Os desafios para empreender no Brasil são muitos e incluem burocracia regulatória e jurídica, um sistema tributário caro e complexo e linhas de crédito quase proibitivas.
O espaço para erros é mínimo e uma operação financeira mal estruturada pode comprometer o sucesso da iniciativa.
Foi prevendo esse cenário – não muito animador – que o empresário Eduardo Barros viabilizou toda uma engenharia financeira para a construção do Pateo Jahú, um street mall localizado na zona sul da capital paulista.
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Trajetória
Na trajetória do executivo, formado em Direito e com longa atuação no mercado de capitais, consta uma temporada no exterior e seu retorno, em 2002, para atuar exatamente no espaço deixado pela ineficiência das principais linhas de crédito.
Barros montou uma empresa de securitização. A empresa estrutura a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRA), que são títulos de renda fixa que levantam recursos no mercado de investidores para financiar a atividade das empresas.
“No exterior são utilizados inúmeros instrumentos para financiar as empresas, além dos empréstimos bancários”, diz.
Em 2012, Barros partiu para outra iniciativa e montou uma gestora de ativos imobiliários que, em 2015, ganhou um novo braço de atuação, com foco em investimentos imobiliários.
Barros passou de um estruturador de crédito para alguém demandante de crédito, com todos os desafios que esta posição impõe.
Logo depois, partiu para a construção do Pateo Jahú.
A estrutura de financiamento do Pateo Jahú, desde o início, incluía o home equity, que é um empréstimo com garantia imobiliária, de taxa menor e prazo estendido.
“Como não tínhamos um imóvel para dar em garantia, fizemos primeiro um empréstimo-ponte, mais caro e de curto prazo, para construir o prédio e, na sequência, a troca da dívida para uma mais barata e de longo prazo”, explica Barros.
A primeira fase do projeto, lançado em 2017, foi bancada com recursos próprios utilizados para comprar o terreno e iniciar a construção.
Na sequência, foram atraídos recursos de terceiros e fechado o empréstimo-ponte com um banco.
“Abrimos as portas em 2018 com um supermercado e uma farmácia, nossas lojas âncoras, e seis meses depois as 12 lojas estavam ocupadas em uma área de 2.100 metros de ABL, ou Área Bruta Locável”, comenta o executivo.
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A virada para o home equity
O grande salto, que garante fluxo de caixa e permite planejamento de longo prazo, ocorreu há um ano e meio, já com o empreendimento funcionando, explica.
“Trocamos o empréstimo com o banco por um home equity, dando como garantia o próprio prédio que construímos. E ainda dobramos o capital para podermos expandir”, comenta. Pelo financiamento feito junto à CashMe, empresa que faz empréstimo com garantia de imóvel, a dívida passou a ter um prazo maior de pagamento, de 10 anos e taxas menores.
O perfil de Barros conversa bastante com o perfil do cliente de empresas como a CashMe.
Lá, por exemplo, a base de clientes conta com 70% de empresários.
Além disso, o principal objetivo para a contratação do crédito com garantia de imóvel é captar investimento para abrir ou expandir o próprio negócio, fora a quitação de dívidas.
“O número de empresas que pegam crédito conosco cresceu muito nestes anos, acima da expectativa, tanto que montamos uma área dedicada a elas”, explica Juliano Bello, cofundador da CashMe.
Na empresa, o prazo de financiamento pode chegar a 15 anos. A facilidade em contrair crédito, afirma Bello, é um dos diferenciais, com a operação toda sendo fechada em até 20 dias.
A taxa de juro cobrada é no mínimo de 1,17% + IPCA.
Enquanto em empréstimos tradicionais, sem a garantia de imóvel, os prazos são menores, entre 3 e 4 anos, e com juros perto de 2,50% ao mês.
“Tivemos uma redução do Custo Efetivo Total (CET) da dívida de 30% quando trocamos o empréstimo-ponte pelo home equity na CashMe, além do alongamento para pagar em 120 meses, o que é muito importante”, comenta Barros, do Pateo Jahú, acrescentando que nos planos de expansão está a transformação em SA, processo já adiantado, para posterior oferta de ações.
Até 2025, a ideia é chegar a 10 mil metros de ABL em São Paulo, com outras unidades. “Vamos seguir no modelo, que está dando certo. A CashMe ajuda não apenas com o home equity, mas também com projeto, ideias e na estruturação do negócio. É muito melhor que uma relação com um banco”, finaliza.
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