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Dois em cada três brasileiros (65%) já deixaram de alugar, comprar ou vender um imóvel com medo de fazer um mau negócio por conta do preço, mesmo após muito tempo procurando ou esperando uma oferta.
O dado, que faz parte de uma pesquisa realizada pelo Datafolha em parceria com o Grupo QuintoAndar e compartilhada em exclusividade com o InfoMoney, revela como a assimetria de informações presente no mercado imobiliário mina as transações no setor.
O estudo foi elaborado a partir de entrevistas com mais de 2 mil inquilinos, compradores, vendedores e proprietários de imóveis em todas as cinco regiões do país, entre os dias 27 de agosto e 12 de setembro. A margem de erro é de dois pontos percentuais para mais ou para menos em relação ao total da amostra.
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A falta de informações sobre o setor é a principal dificuldade relatada pelos entrevistados: 84% afirmaram que têm problemas para obter informações precisas sobre o preço adequado de um imóvel.
O estudo mostrou que as principais dificuldades em precificar um imóvel ou entender se o valor cobrado faz sentido são: ter fontes confiáveis para se orientar (média 6,4), saber se o preço está adequado no momento da decisão (6,4) e avaliar o impacto das melhorias/reformas feitas no imóvel (6,3). As notas foram dadas em uma escala de 0 a 10.
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Thiago Reis, gerente de dados do Grupo QuintoAndar, acredita que, além da assimetria de informação no setor, o erro mais grave que alimenta esse cenário é a cultura de sobreprecificação: aplicar uma “gordurinha” no preço anunciado, tanto para compra quanto para venda, como uma forma de “testar” o mercado.
Mais da metade dos proprietários de imóveis (56%) afirma que coloca o preço acima já contando com o desconto na negociação; 29% relatam que estipulam o valor que estão dispostos a aceitar e abrem pouco espaço para barganha; e 16% dizem precificar no patamar que estão dispostos a fechar um acordo, sem flexibilidade.
“Essa estratégia de testar não é assertiva, principalmente por ser adotada logo no início do anúncio do imóvel, período que concentra o maior número de visitas de interessados. Ou seja, no momento de maior exposição do seu imóvel – nas primeiras semanas, no caso de aluguel, ou meses, para venda – você adota um preço mais alto e afasta os compradores. Isso é um problema, porque geralmente esse imóvel não será alugado ou vendido, ficará sendo anunciado por mais tempo e, consequentemente, o proprietário será obrigado a abaixar o preço para o valor que deveria ter sido adotado desde o início”, completa Reis.
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Segundo a pesquisa, 53% dos entrevistados acreditam que os proprietários já colocam o preço acima esperando um desconto na negociação. Entre aqueles que desejam alugar ou comprar, 77% afirmam que iniciam a busca já pensando em obter um desconto. Mais da metade (52%) busca uma margem de negociação entre 5% e 10% do valor do imóvel.
O que o comprador leva em conta?
Mais da metade dos entrevistados (56%) afirma que o preço é extremamente determinante na hora de tomar uma decisão no mercado imobiliário. O aspecto financeiro é considerado mais importante do que saber se há problemas estruturais com o imóvel (34%) ou encontrar imóveis que atendam às necessidades específicas (32%).
Como anunciar corretamente?
O processo de anunciar um imóvel deve começar antes do anúncio, com antecedência significativa para que você possa fazer uma boa pesquisa pelo bairro.
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A dica de Reis é fazer comparações com imóveis similares. Plataformas como QuintoAndar e Imóvel Web podem servir de referência, mas não são as únicas, justamente pela cultura de sobreprecificação existente. Vale conversar com outros proprietários e corretores de imóveis também, além de usar calculadoras online com esse fim. O preço deve estar alinhado com a região.
Quando perguntados sobre quais características mais impactam na definição do preço de um imóvel, o estado de conservação foi o aspecto mais mencionado (68%) entre os entrevistados, acima da localização próxima a serviços (65%), tamanho do imóvel (61%) e até áreas de lazer (37%).
Para Reis, apesar da alta relevância do estado de conservação do imóvel, é preciso ponderar o peso desse aspecto, sobretudo quando foram feitas melhorias a partir de reformas.
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“Nem sempre será possível agregar ao valor do aluguel ou do preço de venda todo o montante gasto na reforma. É preciso entender, de maneira realista, o quanto essa reforma agregou valor ao imóvel”, completa.
Na hora do contato com potenciais compradores ou locatários, seja nas imagens do anúncio na internet ou durante uma visita, algumas regras devem ser seguidas à risca, como:
- Deixar visíveis as estruturas dos cômodos, para que o interessado consiga visualizar o espaço e entender se é possível transformar o ambiente de acordo com suas preferências;
- Imóvel limpo e organizado – se for o caso, combine isso com o inquilino para que não haja roupas jogadas, louça na pia, etc.