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SÃO PAULO – O home equity, empréstimo que depende de um imóvel como garantia, está crescendo no Brasil – assim como os negócios que oferecem essa modalidade de crédito.
Em janeiro de 2020, o Banco Central publicou um relatório afirmando que a categoria de home equity alcançou uma carteira de mais de R$ 300 bilhões, com potencial de chegar a R$ 500 bilhões. “Grandes instituições financeiras têm reforçado a oferta do produto, com redução de taxas, enquanto as startups ampliam o volume de recursos para a modalidade”, afirmou o BC.
A startup brasileira mais conhecida no campo do home equity é a Creditas. Criado em 2012 e recentemente avaliado em US$ 1,75 bilhão, o unicórnio tem um portfólio de crédito que atingiu R$ 1,2 bilhão em 2020 – boa parte direcionado às operações de home equity.
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Depois desse exemplo de fintech que virou grande player do home equity, outras startups seguiram a toada e colocam diferenciais próprios. Alguns empreendimentos que atuam no empréstimo com garantia de imóvel são a CashMe, criada pela construtora e incorporadora Cyrela; a CrediHome; e a Pontte. O mais recente deles é a Kenlo, que coloca seu histórico em tecnologia e a relação com pequenos corretores e imobiliária como vantagem.
A fintech de home equity começou a operar em janeiro de 2020 – mas já tem grandes recursos para financiar tais operações. São R$ 400 milhões captados por meio de um Fundo de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC) em parceria com a gestora Jive Investments. O mercado a explorar ainda é grande: segundo pesquisa do Kenlo com 15 mil proprietários, 70% não sabem que é possível pegar empréstimos com juros mais baixos ao colocar o imóvel como garantia.
O Kenlo é uma divisão da inGaia, que oferece software e site para 7,5 mil imobiliárias e 45 mil corretores em 26 estados brasileiros. A distribuição desse produto financeiro será feita por meio desses pequenos corretores e imobiliárias. Esses empreendedores de bairro no mercado imobiliário precisam não apenas de digitalização, mas de serviços adicionais aos compradores de propriedades, afirma Mickaël Israël Malka, fundador do Kenlo.
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“O pequeno corretor e a pequena imobiliária têm conhecimento do entorno e sabem onde ficam escolas, hospitais e mercados. Assim, criam um grande relacionamento com os consumidores da região e têm espaço para ofertarem soluções complementares. Enquanto isso, outras fintechs têm um alto custo com marketing digital para atrair o proprietário brasileiro, que ainda não conhece o home equity”, diz Malka.
O investimento inicial no Kenlo foi de R$ 25 milhões. A inGaia tem 260 funcionários, 70 deles dedicados à fintech. O Kenlo fornece aos profissionais educação e linhas de produtos financeiros, começando pelo home equity. As contratações e o acompanhamento dos empréstimos são feitos em uma plataforma digital criada peoa Kenlo.
Em janeiro, R$ 15 milhões de créditos foram concedidos por meio de 100 profissionais imobiliários, originados da base da inGaia. A fintech continuará convertendo o restante da carteira de clientes nos próximos meses. Pelas imobiliárias e corretores locais, 50 mil proprietários entram por mês no sistema, segundo Malka. O objetivo é originar R$ 200 milhões em home equity até o fim de 2021.
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Entenda o home equity
Ronaldo Gotlib, advogado e planejador financeiro, explica que as taxas de juros condizem com o risco tomado em uma operação de crédito. O cheque especial têm conhecidas altas taxas porque é um crédito para a pessoa física e que não conta com nenhuma garantia. Ou seja, é difícil recuperar o dinheiro emprestado.
No home equity, o imóvel quitado serve como garantia para o crédito pessoal, por isso a linha também é chamada de crédito com garantia do imóvel.
O Banco Central fez uma simulação sobre o Custo Efetivo Total (CET) do home equity e do crédito direto ao consumidor (CDC), usado em compras parceladas no cartão de crédito. Enquanto o home equity tem uma taxa média de 17,70% ao ano (0,97% mensais) + TR, o CDC tem juros médios de 162,38% ao ano (8,37% mensais). Na Creditas, a taxa parte de 0,75% mensais. Na CashMe e na Pontte, 0,79% mensais. No Kenlo, 0,75% mensais. Na CrediHome, 0,74% mensais.
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O dinheiro emprestado não precisa ter um objetivo definido. Mas costuma ser usado para pagar dívidas com juros mais altos, mas também serve para dar entrada em outro imóvel, realizar reformas, empreender, fazer um curso no exterior ou até consumir.
Ainda que taxas menores sejam um benefício, Gotlib ressalta que é importante conhecer as características legais do home equity. Acontece um processo de alienação fiduciária: quem pegou o empréstimo passa a propriedade do imóvel para o credor até que as parcelas sejam quitadas. Em caso de inadimplência, a instituição financeira pode executar a dívida e o devedor perde o seu imóvel.
“Imagine que uma pessoa tem apenas um imóvel e o oferece como garantia para o empréstimo. No meio do caminho, perde o emprego e deixa de pagar as prestações. Pela lei, sem nem precisar acionar a Justiça, o banco toma integralmente a propriedade e retira a posse original do devedor. A pessoa perde sua moradia”, explica Gotlib.
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O planejador financeiro recomenda aderir ao home equity apenas conhecendo os riscos envolvidos e também a capacidade de minimizá-los por meio de pagamentos. É preciso avaliar, por exemplo, a probabilidade de perder o emprego e por quantos meses as parcelas podem ser pagas caso o tomador de crédito não receba mais salários. Construir uma reserva de emergência, portanto, é um passo fundamental antes de assumir uma dívida desse porte.
“Algumas pessoas fazem a troca do crédito direto ao consumidor pelo home equity no desespero, avaliando apenas as taxas de juros. Sem saber os precedentes legais, porém, elas podem acabar perdendo seus únicos imóveis”, alerta Gotlib.
Para quem não precisa de um empréstimo tão grande, o planejador financeiro propõe uma opção similar: o car equity, ou crédito com garantia de automóvel. “A essência dos dois financiamentos é a mesma, a alienação de posses. A diferença está na quantidade de crédito tomada e no tamanho do risco diante de inadimplência. Você perde seu carro, não sua casa. No pior dos casos, pode andar de transporte público por um tempo e financiar outro automóvel depois”, explica.