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Lojistas de shoppings centers voltaram a negociar revisão de seus contratos de aluguel, em discussões que começaram a chegar à Justiça. Isso porque a “inflação do aluguel” criou uma pressão sobre os custos das lojas, que consideram que não terão fôlego para arcar com reajustes em um momento em que as vendas ainda não voltaram aos níveis anteriores à pandemia. Indicador tradicionalmente usado para corrigir contratos de aluguel, o IGP-M subiu 23,14% em 2020, a maior alta em quase duas décadas.
“O IGP-M se consolidou como o índice de reajuste de mais de 90% dos contratos e a alta expressiva impacta os negócios, podendo inviabilizar a permanência do inquilino. Em 12 meses, enquanto o IPCA atingiu a 4,23%, o IGP-M beira os 25%. Esse salto provoca e continuará provocando acaloradas discussões”, diz o advogado especialista em direito imobiliário na consultoria Faber Magna, Robert Furden Jr.
Nesse começo do ano, um lojista do Shopping Morumbi, a loja de utensílios domésticos Spicy, obteve o direito de mudar o indicador para o IPC, por meio de uma liminar.
O juiz Théo Assuar Gragnano concedeu a chamada tutela antecipada e citou, na decisão, que “o índice eleito pelas partes para reajustamento do aluguel foi distorcido por eventos extraordinários, resultando em porcentual que não se limita a recompor o poder aquisitivo da moeda”.
Nesta semana, contudo, a Multiplan, dona do shopping, foi à segunda instância e conseguiu suspender os efeitos antecipados da liminar. Ontem, segundo documento que consta no Tribunal de Justiça de São Paulo, a empresa indicou que entrou em acordo com o shopping, desistindo da ação.
Segundo o advogado da empresa, José Nantala Bádue Freire, do escritório Peixoto e Cury Advogados, os locadores têm sinalizado maior sensibilidade em relação ao assunto. Segundo ele, as primeiras movimentações dos lojistas envolvendo mudança do indicador começaram em setembro, quando a sinalização já era de forte alta do IGP-M.
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O presidente da Associação Brasileira de Lojistas de Shopping (Alshop), Nabil Sahyoun, afirma que, ao longo da pandemia de covid-19, os empreendimentos ajudaram os lojistas, sendo que deixando de cobrar o aluguel, cobrando apenas o condomínio no período mais acirrado da crise.
Agora, com a questão do indexador, as negociações estão ocorrendo de forma individual. “Vemos que muita gente está abrindo mão dessa correção. O pequeno empresário não vai conseguir segurar essa alta.”
Judicialização
No entanto, na visão do presidente da Associação Brasileira dos Lojistas Satélites (Ablos), Tito Bessa Junior, fundador da rede TNG, as conversas não se dão de forma tão fluida. “Com muitos a negociação está difícil e vai ter judicialização”, afirma.
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Bessa Júnior considera que os shoppings estão endurecendo as cobranças em um momento em que as receitas estão cerca de 30% abaixo do que era visto antes do início da pandemia. A Ablos reúne lojistas menores de shoppings e nasceu em 2019, a partir de um grupo dissidente da Alshop.
O sócio do Sfera Law, Renan Machado, comenta que o primeiro passo para resolver o problema é a tentativa de negociação direta entre locador e locatário, para se buscar uma “solução convergente”.
Aos clientes que estão nesse momento negociando um contrato de aluguel, o conselho tem sido de optar pelo IPCA. “O IPCA não desequilibra o contrato e, aos poucos, acredito que esse indicador irá substituir gradualmente o IGP-M”, diz.
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Procurada, a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) reforçou que, desde o início da pandemia do novo coronavírus, o setor sempre esteve aberto a negociações.