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Nos últimos anos, os aluguéis por temporada por meio de plataformas como Airbnb e Booking.com estão permitindo que muitos brasileiros gerem uma renda extra com imóveis residenciais. Mas o que muitos anfitriões ainda ignoram é que essa atividade também deve ser declarada no Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF).
Isso porque o tratamento tributário entre o aluguel tradicional e o de temporada é semelhante, pelo menos para as pessoas físicas. “O IR incide sobre ambos os modelos pela tabela progressiva mensal, sendo o rendimento declarado via Carnê-Leão”, afirma o advogado tributarista Felipe Medaglia, do escritório Souza Okawa. Por isso, o locador precisa recolher o imposto mês a mês e, posteriormente, importar esses dados na declaração anual.
Já a advogada Daniela Poli Vlavianos, do Poli Advogados, faz uma ressalva em que o fisco pode exigir a tributação via pessoa jurídica, no Simples Nacional, Lucro Presumido ou Lucro Real. “Se o aluguel por temporada for realizado com frequência e envolver estrutura de prestação de serviços (como limpeza, recepção ou gestão de reservas), a Receita pode entender que se trata de atividade empresarial.”
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Quem deve declarar e como fazer isso?
Se o anfitrião recebe os pagamentos diretamente dos hóspedes, os rendimentos devem ser declarados na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior”. Nesse caso, o Carnê-Leão Web, disponível no site da Receita Federal, deve ser preenchido mês a mês, com a geração de Documentos de Arrecadação de Receitas Federais (DARFs) para pagamento do IR.
Por outro lado, se o pagamento for feito por meio de empresas (como imobiliárias ou plataformas que atuem como pessoa jurídica), a informação vai para a ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”.
Confira o passo a passo simplificado para declarar:
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| Preencha o Carnê-Leão mensalmente, com todos os valores recebidos e impostos pagos; |
| Na declaração anual, informe os dados do Carnê-Leão para a ficha de rendimentos; |
| Informe o CPF ou CNPJ da fonte pagadora — que pode ser o hóspede ou a plataforma, a depender da forma de pagamento; |
| Inclua as despesas dedutíveis (veja abaixo quais são) na aba de “Pagamentos e Doações Efetuadas”; |
| Compense os DARFs pagos ao longo do ano, para que o imposto já recolhido não seja cobrado novamente. |
Afinal, quem é a fonte pagadora: o hóspede ou a plataforma?
Essa é uma dúvida comum — e a resposta é: depende. “Na prática, o hóspede é quem realiza o pagamento e, portanto, é a fonte real do rendimento”, esclarece Medaglia. No entanto, quando há intermediação de uma plataforma, ela pode ser considerada uma intermediadora, mas não necessariamente a pagadora.
Já Heitor Cesar Ribeiro, sócio da área tributária do Gaia Silva Gaede Advogados afirma que o CPF do hóspede deve ser informado como fonte pagadora na declaração do Imposto de Renda. Porém, reconhece que, em muitos casos, o anfitrião nem tem acesso a esse dado. “Nessas situações, é possível declarar os rendimentos sem identificar o CPF do locatário, embora o ideal seja tê-lo”, orienta.
Despesas que podem ser deduzidas
A boa notícia é que alguns gastos relacionados ao imóvel podem ser usados para reduzir a base de cálculo do imposto, diminuindo o valor final a pagar. Mas atenção: só podem ser deduzidos se efetivamente pagos pelo locador (e não pelo hóspede).
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Entre os custos dedutíveis, os especialistas citam:
| IPTU e taxas municipais; |
| Condomínio (quando não reembolsado pelo inquilino); |
| Comissões pagas a plataformas ou imobiliárias; |
| Taxas de administração ou cobrança; |
| Despesas com manutenção e conservação do imóvel. |
“Essas deduções devem ser comprovadas por notas fiscais e recibos válidos”, ressalta Daniela Poli. Além disso, Ribeiro lembra que o valor da taxa de serviço da plataforma digital também entra na lista de despesas dedutíveis.
O que pode dar problema com o Imposto de Renda?
A omissão ou declaração incorreta dos rendimentos pode gerar multas e autuações por parte da Receita Federal. “Movimentações bancárias incompatíveis com os rendimentos declarados são um dos principais gatilhos para a fiscalização”, alerta Daniela. A multa, nesses casos, pode chegar a 150% do imposto devido, além de juros de mora.
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Além disso, caso a Receita entenda que a atividade tem caráter empresarial disfarçado, o contribuinte pode ser reclassificado e ter que pagar Imposto sobre Serviços (ISS), INSS e tributos de pessoa jurídica.
Outro ponto de atenção é a ausência de um mecanismo de cruzamento automático dos dados — já que plataformas como Airbnb e Booking ainda não são obrigadas a enviar a DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias), como fazem as imobiliárias. Isso aumenta a responsabilidade do contribuinte em manter o controle rigoroso dos valores recebidos e dos DARFs pagos.