Proprietários podem virar inquilinos de seus próprios imóveis na busca pela reorganização financeira; entenda

O endividamento e a inadimplência bateram novos recordes em abril. Com pendências financeiras, companhias que possuem imóvel próprio podem fazer um tipo de operação que permite, ao mesmo tempo, a venda do ativo e a criação de um contrato de locação. Dessa forma, a companhia passa de dona a locatária, com a vantagem de ter, no bolso, o dinheiro da venda do imóvel.

A Rede Globo fez exatamente isso com a sua sede em São Paulo: vendeu o edifício para o fundo imobiliário Vinci Offices por R$ 522 milhões e assinou um contrato de aluguel de 15 anos.

Esse tipo de operação, chamado de sale leaseback, é realizado, normalmente, por grandes fundos de investimento, estava restrito ao mercado corporativo. Mas uma solução parecida é oferecida pela proptech Rooftop aos proprietários de imóveis residenciais, como casas e apartamentos.

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O programa InCasa, da companhia, prevê a compra de imóveis com a permanência do antigo dono como locatário e a possibilidade de recompra por um valor pré-acordado.

Em entrevista ao InfoMoney, Daniel Gava, CEO da Rooftop, explicou que o programa, embora se pareça muito com o sale leaseback, é mais semelhante ao rent-to-own, pouco comum no Brasil. “Enquanto sale leaseback envolve contratos atípicos, de longo prazo e engessados, com várias cláusulas, o rent-to-own inclui um contrato de aluguel por tempo determinado e uma opção de compra no fim do período”, afirma.

Isso porque, segundo Gava, o que o programa InCasa faz é “transformar o imóvel em dinheiro com a venda e, no próprio contrato de locação, dá ao ex-proprietário o direito de primeira oferta e preferência na compra com um valor pré-acordado. Dessa forma, os proprietários podem virar inquilinos de seus próprios imóveis na busca pela reorganização financeira”, diz.

A primeira etapa do programa é fazer uma avaliação do imóvel e definir o preço da compra –  por volta de 80% do valor avaliado – o seu preço de mercado. Ao mesmo tempo, é firmado um contrato de locação de 30 meses, por 0,5% sobre o valor da avaliação, com correção pelo IPCA a cada 12 meses.

Neste mesmo documento é incluído o direito de recompra do imóvel pelo valor avaliado, sem qualquer correção pelo IPCA ou IGP-M no período.

Terminado o período de dois anos e meio do contrato de aluguel, os ex-donos do imóvel devem decidir se querem exercer seu direito de recompra, quitando com recursos próprios, fazendo um financiamento imobiliário ou contando com um parcelamento direto com a Rooftop para a recompra.

Se não houver interesse, a locação acaba e o imóvel vai ser vendido a mercado, para qualquer interessado. “E ainda: se, nesses 30 meses de aluguel, o ex-proprietário encontrar algum interessado no imóvel, o valor da diferença fica com ele. Isso funciona como um incentivo para que todo ex-dono de imóvel procure a melhor oferta”, afirma Gava.

Perfil de público

De acordo com Gava, os clientes da Rooftop são, em geral, proprietários de imóveis com idade entre 30 e 50 anos, com um único imóvel. “São pessoas com uma parte do patrimônio mobilizada, em dificuldade de liquidez. É a pessoa que abriu um negócio e precisa de capital, ou alguém que financiou a residência e sofreu algum revés financeiro, ou alguém que precisou de um empréstimo”, exemplifica.

Com área de atuação restrita à Grande São Paulo, a empresa busca casas e apartamentos, sem restrição de tamanho. O raio de atuação, contudo, pode se expandir em breve. “Recentemente, o Banco Central mudou a regra e a avaliação de ativos, que, agora, pode ser feita à distância. A digitalização dos cartórios também ajudou. Agora, uma transação imobiliária pode ser feita 100% online”, afirma Gava.

Com a digitalização do processo, a empresa consegue finalizar a operação em até 10 dias.

Na semana passada, por exemplo, a companhia fechou a compra de uma propriedade avaliada de R$ 330 mil. O ex-dono do imóvel estava com uma dívida de R$ 189 mil com um banco e a propriedade seria leiloada para quitar a dívida, ou seja, nada iria para o bolso do proprietário.

Pouco mais de 24 horas antes do leilão acontecer, conseguimos formalizar a operação de compra. “O nosso cliente conseguiu quitar a dívida, recebeu cerca de R$ 140 mil e, agora, tem 30 meses para decidir se prefere recomprar o imóvel ou não. Essa pessoa, que trabalhou anos e anos para acumular o patrimônio, perderia parte substancial disso. Isso mostra a proposta de valor para a pessoa que está nessa situação”, conta Gava.

A Rooftop possui dois fundos imobiliários que realizam as compras: o ROOF11, listado na B3, mas fechado para investidores externos, e um segundo fundo, que não é listado e deve fazer a alocação de até R$ 250 milhões até o final do ano.