Os FIIs mais promissores para 2025; veja opções em cinco segmentos

Fundos imobiliários com patrimônio de até R$ 7,3 bilhões e dividend yield (taxa de retorno com dividendos) de 16,9% estão entre as apostas do mercado para quem busca a geração de renda passiva com dividendos de FIIs em 2025.

O InfoMoney compilou as recomendações de importantes instituições financeiras e casas de análises que listaram os FIIs favoritos para o ano que se inicia. O estudo tomou como base relatórios e artigos da Suno, Nord Research, XP Investimentos, BB Investimentos, Empiricus e Santander Corretora.

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“Com inflação desancorada e retomada do ciclo de alta de juros, o segmento [dos FIIs] de recebíveis deve apresentar bom patamar de dividendos e potencial para valorização das cotas, se consolidando como uma boa opção para os investidores se posicionarem”, avalia André Oliveira, analista do BB, que traça um cenário mais desafiador para os fundos de ‘tijolo’. “No entanto, acreditamos que o atual patamar de desconto que alguns FIIs negociam aliado a boas teses ainda propicia algumas boas oportunidades para alocação”, pondera o especialista em recente relatório.

Diante de análises como esta, confira cinco fundos que estão no radar do mercado para 2025.

• BTG Pactual Logística – BTLG11
• XP Malls – XPML11
• TRX Real Estate – TRXF11
• Kinea Rendimentos Imobiliários – KNCR11
• TG Ativo Real – TGAR11
• O que são e como funcionam os FIIs

BTG Pactual Logística – BTLG11

Fonte: Status Invest – 02/01/2025

“A maior parte dos ativos está situada em um raio de 30 km da capital paulista, enquanto 40% estão dentro de um raio de 60 km”, detalha Marx Gonçalves, da Nord. “Essas regiões são altamente demandadas por empresas de e-commerce e logística e asseguram baixa vacância e oportunidades para reajustes dos aluguéis acima da inflação”, completa.

O BTLG11 tem hoje um portfólio formado por 35 imóveis, que representam uma área bruta locável (ABL) de 1,3 milhão de metros quadrados. 47% da área está ocupada por empresas do setor de logística e 97% dos contratos de locação são corrigidos pelo IPCA.

XP Malls – XPML11

Fonte: Status Invest – 02/01/2025

“O fundo é a nossa preferência para o segmento de shopping”, diz Flávio Pires, da Santander Corretora, que destaca o portfólio do fundo, voltado para o público de média e alta renda. “Com cotas negociadas com desconto de 15% em relação ao valor patrimonial, estimamos um dividend yield de aproximadamente 11,2% nos próximos 12 meses”, completa.

O fundo atualmente tem participação em 23 shoppings e mais de 4.700 lojas, de acordo com dados do último relatório gerencial. Confira o peso de cada complexo na carteira do XPML11.

TRX Real Estate – TRXF11

Fonte: Status Invest – 02/01/2025

“Boa alternativa de investimento para 2025, especialmente pela maior quantidade de contratos atípicos, diversificação de locatários, perfil voltado a renda urbana e expressivo prazo médio contratual”, contextualiza relatório da Suno sobre o fundo. “[As características conferem uma boa previsibilidade de rendimentos ao Fundo – inclusive, podendo ser maximizada por eventos não-recorrentes com lucros de vendas de imóveis”, complementa o texto.

Conforme aponta o último relatório gerencial do fundo, 47% dos imóveis estão locados para empresas do segmento atacadista. O Assaí responde por 30% da receita do FII de renda urbana da TRX.

Kinea Rendimentos Imobiliários – KNCR11

Fonte: Status Invest – 02/01/2025

Daniel Marinelli, analista do BTG Pactual destaca a excelente liquidez do fundo – um dos mais negociados no mercado – e o portfólio formado com viés de carrego, ou seja, pela aquisição de ativos que devem ser levados até o vencimento. “A alocação em ao menos 50% de todas as operações da carteira também permite ao fundo aprovar qualquer tema relevante aos créditos em assembleia de devedores”, completa.

O fundo também tem sido apontado como alternativa para quem busca proteção contra a elevação da Selic, já que a carteira está mais de 95% exposta ao CDI, que acompanha a taxa de juros.

TG Ativo Real – TGAR11

Fonte: Status Invest – 02/01/2025

“O foco do fundo é em imóveis de regiões ligadas ao agronegócio e em outubro de 2024 possuía 219 ativos, situados em 20 estados e 111 municípios”, detalha Ygor Altero, que assina a carteira recomendada de FIIs da XP. “Acreditamos que o portfólio do fundo é constituído por estratégias bem consolidadas, em destaque para os loteamentos que vêm conseguindo apresentar bons indicadores operacionais”, observa.

Das 219 operações do fundo atualmente, 49,5% estão na categoria equity performado, ativos com mais de 80% de obras concluídas, que não demandam novos aportes e que já geram um fluxo de caixa mensal.

O que são e como funcionam os FIIs

Os fundos imobiliários captam recursos entre os investidores para a compra de imóveis que, posteriormente, podem ser alugados ou vendidos. As receitas obtidas nas transações – locação ou ganho de capital – são distribuídas entre os cotistas, na proporção em que cada um aplicou.

Normalmente, os rendimentos (dividendos) dos FIIs são depositados mensalmente na conta dos cotistas e os recursos são isentos de Imposto de Renda, uma das principais vantagens do produto.

Ao longo dos anos, o mercado de fundos imobiliários se desenvolveu e hoje há fundos focados desde a administração de escritórios até imóveis rurais, passando por shoppings, galpões logísticos, hospitais e agências bancárias. Há fundos até de cemitérios.

No mercado, o investidor também tem a opção dos FIIs de “papel”, que investem em títulos de renda fixa ligados ao segmento imobiliário. Os papéis são indexados a índices de preço e à taxa do CDI (certificado de depósito interbancário).