Como serão os imóveis do futuro? Construtechs e proptechs crescem no Brasil, e dão a resposta

SÃO PAULO – Os brasileiros estão procurando imóveis para alugar ou comprar — mas a forma de construir ou transacionar essas propriedades continua muito tradicional. A depender de startups brasileiras, porém, o quadro pode ser bem diferente.

Os imóveis do futuro têm a compra de materiais de construção feita completamente pela internet, em busca do melhor preço. Depois, são montados como blocos de Lego. A compra ou aluguel dessas casas ou apartamentos também pode ser feita pelo celular ou pelo computador, com contratos flexíveis de locação. Depois, tanto os aparelhos instalados na casa quanto o condomínio serão mais inteligentes.

As startups que trabalham com edificação ou gestão de propriedades, chamadas respectivamente de construtechs e proptechs, estão aos poucos levando tecnologias como essas ao setor. Já são 839 startups na área, segundo um estudo elaborado pelos fundos de capital de risco ACE e Terracotta Ventures.

O InfoMoney conversou com esses veículos de venture capital para traçar um quadro das construtechs e proptechs no Brasil. Depois, elencou alguns exemplos de construtechs e proptechs que estão liderando a modernização do mercado imobiliário brasileiro — assim como grandes empresas interessadas nessa oportunidade.

Construtechs e proptechs no Brasil

“O mercado de construção e propriedades é antigo e tem uma grande proporção em relação ao PIB. Existe muito dinheiro e geralmente estamos fazendo mais do mesmo, então existem muitas oportunidades. Vemos muito potencial de evolução”, diz Pedro Waengertner, CEO da ACE. O fundo de investimentos já aportou em negócios como Conaz (materiais de construção) e Decorati (reformas).

O setor de construção representou 3,3% do Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro em 2020, segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). A câmara também estima que o faturamento do setor pode chegar a R$ 221 bilhões em 2021. Já as vendas de imóveis residenciais novos no país tiveram um avanço de 9,8% na comparação entre 2019 e 2020. O primeiro trimestre deste ano também teve alta nas vendas, de 3,7% na comparação anual.

Na última edição do estudo da Terracotta Ventures e da ACE, as construtechs e proptechs foram divididas em quatro categorias: projeto e viabilidade (7,6% das startups); construção (26%); aquisição (31,8%); e propriedade em uso (34,6%). As construtechs atendem as duas primeiras categorias, enquanto as proptechs atendem as duas últimas.

Marcus Anselmo, sócio operador da Terracotta Ventures, atuava administrando um corporate venture capital da empresa de tecnologia Softplan e fundou a Terracotta Ventures em 2016, como veículo independente de aportes em tecnologia para construção.

As construtechs e proptechs ainda estava começando no Brasil no primeiro estudo do fundo, feito em 2017. “Mas sabíamos que a tese de startups de transformar a cadeia de construção e imobiliária, adotada por startups como OpenDoor e Zillow, chegaria em breve ao Brasil. Criamos o fundo com a tese de investir esperando um ciclo de crescimento intenso”, diz Anselmo.

Para o sócio operador da Terracotta Ventures, houve um crescimento anual significativo das construtechs e proptechs ano após ano desde 2017. Havia 230 startups brasileiras do tipo naquele ano – esse número cresceu 235% até 2021.

Waengertner completa que as proptechs estão progressivamente digitalizando a cadeia imobiliária. O primeiro impulso foi a demanda dos compradores de propriedades. “Do ponto de vista do consumidor, a prioridade é encontrar formas mais fáceis de fazer algo”, diz o CEO da ACE. Portais como Imovelweb e Zap Imóveis foram pioneiros, trazendo classificados para a internet. O Quinto Andar estendeu essa digitalização para os aluguéis de imóveis, cuidando de burocracias como o seguro fiança e assinatura digital de documentos. A Loft fez um movimento similar para a compra de imóveis.

“A etapa atual é dominar a cadeia de ponta a ponta. A mesma startup que vende imóveis também pode oferecer financiamento e reforma, por exemplo. As startups estão ampliando seu escopo e ampliando sua avaliação de mercado. Basta ver o valor de venda da Zap Imóveis [de R$ 2,9 bilhões, para a OLX], ou o valuation da Loft [US$ 2,9 bilhões]”, afirma Waengertner.

Também dentro de proptechs, Anselmo diz que o último estudo apontou pela primeira vez que as startups de propriedade em uso ultrapassaram as de aquisição. Um exemplo são as condotechs, que atuam para gerar maior eficiência na administração de condomínios. Nessa categoria também estão as de gestão energética e de gestão de aparelhos para casas inteligentes (smart homes).

“Há um amadurecimento do setor, com startups atingindo outros pontos da cadeia imobiliária. O condomínio tem os mesmos problemas vistos no resto do mercado anos atrás: administradoras não profissionais e desagregadas, taxas sem transparência e experiência vista como ruim pelos usuários.”

Interesse de grandes empresas e investidores

Tanto construtechs quanto proptechs se colocam como bons alvos de aquisição por outros players do mercado imobiliário — fabricantes de materiais de construção, corretoras imobiliárias e até startups em estágio mais maduro.

O sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon/SP) criou uma plataforma de inovação aberta, chamada iCON Hub. A iniciativa começou em janeiro de 2020, com investimento de empresas como Conx, MRV e Trisul. O iCON afirma ter levado 200 oportunidades, que se transformaram em 14 projetos entre construtoras ou incorporadoras e startups ou empresas de tecnologia.

Outras iniciativas partem das próprias empresas. Votorantim Cimentos, Gerdau e Tigre criaram a Juntos Somos Mais, programa de fidelidade para varejistas e profissionais da construção. A startup atende 28 empresas, 80 mil lojas e mais de 500 mil profissionais. A empresa de impermeabilização Vedacit já está na terceira edição do seu programa de aceleração de startups Vedacit Labs. O investimento por edição é de R$ 2 milhões. As startups têm a possibilidade de escalarem o negócio e trabalharem com a Trutec, empresa da Vedacit que leva soluções tecnológicas para a construção civil. Um último exemplo é a Cyrela, incorporadora que tem a plataforma de conexão com startups Next Floor e têm as próprias startups, como CashMe e Mude.me.

Startups maiores também estão com apetite e abocanham os empreendimentos menores. A Conaz e a Decorati, duas das startups no setor investidas pela ACE, foram vendidas respectivamente para a construtech Ambar e para a proptech Loft. Já o Quinto Andar adquiriu a SíndicoNet, empresa que reúne conteúdos e serviços para moradores de condomínio. “Faz parte da nossa estratégia de ser sinônimo de moradia, não só de aluguel”, explicou anteriormente Gabriel Braga, cofundador do QuintoAndar, ao InfoMoney. Recentemente, o QuintoAndar captou uma rodada que o avaliou em US$ 4 bilhões.

Além da demanda dos consumidores e de empresas maiores, um último impulso para as construtechs e proptechs foi o interesse crescente dos investidores em propriedades, em um cenário de juros que continuam historicamente baixos e tornam o financiamento imobiliário mais atraente. A Selic, taxa básica de juros da economia brasileira, está hoje em 2,75% ao ano – e as taxas do financiamento imobiliário acompanham a Selic.

“Vemos empresas como Vitacon e Housi atualizando o mercado de investimento em imóveis”, diz Waengertner. A construtora Vitacon nasceu em 2010, focando em imóveis que costumam ficar entre 10 e 40 metros quadrados e estão próximos a locais de trabalho, em regiões centrais, com boa oferta de transporte público. Investidores representam atualmente mais de 85% das vendas nos prédios da Vitacon.

A empresa teve R$ 1,3 bilhão em lançamentos e volume geral de vendas (VGV) de R$ 930 milhões durante 2020. “A Vitacon virou uma especialista em renda por imóveis residenciais, e essa especialização leva segurança aos investidores”, afirmou Alexandre Frankel, CEO da Vitacon e da Housi, em entrevista anterior ao InfoMoney.

Pela plataforma de aluguel flexível Housi, o dono de imóvel concede a gestão da propriedade e pode acompanhar sua rentabilidade por meio de um painel no aplicativo, como faria com qualquer outro ativo financeiro. A Housi cobra uma comissão que vai de 8% a 12% do valor de locação. O diferencial está na transparência da rentabilidade e no mínimo de trabalho de administração do investimento.

Construtechs: dos “prédios de Lego” às compras inteligentes

Em construtechs, Waegertner vê mais investimentos em novos métodos construtivos. “É uma área que terá um ganho interessante. Mão de obra, materiais e experiência da companhia são variáveis que impactam tanto a qualidade da construção quanto o preço ao consumidor. A tecnologia permitirá o surgimento de soluções mais ágeis e baratas.”

Dados colhidos pela Terracotta Ventures apontam que a construção modular consegue ser até 50% mais rápida que a tradicional e até quatro vezes mais produtiva. Essa tecnologia também tem o potencial para reduzir o desperdício para menos de 2%, ante 8% perdidos na construção tradicional. Globalmente, 77 startups de construção modular receberam investimentos de capital de risco desde 2010. No total, foram 130 rodadas que movimentaram mais de US$ 2,29 bilhões. A empresa que mais levantou capital foi a americana Katerra, investida pelo SoftBank.

Ainda segundo a Terracotta, existem 55 startups de construção modular no Brasil. A tecnologia surge como uma oportunidade de reduzir o déficit habitacional brasileiro, estimado em 5,876 milhões de moradias em 2019. Mas uma mão de obra ainda barata e impostos reduzidos para a construção civil tradicional ainda jogam contra a expansão do modelo no Brasil.

A Brasil ao Cubo é um exemplo de construtech que mostra como serão os imóveis do futuro no país. A construtech ergueu um prédio de oito andares em apenas 20 dias. A Brasil ao Cubo consegue esse prazo por acoplar grandes peças fabricadas, em uma espécie de Lego em grande escala. A construtech aposta na construção off site – feita longe do local de implementação do edifício. Os blocos só saem para seu destino com instalações hidráulica, elétrica e de cerâmica já prontas – por exemplo, os banheiros são trasladados completos.

Grandes empresas já estão de olho na Brasil ao Cubo. Por exemplo, a siderúrgica Gerdau está entre os principais acionistas da construtech. Em outubro de 2020, a Gerdau comprou um terço da Brasil ao Cubo por R$ 60 milhões. As construções modulares fazem parte da estratégia de tornar os novos negócios responsáveis por 20% da receita da siderúrgica Gerdau em dez anos. Ricardo Mateus, presidente da Brasil ao Cubo, afirmou que o potencial desse mercado de construção modular é de R$ 150 bilhões.

Outro exemplo de construtech é a Oico, que tem uma plataforma online para compra e venda de materiais de construção. A startup foi criada em abril de 2020, em plena pandemia, pelos empreendedores Pedro Dellagnelo e Pedro Rocha. O negócio atende 50 compradores profissionais de materiais. O negócio atende 50 construtoras de obras rápidas. As empresas mandam uma requisição com os materiais desejados e dizem em qual prazo esperam recebê-los. A startup monta uma resposta com base em 60 mil produtos únicos e 500 fornecedores registrados no estado de São Paulo.

“Vimos tanto demanda maior quanto oferta menor de materiais de construção. Conquistamos muitas empresas porque elas não conseguiam encontrar materiais nos fornecedores que já tinham. Então, investimos em tecnologia para mapear os preços no mercado, como forma de ajudar nossos clientes a controlarem seus orçamentos o quanto possível”, explicou Rocha anteriormente ao InfoMoney. Os fundadores estimam o mercado de materiais de construção vendidos no varejo brasileiro para pessoas jurídicas em R$ 80 bilhões.

A Obra Show também atua com compra e venda de materiais de construção, mas com uma estratégia regionalizada e associada à prestação de serviços. Paulo Souza, fundador da construtech, havia criado anteriormente a empresa de software Dynaset. “Construção civil é um setor gigantesco e promissor, mas com poucas soluções em tecnologia. Criamos um produto para atender todo o ecossistema: fábricas, lojistas, profissionais e consumidores. A regionalização surge para melhorar a experiência do consumidor e do lojista, fazendo ele comprar de lojas que conhece e permitindo que elas entreguem em apenas três horas.”

A Obra Show é um marketplace com 50 mil produtos, 300 profissionais de obras e 200 lojistas. Os vendedores de materiais de construção cuidam tanto do estoque quanto da entrega, e pagam uma comissão à Obra Show pela exposição e plataforma. Já os profissionais não pagam para estar no marketplace, ganhando inclusive descontos para comprar a matéria-prima no marketplace. A construtech atende 16 cidades em quatro estados.

“A pandemia acelerou a digitalização de todos os setores, inclusive a construção civil. O consumidor comprou mais pela internet, e o lojista se viu forçado a ter um canal virtual de vendas”, diz Souza. A Obra Show teve aumento de 47% no faturamento nos últimos três meses. A startup espera crescer mensalmente entre 10% a 12% nos próximos meses (crescimento trimestral de 33% a 40,5%), até o final de 2021. Até a metade de 2022, a Obra Show espera chegar a mais 50 cidades brasileiras.

Proptechs: imóveis digitais, aluguéis flexíveis e moradias inteligentes

Já no mundo das proptechs, a ACE aponta aponta os maiores players brasileiros são os “marketplaces de imóveis”. Boa parte do capital está concentrado em quatro startups em estágio avançado: Creditas, Loft, QuintoAndar e VivaReal (hoje parte da OLX).

As quatro companhias focam em digitalizar aluguel, compra, financiamento e reforma de propriedades — uma frente que ganhou força durante a pandemia de Covid-19. Nessas proptechs, Waengertner afirma que a inteligência artificial será uma tecnologia cada vez mais adotada. “O objetivo é ajudar na tomada de decisão e levar eficiência tanto às startups quanto aos parceiros, como corretoras imobiliárias”, diz o CEO da ACE.

A Loft captou a maior rodada de venture capital já vista no Brasil: foram US$ 425 milhões (cerca de R$ 2,4 bilhões). Nos piores meses da pandemia, o unicórnio de propriedades investiu na digitalização da compra de um imóvel. Já quando a preferência por diferentes tipos de imóveis ficou mais clara, a Loft focou em ampliar a quantidade de unidades disponíveis na plataforma.

A Loft tem hoje 15 mil apartamentos listados em mais de 130 bairros de São Paulo e do Rio de Janeiro. O portfólio cresceu quinze vezes entre março de 2020 e março de 2021. O portfólio atual de propriedades deve ser sextuplicado em 2021, chegando a 90 mil imóveis.

Outro objetivo com o aporte é criar ou reforçar funcionalidades que facilitem a experiência de vendedores e compradores de propriedades – incluindo aí a inteligência artificial mencionada por Waengertner. Um exemplo de reforço está na metodologia de precificação. A Loft usa um histórico de transações reais, com valores apurados na escrita dos imóveis e em fontes públicas e privadas, para dizer para cada usuário em quanto tempo ele vai vender um imóvel dependendo do preço.

O Quinto Andar, plataforma para aluguel e compra de imóveis, também a inteligência artificial para precificação de imóveis. A startup usa uma base de 500 mil imóveis que já passaram pela plataforma, olhando para informações como fotos, visitas, propostas de aluguel e valor efetivo das transações. Também analisa transações que acontecem em tempo real (mecânica parecida com a de preços dinâmicos nos aplicativos de mobilidade urbana). Na frente de locação, a empresa tem mais de 100 mil contratos sob gestão.

O InfoMoney também conversou anteriormente com outras proptechs em ascensão, como Housi e Yuca. As duas defendem a tendência da moradia mais flexível. “Veremos um movimento similar ao visto nos automóveis, com o surgimento de serviços de assinatura e de aplicativos como o Uber. Especialmente ao consumidor mais jovem, que não comprou um imóvel, a moradia nômade pode surgir como opção”, analisa Waengertner.

A Housi surgiu em 2019, primeiramente mediando a locação dos apartamentos da empresa-mãe Vitacon. Agora como empresa independente, a Housi reúne imóveis de outras construtoras e aposta em uma locação flexível e com débito automático mensal. Os contratos duram até 12 meses e são reajustados por oferta e demanda, não por índices como IPCA ou IGP-M.

“Os modelos anteriores engessam a troca, exigindo visitas, documentos físicos, vistorias e fiadores. Agora, o usuário pode ir com facilidade para um apartamento maior se formou família, ou para um menor se quiser economizar”, afirmou Frankel. “A locação na Housi leva menos de um minuto e inclui serviços como arrumação, manutenção e mobília no mesmo aplicativo.”

A Housi chegou a 20 mil unidades para locação cadastradas na plataforma de gestão de aluguel, expandindo a cobertura de duas para 40 cidades ao longo de 2020. O objetivo é triplicar o número de unidades e de cidades em que a Housi está presente ao longo de 2021.

Além da locação de curta duração de diversas metragens, outra tendência é dividir apartamentos maiores — um hábito que vem desde as repúblicas universitárias, mas que hoje atende também jovens profissionais em metrópoles.

Dados do Global Coliving Report coletados pela Terracotta Ventures mostram que o mercado de moradia compartilhada, ou coliving, movimentou 3,75 bilhões de dólares em investimento. A China representou mais de 60% do montante – país que passou por um intenso movimento de migração e urbanização, levando a uma necessidade de otimizar espaços (e seus preços). São 50 empresas no ramo e 2 milhões de locatários.

A Yuca é uma das representantes do coliving no Brasil. A proptech foi fundada pelos empreendedores Eduardo Campos, Paulo Bichucher e Rafael Steinbruch em julho de 2019. A startup reforma apartamentos com grandes metragens na cidade de São Paulo, e loca cada quarto para um morador. Sala e cozinha são compartilhadas, enquanto o uso dos banheiros pode ser tanto individual quanto compartilhado.

Os apartamentos são todos mobiliados e contam com um boleto único por morador que já inclui condomínio, IPTU, água, luz, internet, gás e limpeza semanal. A Yuca fornece atendimento e suporte para a locação, incluindo eventuais consertos. Os aluguéis não pedem seguro fiança e os contratos começam em seis meses.

A ocupação na Yuca está na faixa dos 80% em maio de 2021. A startup vai fechar o mês com quase 400 unidades sob gestão. Até o final de 2021, espera chegar a 2.000 unidades. “O mercado de coliving ainda é muito incipiente no mercado brasileiro. Sua trajetória de evolução se cruzou com a da pandemia, mas se manteve resiliente”, avaliou Steinbruch anteriormente ao InfoMoney.

Para o cofundador, a pandemia pode até ter provocado uma queda na ocupação, mas trouxe efeitos duradouros para a valorização de espaços acessíveis no bolso e amplos em espaço. “As pessoas passam mais tempo em casa. Quem estava em unidades muito pequenas quis mais ambientes, e o coliving surgiu como opção econômica. Essa procura deve continuar depois da pandemia, porque o trabalho flexível virou realidade”.

Ainda dentro do mercado de locação flexível, a startup mexicana Casai aposta em tecnologia. A Casai fornece figuras e instruções em seu aplicativo para os usuários, muitos deles estrangeiros, chegarem ao apartamento reservado. A portaria do local também pode usar o app para reproduzir uma mensagem de boas-vindas no idioma do usuário. A Casai coloca fechaduras digitais em todas as propriedades, abertas por um código no seu aplicativo.

A startup não compra as propriedades, mas trabalha com locadores para transformar seus apartamentos em smart homes por meio da integração com equipamentos como Chromecast e Google Home. Aparelhos de marcas diferentes se conversam e podem ser acessados pelo aplicativo da Casai por meio de um hub de hardwares criado pela própria startup, apelidado de Butler (“mordomo”).

A Casai começou seu piloto brasileiro em novembro de 2020. Em processo de expansão, hoje tem 100 unidades em operação no Brasil, com ocupação acima de 90%. Considerando tanto Brasil quanto México, a Casai busca triplicar de tamanho neste ano e manter sua ocupação acima de 90%. O investimento inicial será de R$ 100 milhões na operação brasileira – o objetivo é que a receita no país ultrapasse a mexicana em três anos.