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Quando se trata da compra de um imóvel, entre as opções de pagamento, a mais comum é o financiamento imobiliário. Porém, mesmo com o ciclo de queda da Selic, que está em 11,75% ao ano (a.a.), o custo do empréstimo ainda é inviável para a maioria dos brasileiros.
Nesse cenário, o consórcio vem ganhando adeptos ao se vender como uma alternativa mais barata. O total de participantes ativos em consórcios de imóveis em 2023 (entre janeiro e novembro) subiu para cerca de 17 milhões de consumidores, alta de 60% em relação ao mesmo período de 2020, segundo dados da Abac, associação das administradoras de consórcios.
“À medida que o juro sobe, um volume grande de clientes perde a capacidade de compra porque no crédito imobiliário só é possível comprometer um terço da renda familiar na dívida. Nesse cenário vimos uma migração para o consórcio”, explica Bruno Gama, fundador da Credihome by Loft.
Para 2024, a expectativa é um reaquecimento do mercado imobiliário diante da queda da Selic, que tem a perspectiva de chegar a 9,0% a.a. no fim deste ano. Portanto, uma queda no custo do financiamento deve acontecer.
No entanto, o impacto no bolso do consumidor será bem gradual, na avaliação de Alberto Ajzental, coordenador do curso de negócios imobiliários da FGV. “O financiamento ainda deve continuar caro para uma boa parcela das pessoas”, afirma. Diante disso, confira o que levar em consideração em cada opção.
Prós e contras
O financiamento e o consórcio são opções disponíveis ao consumidor que deseja adquirir um imóvel no Brasil, mas não são produtos similares. Veja os prós e contras de cada opção:
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| Financiamento | |||
| Prós | Contras | ||
| Prazos mais longos, de até 35 anos, para pagar as dívidas | Exige entrada, geralmente algo em torno de 20% a 25% do valor do imóvel; | ||
| Acesso ao imóvel rapidamente (cerca de 60 dias) | Risco de endividamento de longo prazo, por oferecer parcelas em até 35 anos | ||
| Influência mais direta da Selic: em ciclo de queda, parcelas menores | Demandas do credor, como necessidade de abrir conta no banco | ||
| Pode amortizar parcelas a qualquer momento e com possibilidade de redução de valores nas parcelas com a tabela SAC | Taxa de juros pode inviabilizar compras, quando Selic sobe | ||
| Possibilidade de portabilidade caso a taxa de juro caia | – | ||
| Pode escolher a melhor forma de correção: IPCA, poupança, taxa fixa ou TR | – | ||
| Consórcio | |||
| Prós | Contras | ||
| Pode ter custos mensais e totais inferiores ao do financiamento | Prazos menores, geralmente 10 a 20 anos | ||
| Não exige entrada, só as parcelas mensais e eventuais lances | Acesso ao bem pode demorar muitos anos, por isso, é importante que a pessoa continue a morar onde está ou faça um aluguel | ||
| Possibilidade de desistência (com juros e multa) | Contemplação da carta de crédito depende da sorte | ||
| Tem caráter “educativo” por fazer o comprador poupar todo mês para obter o bem | Taxas de administração alta, que podem custar caro se a pessoa demora para ser sorteada | ||
| Possibilidade de ir se capitalizando enquanto não é sorteado pra conseguir dar lances | Se a pessoa demorar para ser contemplada vai custear o imóvel de outras pessoas, enquanto espera o seu pagando taxas | ||
| Se sobrar dinheiro da carta de crédito, é possível usar até 10% para pagar custos de cartório e burocracias | Parcelas fixas até o fim do prazo | ||
| Pode usar o FGTS para dar lances | – | ||
Como escolher?
Primeiro, avalie sua situação financeira. O financiamento exige, além da aprovação de crédito, que o consumidor tenha dinheiro em mãos para dar um percentual de entrada, de cerca de 20% a 25% do valor do imóvel (com o restante da dívida sendo parcelada em um período longo de tempo), além de custos adicionais, como a mudança e eventual reforma, por exemplo. “Se não tem dinheiro guardado para isso, precisa pensar em renda extra ou optar por outra opção, como o consórcio”, orienta Gama.
Considere também a necessidade de morar no imóvel. “O financiamento é indicado para quem precisa do imóvel imediatamente, já que em cerca de 60 dias é possível entrar no imóvel, enquanto o consórcio é mais indicado para quem não tem pressa. A contemplação pode demorar entre um mês e 15 anos, por exemplo. A pessoa não sabe quando terá acesso ao imóvel”, explica Ajzental. Por isso, se precisar de um local para morar antes de ser sorteado terá de optar por um aluguel, por exemplo, ou ficar onde está atualmente.
No consórcio, o consumidor pode também dar lances em dinheiro, seja com recursos acumulados, seja com valores do FGTS, para que sua contemplação saia antes. Porém, nem sempre dá para garantir que o lance dado será o suficiente para receber a carta de crédito, afinal, todos os participantes podem fazer propostas. “Em muitos casos é preciso dar, praticamente, o valor do imóvel à vista para garantir uma contemplação. E nesse caso fazer o consórcio perde o sentido para algumas pessoas, já que fica menos acessível”, acrescenta Gama.
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A Abac, associação de consórcios, ressalta outro ponto. Se o preço do imóvel for maior que a carta de crédito, o consumidor pode complementar da maneira que puder, seja adicionando recursos próprios ou até financiando o restante. Por outro lado, se depois de comprar o imóvel desejado sobrar dinheiro da carta de crédito é possível, conforme a legislação, usar até 10% do valor da carta para pagar custos de cartório, seguros, entre outros gastos envolvidos na compra do imóvel. É importante sempre conferir o contrato do consórcio e suas regras para saber quais as possibilidades.
O consórcio também não remunera o dinheiro que vai para o fundo: o valor das parcelas, assim como o valor da carta de crédito é reajustado por um índice definido em contrato, como o INCC, por exemplo. Por isso, antes de fechar o consórcio vale comparar a possibilidade de aplicar os valores.
“Com uma taxa de administração varia entre 18% e 23%, na média, sobre o valor da carta, se o consumidor usa esse mesmo dinheiro para aplicar todo mês em algum produto com remuneração, como um fundo de investimentos, por exemplo, é possível que no mesmo período de tempo do consórcio ele já tenha valores para comprar o imóvel à vista”, observa o fundador da Credihome.
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Sortudos pagam menos?
A pedido do InfoMoney, Ajzental, professor da FGV, produziu uma simulação sobre a aquisição de um imóvel. Para comparar situações iguais, foi considerado um consumidor que quer adquirir o imóvel porque hoje não tem casa própria, portanto, arcará com o custo do aluguel mais a cota de consórcio ou com a parcela de financiamento. Vale lembrar que é apenas um exercício fictício para dar uma ideia de custos.
As premissas foram:
- pessoa de 30 anos que precisa do imóvel para morar;
- renda anual de R$ 40 mil;
- compra de um imóvel novo em São Paulo, que custa R$ 300 mil (sendo financiados R$ 240 mil na tabela SAC e uma carta de crédito de R$ 236 mil no caso do consórcio);
- a simulação foi feita no site da Caixa Econômica Federal, banco federal que oferece as duas opções;
- prazo para ambos os casos foi de 184 meses, cerca de 15 anos;
- taxa de 9,6% a.a. para cliente com relacionamento no financiamento; e taxa de administração de 18% sobre o valor da carta do consórcio;
Veja o custo total do financiamento e do consórcio ao final do período da dívida:
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| Valores totais em 184 meses | |
| Consórcio, se contemplado no mês 1 | R$ 311.985,08 |
| Financiamento em 15 anos | R$ 429.251,73 |
| Consórcio, se contemplado no mês 79 | R$ 430.485,08 |
| Consórcio, se contemplado no mês 184 | R$ 587.985,08 |
Considerando a simulação, o consórcio vale muito a pena para o consumidor hipotético, se ele for contemplado no mês 1: ele deixaria de arcar com o valor do aluguel e continuaria todo o prazo do consórcio pagando apenas a sua parte da cota. Porém, se o consumidor for contemplado no último mês, vai arcar com custos de mais de R$ 587 mil, bem acima do custo total do financiamento.
“O consórcio faria sentido se esse consumidor fosse contemplado até o mês 79, ou seja, em cerca de seis anos. Depois disso, fica bem caro — lembrando que, no consórcio, é preciso arcar com a parcela mesmo depois da contemplação. É aí que a sorte entra. Sortudos podem pagar menos”, ressalta Ajzental. Por isso, a recomendação para escolher entre as opções é: leve em conta sua situação financeira e necessidade do imóvel no momento da compra.
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