Leilão de imóveis: 9 dicas para o sonho da casa própria não se tornar um pesadelo

Quase nove em cada dez brasileiros tem o sonho de uma casa própria. O dado é de um levantamento encomendado pelo QuintoAndar para o Instituto DataFolha.

Mas este não é um sonho exatamente barato: o preço médio do metro quadrado construído no Brasil foi de R$ 7.455, segundo o índice FipeZap, que acompanha os classificados de imóveis nas 50 maiores cidades do Brasil. O dado é de maio de 2022.

Isso significa que um apartamento padrão de 60 metros quadrados com dois dormitórios custa, em média, R$ 447.300.

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Uma das formas de realizar esse sonho é por meio de leilões, uma modalidade de compra de imóveis que oferece uma grande vantagem: descontos que podem passar de 70% do valor do imóvel.

“A vantagem mais relevante de se adquirir um imóvel por meio de um leilão é a possibilidade de fazer a compra com preço bem mais baixo. Isso porque os bens são ofertados com um valor bem abaixo do mercado e em condições muito favoráveis, o que o torna um investimento muito interessante”, diz Ronaldo Sodré Santoro, fundador da Bomvalor, e do livro Leilão: a evolução – Do martelo ao mouse na era do blockchain. 

Alguns cuidados também devem ser tomados. Por isso, o InfoMoney consultou especialistas no tema para reunir dicas de como fazer com que o sonho da casa própria não se torne um pesadelo.

1. Leia o edital

Os imóveis são divulgados por meio de editais que contém todas as informações e particularidades do imóvel, como estado de conservação da propriedade, valor mínimo de lance e responsabilidades com taxas, impostos e cobrança de condomínio.

2. Verifique se o imóvel está ocupado

Imóveis ocupados podem gerar gastos extras não contabilizados, processos burocráticos extensos e demora para dispor do bem. Pode ser preciso até entrar com uma ação de despejo para o morador que, nesses casos, cabe ao comprador.

“Na maioria das vezes, vai ser pela via judicial ou em acordos realizados com as pessoas que ocupam o imóvel. Isso é sempre um problema. O comprador tem que ter noção de que adquirindo um imóvel nessas condições, ela não terá posse imediata, muitas vezes demora dois ou três anos, a depender dos casos, até a desocupação efetiva do imóvel”, alerta Diego Amaral, sócio do escritório Dias & Amaral, especializado em direito civil e imobiliário.

3. Tente visitar o imóvel

Na maioria dos casos, o comprador não pode visitar o imóvel. Porém, há algumas situações nas quais é possível agendar uma visita, principalmente quando a propriedade está desocupada ou prestes a ser. “Nesses casos, é possível requerer a um Juiz que determine a visitação, mas essa decisão é demorada. Em todos os casos, será necessário entrar em contato com o leiloeiro responsável para verificar a possibilidade da visita e as datas disponíveis”, diz Santoro.

4. Conheça a vizinhança

Nem sempre será possível entrar na propriedade, mas visitar os arredores em diferentes horários e dias da semana para verificar movimentação, comércio e serviços disponíveis, é aconselhável. Quem sabe até encontrar com alguns vizinhos para perguntar sobre segurança e nível de barulho na região?

5. Estude o bairro e estabeleça seu preço

Em leilões, quem dá mais, leva. Por isso, é importante estabelecer um teto para seus lances e não se deixar levar pela empolgação do momento.

Para definir seu valor máximo, busque informações sobre o preço do metro quadrado no bairro e verifique sua saúde financeira. . “É necessário ter uma noção imobiliária do valor de metro quadrado de cada região e entender se há riscos vinculados ao negócio, como depreciação do imóvel, entre outras questões”, afirma Amaral.

6. Pesquise sobre o leiloeiro

Pesquisar sobre o vendedor, o fabricante e as condições da compra é importante em qualquer situação, ainda mais quando se trata de um leilão.

Para funcionar legalmente, os leiloeiros precisam de uma autorização específica. Procure essa informação para garantir seus direitos e ter proteção pelos órgãos do consumidor.

7. Considere todos os custos

A compra de um imóvel em leilão pode incorrer em outros custos, como as taxas cobradas para registro do imóvel, além de impostos e comissões.

Também é importante procurar outros débitos do imóvel, como multas, condomínio atrasado, IPTU e outros impostos não pagos. “Estas dívidas deverão ser pagas pelo novo proprietário desde que estejam plenamente expressas no edital do leilão”, afirma Santoro.

8. Faça o registro do arremate

Pode acontecer de um imóvel constar em mais de um leilão. Por isso, é importante que o comprador comunique a aquisição ao cartório assim que os trâmites legais forem cumpridos.

9. Direito de se arrepender

O negócio só estará fechado quando o auto de arrematação for assinado pelo comprador, pelo juiz, pelo escrivão e pelo leiloeiro. Se o arrematante ainda não assinou o documento, o imóvel ainda não é dele. Este é o único momento em que se pode voltar atrás sem ter dor de cabeça, já que a lei garante o “direito de arrependimento” – e não importa quais sejam os motivos.

Após a assinatura, para a lei, a arrematação é irretratável, não podendo ser desfeita. Porém, o Novo Código de Processo Civil (NCPC), que entrou em vigor em 2016, abre uma brecha em seu artigo 694. Segundo o inciso primeiro, parágrafo IV, mesmo após assinar o auto de arrematação, o comprador pode desistir nos casos em que houver “interposição de embargos”, ou seja, quando se cria um empecilho jurídico para impedir a conclusão do arremate.

O comprador também pode desistir do leilão se descobrir – e provar – em até 5 dias depois da arrematação, que existe um ônus real ou de gravame que não foi mencionado no edital.

Em qualquer outro caso, desistir do leilão vai doer no bolso do arrematante. Ele pode até ser processado por fraudar o pregão, já que a sua mudança de decisão prejudicou os outros concorrentes e os envolvidos na organização. “E, mesmo se desistir do leilão, o arrematante terá que pagar a comissão do leiloeiro e a multa prevista no edital”, afirma Santoro.