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O secretário nacional de Habitação, do Ministério das Cidades, Hailton Madureira, afirmou nesta quarta-feira (19) que o governo federal estuda utilizar recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) visando melhorar a estrutura de capital das construtoras para a retomada do Minha Casa Minha Vida (MCMV).
“Isso já foi feito em anos anteriores e acreditamos que pode ser um funding importante para que as construtoras tenham fôlego”, afirmou o secretário, durante evento da XP destinado a home builders.
Na medida provisória que relançou o programa, o governo estima R$ 19,5 bilhões em recursos para financiar a construção de moradias dentro do programa, mas há um pleito das empresas por capital de giro e outras formas de diminuir a alavancagem antes de embarcar em novos empreendimentos.
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O presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz França, apresentou ao governo a possibilidade de emitir Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) com funding do FGTS, a uma taxa de TR + 7,5% ao ano. A medida poderia trazer cerca de R$ 20 bilhões para empresas do segmento e está em discussão no Conselho Curador do FGTS.
Para Victor Almeida, presidente executivo do conselho da construtora Pacaembu, caso a proposta avance, será positiva para as empresas no setor. Almeida lembra que a atividade exige capital intensivo e que muitas construtoras tiveram que se endividar nos últimos anos por conta do aumento dos custos da atividade.
Margens sob pressão
Em 2022, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) subiu 9,4%, bem acima da inflação oficial (5,79%). Ademais, o INCC vem de seguidas altas desde a pandemia – em 2021, o índice avançou 14% contra 10,1% do IPCA. “Nós somos empresas de ciclo longo de investimentos e ainda tivemos problema de repasse por conta da escalada da inflação”, reforça Almeida.
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O executivo da Pacaembu avalia que será difícil o governo federal alcançar a meta de entregar 500 mil moradias dentro do Minha Casa Minha Vida neste ano sem um apoio à estrutura de capital das construtoras. “É um fôlego para que possamos dar celeridade a um novo ciclo longo de investimentos, especialmente diante de um mercado em que o crédito corporativo está fechado”.
Para Bruno Gargiolli, sócio do banco de investimentos da XP na área de real state, a proposta cria uma alternativa de financiamento com menor risco em um momento de alto custo de captação de recursos. “É uma operação que viabiliza um programa com demanda crescente [MCMV] e melhora o perfil de caixa de empresas que vem vivendo um momento de margens apertadas”, avalia.
Outro importante executivo do setor de construção, que pediu anonimato, pondera que a iniciativa pode ser positiva, mas que não se pode generalizar a distribuição do recurso. Para ele, a medida não pode ser “salvação do balanço” de nenhuma empresa. “Tem que ter equilíbrio e ver realmente quem precisa desse funding, até para não inviabilizar o FGTS”, diz.
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Liquidez existe, mas custo é alto
Outro pedido das construtoras é o aumento da parcela do compulsório dos bancos para o financiamento de novas moradias de 65% para 70%, o que poderia liberar R$ 38 bilhões em crédito imobiliário. O tema está em debate com o Banco Central.
Enquanto as alternativas de funding não avançam, Rafael Hazarian, também sócio do investment banking da XP, lembra que há fundos imobiliários capitalizados e com disposição para investir no segmento, mas com custo de captação em dois dígitos.
“A liquidez existe, mas é uma operação com taxa CDI mais um percentual. Não há falta de crédito, mas é um que nem todo mundo consegue suportar no balanço”, conclui o banker.