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Quando chega a hora da declaração de Imposto de Renda muita gente fica apreensiva, especialmente se no ano anterior vendeu algum imóvel. Aliás, essa é uma das grandes dúvidas dos cidadãos. Como declarar a venda? Devo pagar imposto? As perguntas são muitas, mas uma coisa é certa: o recolhimento de imposto de renda deve ser feito não na época da declaração anual, mas no mês subsequente à venda ou alienação do bem.
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Os advogados explicam que nesses casos, o imposto de renda só é devido quando existe o chamado ganho de capital. Em outras palavras, você só precisa pagar o tributo se conseguir vender o bem por um valor maior do que pagou.
Ainda que a definição do preço de venda seja fácil, o mesmo não vale para a definição de preço de compra. O custo de aquisição do bem é equivalente ao total desembolsado para a sua compra que, no caso de financiamentos, por exemplo, equivale à soma da entrada e das prestações.
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O InfoMoney consultou os advogados Caio Ramos Báfero, do escritório Fabio Kadi, Thiago Massicano, especialista em Direito Empresarial e sócio do Massicano Advogados Associados, e Igor Machado, do escritório Meirelles Costa para saber se houve alguma mudança e quais são as regras atuais para declaração de IR nestes casos.
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Saiba em quais casos a Receita Federal isenta o ganho de capital na venda
– Quando o imóvel é residencial e o único que a pessoa física possua e o valor de venda não seja superior a R$ 440 mil, desde que, nos últimos 05 (cinco) anos, a pessoa não tenha efetuado venda de imóvel, a qualquer título, tributada ou não.
– Quanto menor o valor de aquisição maior o ganho de capital e, consequentemente, o imposto a ser recolhido. De maneira geral, a Receita Federal não permite o reajuste dos valores de compra dos bens.
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A Instrução Normativa da Receita Federal nº 84/2001 definiu os termos de reajuste do valor de compra de bens até 31/12/1995, quando a correção deixou de ser aplicada. Entretanto, nem sempre é preciso recolher imposto sobre o ganho de capital auferido, já que existem situações em que a Receita Federal isenta o contribuinte desse pagamento.
Para a legislação tributária, as indenizações são rendimentos isentos. A Receita Federal isenta do pagamento de imposto sobre ganho de capital obtido em indenizações por terra desapropriada para reforma agrária, sinistro, furto ou roubo de objeto segurado.
Imóveis despertam dúvidas na hora de declarar IR
A maior parte das dúvidas e, consequentemente, dos erros relacionados à necessidade de recolhimento do imposto sobre ganho de capital está concentrada nos bens imóveis.
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- Isenção
A primeira coisa a se saber é que todos os contribuintes que venderam imóvel único por um valor inferior a R$ 440 mil estão isentos do pagamento de imposto sobre o ganho de capital, desde que não tenham efetuado, nos cinco anos anteriores, alienação de outro imóvel a qualquer título.
Também está isenta do pagamento de imposto sobre ganho de capital a venda dos imóveis que foram adquiridos até 1969. Nos casos de permuta de unidades imobiliárias em que não é feito pagamento de diferença em dinheiro e que não envolva qualquer outro bem ou direito, não há ganho de capital a ser tributado.
Com a edição da Lei nº 11.196/2005, o ganho de capital obtido com a venda de um imóvel que for utilizado para a compra de outro imóvel residencial, desde que essa compra aconteça em até 180 dias da venda, ou que use os recursos para quitar – total ou parcialmente – outro imóvel dentro do mesmo prazo também está isento do recolhimento de Imposto de Renda.
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- Fator redutor
A Lei nº 11.196/2005 também alterou o fator redutor, que é aplicado no cálculo do ganho de capital auferido com a venda de imóveis. Vale notar que o fator já era adotado na venda de imóveis adquiridos entre o período de 1969 e 1988. Nesses casos, o fator varia de 100% para imóveis adquiridos em 1969 até 5% para imóveis comprados em 1988.
Por exemplo: se na venda de um imóvel comprado em 1988 o ganho de capital auferido foi de R$ 50.000,00, o que o fator redutor faz é diminuir esse montante em 5%, de forma que o ganho de capital cai para R$ 47,5 mil. Vale lembrar que esse percentual de redução é automaticamente calculado pelo programa suporte de ganho de capital, e não precisa ser preenchido pelo contribuinte.
Posse conjunta
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Uma situação comum ocorre nos casos em que o bem ou direito não pertence a uma única pessoa, mas a um grupo. Como calcular, por exemplo, o ganho com a venda de um imóvel que pertence a mais de um dono? Nesse caso, o tratamento tributário vai depender de como a posse do bem é compartilhada.
- Em condomínio
No caso de bens possuídos em condomínio, o que inclui os casos de união estável, o valor da venda é calculado de acordo com a parcela pertencente a cada condômino ou coproprietário. No caso de união estável, essa parcela é fixada em 50%. Assim, no caso de imóvel em condomínio, cada um dos condôminos está isento do recolhimento de imposto, desde que a sua parte não supere o teto de R$ 440 mil.
- Em comunhão
O mesmo já não acontece nos casos em que os bens estão em comunhão. Esse é o caso, por exemplo, das sociedades conjugais, que são estabelecidas entre casais e cujos termos variam de acordo com o regime de casamento. Nesses casos, o teto de isenção não é baseado na parte que pertence a cada um dos cônjuges, mas sim ao valor do bem como um todo. No caso do regime de separação de bens, os requisitos para a isenção podem ser verificados individualmente, por cônjuge.
Mesmo isento, precisa informar venda na declaração do IRPF
Thiago Massicano alerta ainda que, mesmo nos casos de isenção, o contribuinte deve informar a transação na Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda.
Machado alerta ainda que, muito embora as operações de transferências de titularidade de bens imóveis sejam tributadas através de espécies tributárias específicas (como é o caso do ITBI e do ITCMD, nas hipóteses previstas em lei), o ganho de capital aferido pelo titular do imóvel que realiza a venda é, no geral, igualmente considerado como renda para a tributação pelo IRPF.
O advogado disse ainda que há uma defasagem no valor originalmente previsto para dispensa de recolhimento. “Isso porque o limite nominal de isenção para venda de imóveis citado, de R$ 440 mil, foi instituído em 1995 pela Lei Federal nº 9.250 e, desde então, não passou por qualquer tipo de atualização, o que resulta em uma significativa defasagem do valor originalmente previsto como destinatário da dispensa de recolhimento do imposto, o que levanta muitas críticas”, disse.
Outro grande desafio enfrentado pelos contribuintes, segundo Machado, é a impossibilidade de atualizar o valor de compra do imóvel no momento da declaração de operações que geram ganho de capital. “Isso pode resultar em um ganho de capital inflacionado e uma maior carga tributária, uma vez que o valor de aquisição não reflete a desvalorização da moeda ao longo do tempo, o que culmina na tributação sobre um ganho de capital fictício, prejudicando os contribuintes.”
Em 2024, foi introduzida uma medida permitindo a atualização do valor de compra dos imóveis, com o objetivo de diminuir o impacto da desvalorização da moeda, que, no entanto, foi oportunizada por um curto espaço de tempo e acabou por não garantir a adesão esperada pelo Fisco Federal, considerando a necessidade de pagamento de uma parcela de imposto sobre o valor da atualização que, na prática, não tornava mais benéfica a alteração do valor considerando a possibilidade de uma venda futura e o ganho de capital a ser novamente tributado, segundo Machado.
Em resumo, embora as hipóteses de dispensa ou diminuição do imposto sobre ganho de capital existam e possam ser aplicadas em benefício dos contribuintes, é preciso considerar que os aspectos econômicos e a defasagem da legislação e dos aspectos econômicos que envolvem estas dispensas tornam os benefícios defasados em relação à intenção original da legislação instituidora, um ponto que merece a devida atenção do governo federal a fim de garantir uma maior justiça fiscal à tributação do ganho de capital.
Por isso, os contribuintes precisam ficar atentos não só às situações práticas que geram este tipo de diminuição, mas também às regras de aplicação de observância necessárias para evitar cobranças e autuações surpresas decorrentes da má aplicação destes benefícios.