ 9,29 e não haverá a cobrança da taxa de distribuição. A isenção não é uma regra do mercado e deve ser observada pelos investidores.
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Rodrigo Medeiros, analista do Desmistificando FIIs, recomenda ao investidor analisar se os custos da emissão estão muito elevados. De acordo com representantes do mercado, as taxas de distribuição podem superar 4% do valor unitário das novas cotas – uma taxa considerada alta.
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Então, a destinação dos recursos
Uma forma de responder se a emissão é vantajosa para o fundo é analisar a destinação dos recursos captados na oferta. A informação, também conhecida como pipeline, costuma ser apresentada nos comunicados sobre a operação.
“O cotista até poderia entrar em uma subscrição que está no mesmo valor de mercado desde que os custos de emissão sejam muito baixos e o pipeline seja capaz de deixar o fundo mais robusto”, reforça Medeiros. “Investir em FIIs é investir na capacidade do gestor. E se o gestor está sendo bom, melhor que tenha mais dinheiro para trabalhar”.
No lançamento da oitava emissão de cotas do XP Malls (XPML11), que captou R$ 375 milhões, por exemplo, o fundo sinalizou que pretendia adquirir mais 6% de participação indireta no Shopping da Bahia, em Salvador (BA), novas frações de empreendimentos em São Paulo e amortizar dívidas.
Cumprindo o compromisso, a carteira comprou, no mês seguinte, mais 3% de participação no Shopping Cidade Jardim, um dos principais polos de luxo de São Paulo (SP). O fundo já contava com uma participação de 16,9% no empreendimento.
O recurso utilizado na aquisição do Cidade Jardim faz parte do montante captado na recente emissão. A carteira também já havia amortizado dívidas com o capital – cumprindo, então, dois dos três objetivos da oferta.
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Conhecer as regras da emissão
O conhecimento em uma classe de ativos é fundamental para o investidor potencializar seus ganhos, mas também para evitar armadilhas e até erros considerados básicos.
Entre as possíveis falhas que o investidor menos atento pode cometer ao longo de uma emissão está a compra do direito de preferência pensando ser cotas do fundo. Algo que ainda acontece, confirma Medeiros.
“Já vimos ocorrer no passado investidores comprando direito de preferência acreditando que estavam pagando barato pelas cotas do FIIs e, consequentemente, perdendo tudo que investiram”, diz o analista. “Todos os anos avisamos sobre isso e todos os anos ocorrem histórias de perda financeira por essa razão”.
Diferentemente das cotas do FIIs – que normalmente terminam com o número 11 –, os direitos de preferência são negociados com as quatro letras do código do fundo mais o número 12. Caso não sejam subscritos ou vendidos, esses papéis perdem a validade após o período da oferta.
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Confiança na equipe de gestão
Para especialistas, a tomada de decisão para subscrever novas cotas em uma emissão de fundos imobiliários também passa pela confiança que o investidor tem na equipe de gestão da carteira.
Desse modo, recomenda Garcia, o cotista deve avaliar o histórico e a atuação da gestora responsável pelo FII em caso de novas emissões.
“É preciso questionar se essa nova emissão favorece mais o cotista ou o gestor”, sugere o especialista. “Perguntas como essa são cruciais para dimensionar a relação de confiança com a equipe de gestão”, pontua.
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