Seguro para condomínio: lei exige cobertura básica, mas cresce a demanda por proteção extra no país

O seguro condominial foi um dos ramos com maior demanda no setor de seguros no início de 2023, tendo avançado tanto na arrecadação (+32,5%) quanto em indenizações pagas (+17,3%), segundo levantamento da CNseg (Confederação Nacional das Seguradoras) divulgados em maio.

De acordo com especialistas do mercado consultados pela reportagem do InfoMoney, esses avanços podem ter algumas motivações. Na avaliação de Magda Truvilhano, superintendente de Produtos de RD Massificados da Tokio Marine Seguradora, o aumento está relacionado ao aquecimento da indústria da construção civil nos dois últimos anos, com a entrega de novos empreendimentos.

“Como se trata de um seguro obrigatório é natural que a busca por seguros para novos condomínios cresça com o mercado imobiliário. Também houve um aumento do preço médio do seguro em todo o mercado, justamente pelo aumento de indenizações pagas”, diz.

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Segundo Marcelo Borges, diretor de Condomínio e Locação da ABADI (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis), a entidade apurou nos últimos três anos um crescimento no número de sinistros (quando ocorre o risco previsto no contrato de seguro) em condomínios causados por problemas elétricos, como curtos-circuitos.

“Só no Rio de Janeiro houve um aumento de 18% no número de sinistros por danos elétricos de 2019 para 2022”, conta. A hipótese mais provável para o crescimento de casos, comenta Borges, é a de aumento do número de indivíduos trabalhando em home office, dos seus apartamentos, desde 2020. Com isso, houve possível sobrecarga na rede elétrica dos prédios, que não atualizaram seus sistemas de acordo com o aumento na demanda de usuários, que antes gastavam a energia dos escritórios e escolas, entre outros locais.

O que a lei exige?

Segundo o Código Civil, todos os condomínios no país (residenciais, comerciais ou mistos) são obrigados a contratar o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial, até 120 dias a partir da concessão do Habite-se. A contratação deste seguro é de responsabilidade do síndico e, caso ocorra algum sinistro e não houver seguro, o síndico poderá ser responsabilizado legalmente, podendo ser obrigado a ressarcir eventuais prejuízos aos condôminos.

“O seguro Condomínio é obrigatório, seu pagamento é feito por meio das cotas condominiais e protege as áreas comuns do condomínio contra riscos de incêndio, explosão e raios, assim como indeniza prejuízos causados à estrutura física (pisos, tubulação hidráulica e elétrica, parede, pintura e acabamento)”, explica David Beatham, diretor-executivo de Automóvel, Massificados e Vida da Allianz Seguros.

O seguro Condomínio contempla, basicamente:

• proteção para incêndio
• queda de raio
• explosão
• fumaça
• queda de aeronaves
• danos à estrutura física (pisos, tubulação hidráulica e elétrica, parede, pintura e acabamento),
• e roubo de bens do condomínio.

Borges alerta que algumas localidades podem ter outros seguros obrigatórios que devem ser contratados pelo condomínio, além do que já é exigido pelo Código Civil. É o caso do Rio de Janeiro, onde algumas convenções coletivas de trabalho exigem a contratação de seguros voltados para os empregados. “Os condomínios têm que contratar para seus empregados o seguro de vida, invalidez, funeral (que cubra custos com enterro) e de complemento salarial para quando o empregado estiver licenciado. Tem essa obrigação aqui no Rio, e em outros estados pode ter também. Tem que ver como é a relação trabalhista e o que cada região exige”, observa.

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Proteção adicional

Borges relata ainda que diversos condomínios costumam contratar seguros adicionais para os prestadores de serviços pontuais, como para a realização de pintura da fachada, por exemplo. Não é obrigado por lei, mas é recomendável, especialmente se os profissionais vão ficar pendurados em balanços ou rapel para fazer o serviço. “Se tem um grau de risco, alguns condomínios exigem que a empresa que está prestando o serviço contrate um seguro para esses funcionários”.

Os seguradores contam que a maioria dos contratos de seguros para condomínios contemplam coberturas adicionais. Na Allianz, mais de 70% das apólices possuem também as coberturas de Responsabilidade Civil do condomínio, Responsabilidade Civil do síndico, danos elétricos, vendaval, furacão, ciclone, tornado e granizo, além da quebra de vidros. Na Tokio Marine, as coberturas de Responsabilidade Civil estão entre as proteções “extras” mais demandadas, estando presentes em mais de 90% das apólices.

O que o seguro não cobre?

Ficam de fora das coberturas, geralmente, as falhas na construção, os defeitos preexistentes, sendo esses itens segurados por outros seguros, como o de Riscos de Engenharia. Os bens dos moradores também não estão contemplados no seguro do condomínio.

O diretor da ABADI pontua que é preciso sempre checar o que está registrado na convenção do condomínio. Na dúvida se vale contratar proteções além do que é exigido por lei, o síndico sempre pode levar o assunto para a assembleia e discutir com os demais condôminos. “Se diz que o condomínio é responsável por danos em ambientes internos, e à propriedade das pessoas, é recomendável fazer um seguro para isso. Como na maioria dos casos, o condomínio não é responsável, não tem dever de indenizar”, acrescenta Borges.

Por exemplo: se ladrões entrarem no edifício e arrombarem os carros dos moradores estacionados nas garagens, só haverá indenização se estiver especificado na convenção que é dever do prédio indenizar. Ou se houver sido contratado seguro para tal objetivo, destinado às unidades residenciais, tais como as coberturas de incêndio de bens de condôminos ou roubo de bens de condôminos. “Já os automóveis e bicicletas pertencentes aos condôminos que estejam sob guarda do condomínio e localizados nas áreas de garagem e bicicletário, estão amparados pela cobertura de Responsabilidade Civil Garagista que irá garantir estes bens em caso de roubo ou furto ocorridos no condomínio”, esclarece Truvilhano, da Tokio Marine, ao lembrar que esta cobertura específica precisa estar contratada.

É possível ainda que o morador opte por contratar o seguro residencial da sua unidade. “São dois produtos distintos, mas complementares. O seguro Residencial protege o imóvel e os objetos que estão dentro dele, e sua contratação é individual e não obrigatória. O seguro de Condomínio protege as áreas que estão fora da residência, enquanto o Residência protege o seu imóvel. A adesão ao seguro Condomínio não invalida a contratação do seguro Residencial”, pondera Beatham, da Allianz.