“República do século XXI”: por que a Yuca aumentou sua aposta na moradia compartilhada

SÃO PAULO – É comum que pessoas que não são parentes morem juntas e dividam os custos. Essa é uma tentativa de reequilibrar o mercado imobiliário: moradores finalmente encontram um aluguel que cabe no bolso, enquanto o proprietário obtém liquidez em seu ativo.

Os fundadores da startup Yuca buscam levar a proposta do coliving para o mundo da tecnologia: reservas e atendimento são feitos digitalmente, com apartamentos já divididos e mobiliados. O pagamento de todas as contas é feito por um único boleto mensal.

Mesmo em um ano marcado pelo prolongamento de restrições ao convívio social, a Yuca pretende mais que quintuplicar o número de apartamentos sob gestão.

O InfoMoney conversou com Rafael Steinbruch, cofundador da Yuca, para entender em detalhes o modelo de negócio da Yuca. Steibruch também analisou como o mercado de moradia compartilhada se comportou durante a pandemia e como a Yuca enfrentará seus próximos desafios: atender quem prefere morar sozinho ou em casal, ou quem está em busca de um preço ainda mais acessível.

Aluguel do século XXI

A Yuca foi fundada pelos empreendedores Eduardo Campos, Paulo Bichucher e Rafael Steinbruch em julho de 2019. A startup reforma apartamentos com grandes metragens na cidade de São Paulo, e loca cada quarto para um morador. Sala e cozinha são compartilhadas, enquanto o uso dos banheiros pode ser tanto individual quanto compartilhado.

A diferença da proposta da Yuca para divisões de aluguel comuns está em conveniência e tecnologia. Os apartamentos são todos mobiliados e contam com um boleto único por morador que já inclui condomínio, IPTU, água, luz, internet, gás e limpeza semanal. A Yuca fornece atendimento e suporte para a locação, incluindo eventuais consertos. Os aluguéis não pedem seguro fiança e os contratos começam em seis meses.

“Temos visto que esse é um produto que realmente atende os anseios de jovens profissionais em grandes cidades, onde existe uma assimetria entre oferta e demanda por apartamentos nas melhores regiões”, explica Steinbruch. “A oferta é de imóveis com três ou quatro dormitórios em bairros como Jardins, mas a procura costuma ser por um imóvel de um ou dois dormitórios. Buscamos reequilibrar essa equação.”

Coliving resiliente à pandemia

“O mercado de coliving ainda é muito incipiente no mercado brasileiro. Sua trajetória de evolução se cruzou com a da pandemia, mas se manteve resiliente”, avalia Steinbruch.

A ocupação na Yuca está na faixa dos 80% atualmente. “O ideal é 90%. Entendemos essa flutuação como normal e estamos confortáveis em dizer que o portfólio voltará a esse patamar após a vacinação contra a Covid-19.”

Para o cofundador, a pandemia pode até ter provocado uma queda na ocupação, mas trouxe efeitos duradouros para a valorização de espaços acessíveis no bolso e amplos em espaço. “As pessoas passam mais tempo em casa. Quem estava em unidades muito pequenas quis mais ambientes, e o coliving surgiu como opção econômica. Essa procura deve continuar depois da pandemia, porque o trabalho flexível virou realidade.”

Bairros com mais opções de cultura e de experiências devem se valorizar, frente aos que concentram majoritariamente empresas. A Yuca aposta em regiões como Bela Vista, Jardins e Pinheiros na cidade de São Paulo. “Nessas regiões, a oferta continua desequilibrada com a demanda em termos de dormitórios e preços. Continuamos nossos esforços de equilíbrio.”

A Yuca fechou o primeiro trimestre deste ano com 351 unidades sob gestão. Até o final de 2021, espera chegar a 2.000 unidades.

Expansão: apartamentos menores, FIIs e preços mais acessíveis

A Yuca vai continuar com sua proposta original, mas está expandindo seu modelo de contratos mais flexíveis e boletos únicos para um novo público: solteiros e casais que não querem dividir espaços. “É um mercado maior do que o dos jovens profissionais. Temos nos movimentado para trazer imóveis menores. 20% do nosso portfólio são apartamentos individuais atualmente, com ocupação de 100%. Temos uma demanda reprimida muito grande”, diz Steinbruch.

O problema é encontrar apartamentos dessas metragens nos bairros atendidos pela Yuca. “Temos um yield [rendimento] mais baixo dessas propriedades no mercado secundário, enquanto apartamentos grandes conseguimos comprar bem e atingir um yield interessante. A forma de criar essas unidades menores e atender a demanda de solteiros e casais foi pela construção ou reforma de prédios inteiros.”

A Yuca financiou a construção de um prédio para uma incorporadora por meio de um CRI. O investimento no financiamento foi de R$ 12 milhões. Serão 21 unidades, sete delas com dois dormitórios cada e as 14 restantes com um dormitório cada. O lançamento está previsto para maio de 2022. A Yuca projeta um ritmo de locação de 10 a 15 unidades por mês.

Os recursos para essa frente de prédios inteiros vêm de um fundo imobiliário (FII). O YUFI11 captou R$ 40 milhões em novembro de 2020. Segundo Steinbruch, todos esses recursos já foram alocados e o fundo projeta um yield entre 8,5% e 9% ao ano. Os recursos foram divididos entre apartamentos compartilhados e os R$ 12 milhões para o primeiro full building da Yuca.

“Temos de gerar yield, então não podemos entrar em projetos de longo prazo. Optamos pelo financiamento de construção e já recebemos juros durante esse prazo. Depois, recebemos por unidades locadas a um preço anteriormente acordado. Vai de recebimento de juros para recebimento de aluguel”, explica Steinbruch.

A ideia da Yuca é fazer uma nova captação para ampliar a frente de prédios inteiros. “Buscamos pelo menos mais R$ 40 milhões para continuar nossos objetivos, mas ainda estamos testando com investidores. Queremos que o setor residencial tenha mais relevância no mercado brasileiro de fundos imobiliários”, diz Steinbruch.

A Yuca também está firmando parcerias com incorporadoras e fundos para gerir as unidades que funcionam como flats (NR). É o caso dos edifícios Diálogo Belém, Downtown Setin/Sé e Summit Pinheiros.

O Diálogo Belém marca o começo da estratégia de locações mais acessíveis. O preço atual dos aluguéis de quartos na Yuca vai de R$ 1.890 até R$ 4.960.

“Pouco mais da metade da demanda de locação em SP é de pessoas dispostas a pagar de R$ 1 mil a R$ 2 mil mensais. Nosso foco é criar moradia acessível e conectada aos centros urbanos e acessível, então vemos boas oportunidades na região central de São Paulo. Esse edifício no Belém é perto do metrô, com acesso fácil ao centro”, diz Steinbruch. “Nosso objetivo não é atender um nicho, mas ser a maior gestora residencial da capital paulista. Então, precisamos atender esse interesse da maioria dos locadores.”

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