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SÃO PAULO – O site para aluguel, compra e venda de propriedades QuintoAndar sentiu os mesmos desesperos e esperanças de todo o mercado imobiliário ao longo de 2020. Mas, como em todo empreendimento que segue a filosofia das startups, a reação foi rápida – e o ritmo de crescimento logo voltou a chamar atenção.
No acumulado deste ano, o faturamento da empresa chegou a subir mais de 100% (a startup não divulga a porcentagem exata). Para 2021, a ideia é ao menos repetir a dose de 2020. E atingir a mesma taxa de expansão passa por entrar em novas áreas de atuação. “Começamos com aluguel, mas queremos ser um sinônimo de moradia em geral”, diz Gabriel Braga, cofundador e CEO do QuintoAndar, em entrevista ao InfoMoney.
As porcentagens ficam mais impressionante quanto maior o porte da startup. Criado em 2013, o QuintoAndar virou um unicórnio (empreendimento escalável, inovador e tecnológico avaliado em mais de US$ 1 bilhão) em setembro de 2019. A empresa tem mais de R$ 30 bilhões em ativos sob gestão na frente de locação (valor total dos imóveis com o aluguel administrado pela plataforma).
A retomada do mercado imobiliário (e do QuintoAndar)
A pandemia interrompeu uma retomada do mercado imobiliário que acontecia desde o segundo semestre de 2019 — e muito aguardada pelo setor, após cinco anos de retração. Mas não demorou para esta nova crise, desta vez iniciada pela área da saúde, ser contornada pelos players de imóveis.
Depois de uma queda na comercialização de casas e apartamentos entre o final de março e abril deste ano, as vendas começaram a se recuperar em maio. Para especialistas ouvidos anteriormente pelo InfoMoney, um cenário realmente favorável se viu de julho em diante. Agosto bombou e os meses seguintes tiveram resultados fortes.
Da mesma forma, abril foi um mês de preocupações com aumento da inadimplência e queda de receita no QuintoAndar. “Montamos cenários catastróficos. No auge da crise, as pessoas ficaram com renda comprometida e adiaram a mudança de casa”, diz Braga.
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Por outro lado, a startup se destaca no mercado desde a fundação justamente por não exigir garantias como fiador ou seguro-fiança. Para quem tem um imóvel, o atrativo está na garantia de pagamento em dia do aluguel, mesmo em caso de inadimplência do inquilino. Esse recurso de segurança existe desde 2015.
No primeiro semestre de 2020, R$ 50 milhões foram desembolsados para fazer a cobertura dos aluguéis atrasados. A inadimplência subiu, mas não no nível projetado pela startup em seus cenários catastróficos. Segundo Braga, o modelo “parou de pé”. “Voltamos para patamares normais de inadimplência e de locações e compras a partir de julho.”
O QuintoAndar já pagou um total de R$ 200 milhões em aluguéis atrasados para 20 mil proprietários, em dados fechados também até o meio de 2020. A startup já mencionou que tem um seguro para proteger o negócio de situações atípicas, no valor de quase R$ 1 bilhão. A garantia não precisou ser acionada até o momento.
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O QuintoAndar não passou pela pandemia apenas promovendo gastos anticíclicos. A startup também melhorou suas margens, diz Braga. Parte veio de um corte de 8% na equipe, em abril. “Ficamos mais eficientes nos nossos esforços de atração e retenção de clientes. O fortalecimento da marca durante a pandemia permitiu uma melhora inclusive em canais orgânicos de marketing.”
Novas frentes de atuação
Além de cobrir inadimplências, o caixa também foi direcionado para tecnologia. O QuintoAndar criou produtos acessórios ao núcleo de aluguel, compra e venda de imóveis.
Para proprietários, criou uma ferramenta de precificação inteligente de imóveis. “A precificação de imóveis costuma ser uma coisa muito amadora. O dono do imóvel decide sozinho quanto colocar e depois vê como o mercado reage. Assim, deixa dinheiro na mesa por ter vendido muito barato ou por demorar até vender. A gente busca equilibrar vacância e liquidez, enquanto quem aluga vê preços mais condizentes”, diz Braga.
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A startup usa uma base de 500 mil imóveis que já passaram pela plataforma, olhando para informações como fotos, visitas, propostas de aluguel e valor efetivo das transações. Também analisa transações que acontecem em tempo real (mecânica parecida com a de preços dinâmicos nos aplicativos de mobilidade urbana).
Também para os donos de imóveis, o QuintoAndar inaugurou um serviço para antecipar o recebimento dos próximos aluguéis, em troca de uma taxa de juros. Essa nova vertical impactou positivamente a receita da startup neste ano, segundo o cofundador e CEO.
O QuintoAndar criou uma ferramenta para locatários e locadores renegociarem o aluguel, assim como tomou a decisão de reajustar contratos seguindo o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), e não mais segundo o tradicional Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M). A projeção mais atual para a alta do IPCA ao longo deste ano é de 4,39%. Já o IGP-M acumulou elevação de 23,41% em 12 meses, de acordo com a segunda prévia de dezembro.
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“O IGP-M inclui itens que não se relacionam com os aluguéis, como o câmbio. Achamos que o índice que mais reflete esse mercado por enquanto é o IPCA. O IPCA oscila menos do que o IGP-M, para cima ou para baixo, e isso gera menos estresse de negociação para locatário e locador”, diz Braga.
Foco na compra e venda de imóveis em 2021
Para o cofundador do QuintoAndar, este ano marcou grandes mudanças no mercado imobiliário.
“As pessoas começaram a enxergar e a lidar com suas casas de maneira diferente. Não ficou mais só como um lugar para dormir, mas para trabalhar e viver. Vimos uma migração em quase todas as direções: pessoas procurando imóveis maiores em áreas periféricas, ou pessoas procurando imóveis mais acessíveis e menores”, comenta Braga.
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Condições macroeconômicas também deram um empurrão ao setor: houve uma forte queda da taxa básica de juros. De agosto de 2019 a agosto de 2020, a Selic teve nove quedas seguidas, passando de 6,5% ao ano para os atuais 2% ao ano. O menor nível histórico da taxa básica de juros permitiu uma redução das taxas cobradas nos financiamentos imobiliários.
“A queda da Selic afeta o setor imobiliário diretamente, tornando a compra mais acessível. Mais pessoas terão coragem de comprar a casa própria, mas os investidores também vão adquirir mais imóveis para locação. Com a baixa nos juros, o retorno da locação passa a ser mais atraente. Esses movimentos devem continuar”, avalia Braga.
Por isso, as fichas do QuintoAndar para o próximo ano estão em uma área criada recentemente: a de compra e venda de imóveis. A plataforma espera expandir o portfólio de imóveis para além de São Paulo e Rio de Janeiro, chegando a outras capitais brasileiras. Também espera melhorar a experiência de busca e visita das propriedades, usando o que já foi desenvolvido para a vertical de aluguéis. Por exemplo, realizar pesquisas por mapas, excluir fotos duplicadas e agendar visitas a qualquer hora ou qualquer dia.
O QuintoAndar espera melhorar a transação em si – mas ainda não definiu como tornará o processo mais acessível e menos burocrático. Também avançar além da assinatura do contrato. Adquiriu recentemente a SíndicoNet, empresa que reúne conteúdos e serviços para moradores de condomínio. “É uma espécie de loja de aplicativos para quem vive nesse tipo de propriedade e precisa resolver assuntos do dia a dia. Faz parte da nossa estratégia de ser sinônimo de moradia, não só de aluguel”, explica Braga.
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