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Apesar de não ser a principal escolha de quem vai alugar um novo espaço, seja para morar ou para trabalhar, as modalidades de garantia locatícia oferecidas pelo mercado de seguros vêm conquistando espaço ano a ano.
O seguro fiança, por exemplo, passou de cerca de R$ 410 milhões de prêmios arrecadados em 2018 para mais de R$ 1 bilhão em 2022, segundo dados disponibilizados pela Susep (Superintendência de Seguros Privados). Também houve alta nas indenizações, que passaram de pouco mais de R$ 134 milhões para R$ 480 milhões no mesmo período.
A modalidade é uma das garantias previstas na Lei Federal de nº 8.245, de 1991, conhecida como “Lei do Inquilinato”, que rege todos os contratos de aluguel de imóveis urbanos no Brasil, e deve abranger todo o período do contrato.
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O seguro fiança garante ao proprietário do imóvel o recebimento dos aluguéis, sendo possível aderir a coberturas complementares como:
- despesas gerais (água, luz, gás);
- IPTU;
- condomínio;
- danos aos imóveis;
- pintura;
- e multas por rescisão antecipada.
Dependendo da apólice contratada, é possível também ter acesso a benefícios de serviços emergenciais à residência durante o período de vigência. Para o inquilino, a promessa é de simplificação do processo de locação, reduzindo a burocracia e o eventual “constrangimento” de precisar buscar por um fiador entre familiares ou amigos.
Na avaliação de Jaques Bushatsky, diretor do Secovi-SP (entidade representativa do mercado imobiliário do estado), o seguro fiança possibilita duas “vantagens” ao locador:
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- a primeira é que a seguradora já inicia o pagamento da indenização desde o primeiro mês que o inquilino não pagar o aluguel;
- e a segunda é que, em geral, os gastos com advogados e toda a parte forense que for necessária também ficam a cargo da seguradora.
“O locador mal sente o problema de ser vítima de inadimplemento”, diz, ressaltando um dado importante: “cerca de 70% dos locadores residenciais têm apenas um imóvel alugado. E o problema é que pouco mais da metade da renda familiar dele depende desse aluguel. Se não receber, não consegue pagar as contas, como o plano de saúde, por exemplo”.
Segundo Rodrigo Elorza, gerente de Riscos Financeiros e Capitalização da Porto Bank, o perfil do consumidor da fiança é diverso e bastante aderente à distribuição populacional que vive de aluguel. “Cerca de 15% das locações das grandes capitais já contam com a segurança do seguro fiança e ano após ano esse percentual é incrementado a partir do aculturamento dos proprietários e imobiliárias que compreendem melhor a importância de proteger seu patrimônio e fonte de renda”, diz.
Elorza conta que, nos últimos 3 anos, a companhia viu um crescimento de três vezes no volume de solicitações de seguro fiança. No último ano, houve ainda um aumento de 17,3% de itens vigentes em garantias. E a expectativa é que a procura siga crescendo, acompanhando a demanda por locações, que deve evoluir motivada por fatores como restrição do acesso ao crédito, busca por mobilidade e elevação do valor de compra dos imóveis. “Atualmente menos de 20% das moradias dos brasileiros são locadas, ao observarmos o comportamento em outros países como EUA e membros da União Europeia, temos indicadores que superam os 50%”, compara.
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Como atrativos do seguro fiança que devem incrementar essa demanda, ele lista mudanças realizadas no produto, como a possibilidade de pagamento mensal e o lançamento de produtos com taxa fixa, além do público que busca garantia para construção do seu negócio — empreendedores e ou garantia para alugar a sede, galpão e escritório da empresa. “Reduzindo assim a necessidade de consumo de linhas de crédito e desonerando o caixa da empresa ao evitar garantia com depósitos financeiros”, justifica o executivo da Porto Bank.
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Capitalização
Outra opção de garantia locatícia oferecida pelo mercado de seguros é o título de capitalização, que funciona como um tipo de caução. Nesta opção, o locador compra um título no valor correspondente ao da quantidade de aluguéis combinada, e pode resgatar até 100% do valor pago ao término da vigência do título, não havendo intercorrência no contrato. Assim como o seguro fiança, o título contratado deve valer por todo o período do contrato de aluguel.
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Segundo dados da Susep, a modalidade de título de capitalização como instrumento de garantia também vem crescendo ano a ano, com receitas de R$ 1,4 bilhão em 2019 para pouco mais de R$ 3 bilhões em 2022. Em resgates, passou de cerca de R$ 48 milhões para R$ 2,5 bilhões no mesmo período.
Jaques Bushatsky, do Secovi-SP, observa que por ser uma opção dentro da modalidade ‘caução’, para receber o valor do título em caso de falta de pagamento do aluguel, é preciso que o locador entre com uma ação de despejo, o que pode levar meses.
De acordo com ele, contudo, é uma modalidade muito utilizada por empresas, especialmente as novas, uma vez que elas acabam não tendo um histórico para a seguradora fazer a subscrição (análise do risco), muito usado para cálculo do seguro fiança, por exemplo.
Além disso, é uma opção de ‘caução’ mais interessante por permitir livre escolha do valor do título, ou seja, não fica restrito aos 3 meses de aluguel exigido por lei. “Porque lei limita depósito de caução a três aluguéis. E é muito pouco como garantia, se considerar que uma ação judicial de despejo demora cerca de 8 meses. Se eu só garanti 3 meses de aluguel, perco dinheiro”, exemplifica.
Na Icatu, a companhia tem investido no Icatu Garantia de Aluguel, título de capitalização que substitui o fiador ou seguro-caução nos contratos imobiliários de locação de imóveis. Em 2022, o produto teve um faturamento aproximado de R$ 700 milhões, representando 34% do faturamento de Capitalização da companhia.
“A operação do mercado imobiliário com títulos de capitalização traz boas perspectivas até pelo fato de representarem, nos contratos em vigor, apenas 3% das garantias utilizadas no Brasil. A grande maioria das garantias ainda traz a participação de fiadores, pessoas físicas. Mas, quando se olha para os novos contratos, o cenário muda, com as garantias financeiras passando a ocupar espaço maior”, observa Marcelo Oliveira, diretor de Produtos de Capitalização da Icatu. Segundo ele, mais de 90% dos títulos do Icatu Garantia de Aluguel são contratados por pessoas físicas.
Para incrementar as vendas do produto, a companhia aposta no parcelamento em cartão de crédito do pagamento dos títulos contratados, além dos jovens que estão iniciando sua independência, bem como um certo perfil empresarial. “Também identificamos um aumento de 91% de locações de galpões, que acreditamos ter sido impulsionado pelos negócios online, que têm investido em depósitos físicos”.
Como escolher a melhor opção?
O coordenador imobiliário da Karpat Advogados, Carlos Eduardo Lazzarin, orienta que o locador deve levar em conta sua capacidade econômica para escolher a opção mais adequada ao seu perfil. Se for possível bancar o valor da garantia locatícia de uma só vez ou em menos parcelas, vale optar pelo título de capitalização como caução.
“Evita ficar exposto ao risco de o locador reter o valor da caução e ficar disputando eventuais abatimentos, não utilizando como ‘barganha’ em questões de reparos do imóvel, e também evita o risco de o locador e a administradora, se não for idônea, sumirem e perder o valor”, pontua, ressaltando que para resgatar o valor do título basta comprovar a extinção do contrato. Se para o locador, for mais viável pagar o valor da garantia parcelado em mais vezes, a melhor opção é o seguro fiança.
O principal alerta do advogado é sempre prestar muita atenção ao que está estipulado no contrato, no título de capitalização e na apólice do seguro fiança, para se certificar do que está garantido e coberto. Além disso, sempre ficar atento às vistorias, para evitar disputais em caso de necessidade de reparos ao imóvel. “Porque em qualquer modalidade de caução, o valor está atrelado ao risco. Sempre que possível, participe dos dois atos: vistoria inicial e final. Acompanhe, faça testes e que for preciso. O reparo no imóvel é o que é mais discutido aqui hoje. A entrega da chave comprova que o contrato se encerrou, não que as obrigações estão quitadas”.
Vale lembrar ainda que tanto o seguro fiança quanto o título de capitalização estão diretamente ligados ao valor do risco garantido e do aluguel, ou seja, a alta dos valores médios das locações impacta no custo final do produto. Além disso, a opção deve ser escolhida em comum acordo por todas as partes envolvidas – proprietário e inquilino.
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