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Depois da Direcional ([ativo=DIRR3) reportar dados preliminares sólidos na última segunda-feira (10), as construtoras MRV ([ativo=MRVE3), Tenda (TEND3), Cyrela (CYRE3), Mitre (MTRE3) e Moura Dubeux (MDNE3) divulgaram suas prévias operacionais referentes ao primeiro trimestre de 2023 na noite da véspera (12).
No geral, as empresas reportaram números positivos, com destaque para os fortes dados operacionais da Cyrela, que manteve bom volume de lançamentos e velocidade de vendas (VSO) razoável, e para o recorde de vendas da MRV em um primeiro trimestre, além da redução de queima de caixa (que segue como um ponto de atenção). Os números da Tenda também foram vistos como “sólidos”.
TEND3 foi o grande destaque de alta na sessão desta quinta-feira (13), fechando com ganhos de 12,25%, a R$ 5,68, seguida por MRVE3, com avanço de 6,56%, a R$ 7,64. MDNE3 subiu 1,85%, a R$ 5,52, CYRE3 teve leves ganhos de 0,13%, a R$ 15,84, enquanto MTRE3 fechou estável, a R$ 3,72.
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Cabe destacar que o noticiário sobre o programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) também está no radar, impactando ações de empresas voltadas à baixa renda como Tenda e MRV.
O governo federal espera lançar nesta quinta diretrizes e metas para a nova versão do programa, incluindo o teto de R$ 170 mil por unidade para o Grupo 1, voltado para famílias com renda mensal de até R$ 2.640,00 e a meta de adquirir até 145 mil residências este ano com o orçamento federal. Segundo Jader Filho, ministro das Cidades, a portaria também conterá a meta de 2 milhões de unidades a serem adquiridas até 2026 em todas as faixas de renda. Além disso, o ministro disse ainda que o financiamento será feito via orçamento federal para as faixas de renda mais baixas e via FGTS para as demais faixas.
“Definir um preço máximo para o Grupo 1 visa garantir que as unidades sejam acessíveis a compradores com renda abaixo de R$ 2 mil ao mês e evitar que possíveis subsídios adicionais aprovados sejam direcionados a clientes de renda mais alta, reafirmando a prioridade do governo em aumentar o mercado endereçável do programa”, avalia o Bradesco BBI.
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Segundo o banco, o apetite e o potencial impacto nas construtoras ainda dependem de regras de subsídios e forma de pagamento, ainda a serem definidas, mas é importante ver as mudanças do MCMV sendo feitas pelo governo federal. “O próximo passo, a nosso ver, deve ser a nomeação do novo Conselho Curador do FGTS, que pode se tornar um gargalo para novas mudanças caso fique indefinido”, avalia.
Confira abaixo as análises das prévias operacionais das construtoras e o que ter no radar:
MRV (MRVE3)
As vendas líquidas da MRV (MRVE3) totalizaram um valor geral de vendas (VGV) de R$ 1,8 bilhão e 8.255 unidades vendidas (%MRV) no primeiro trimestre de 2023 (1T23), aumento de 21% em relação ao 4T22 e de 20% frente a 1T22.
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A construtora registrou um aumento de 4,8% no ticket médio no comparativo com o 4T22, alcançando a marca de R$ 218 mil no 1T23. A velocidade de vendas (VSO), por sua vez, atingiu 22% no 1T22, equivalente a um aumento de 5 pontos percentuais em relação ao 4T22.
A MRV informou ainda que melhorou a gestão de caixa e conseguiu reduzir a queima de caixa da operação brasileira em 49% no comparativo com o 4T22, totalizando R$ 208 milhões de queima.
A construtora apresentou números operacionais positivos no 1T23, “refletindo o foco da empresa em melhorar a rentabilidade em vez de aumentar os volumes”, comenta Credit Suisse. “O trimestre foi positivo em termos de vendas, que não só atingiram uma marca recorde para um primeiro trimestre, mas também conseguiram aumentar o preço médio (+5% na base trimestral) e a velocidade de vendas (+500bps).”
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Embora o consumo de caixa tenha sido menos negativo do que nos últimos trimestres, analistas do banco suíço ainda o vê como um ponto de atenção, pois está espalhado por todas as unidades de negócios. Apesar disso, a empresa mencionou que o nível de endividamento melhorou na comparação trimestre a trimestre, distanciando-se parcialmente do covenant.
Para o Bradesco BBI, apesar da significativa queima de caixa no 1T23, o que era esperado, a MRV conseguiu recuperar sua velocidade de vendas após um 4T22 fraco, enquanto o covenant (cláusulas contratuais junto às instituições financeiras credoras) da dívida foi mantido abaixo do limite de 0,65. Na visão do banco, este foi o principal destaque positivo dos números operacionais do 1T23.
“Além disso, o preço médio de venda sequencialmente mais alto reforçou as expectativas de melhoria de margem ao longo de 2023 que, além da melhoria da Velocidade de Vendas, deve aliviar o consumo de caixa e eventualmente levar ao ponto de equilíbrio, provavelmente no segundo semestre de 2023”, destacam analistas do BBI.
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O BBA também apontou a aceleração no ritmo de vendas da MRV e uma relação mais equilibrada entre unidades repassadas e unidades produzidas.
Embora as vendas líquidas da construtora brasileira MRV Inc tenham ficado acima das expectativas o que, combinado com lançamentos inferiores aos esperados, levou a uma melhora nos meses de estoque (de 25 no 4T para 22 no 1T23), o “consumo de caixa ainda permanece elevado para a empresa como um todo, atingindo R$ 789 milhões no trimestre com consumo em todas as subsidiárias”, comenta Goldman Sachs.
Segundo Goldman Sachs, o consumo de caixa foi liderado pelo consumo na desenvolvedora multifamiliar americana Resia (R$ 581 milhões).
Já o JP Morgan disse que a MRV divulgou bons resultados operacionais do 1T23. As vendas líquidas antecipadas (excluindo Resia) foram de R$ 1,8 bilhão, 20% acima do ano anterior e 4% abaixo da projeção do banco. A velocidade de vendas no segmento principal foi de 22%, 5 pontos percentuais (p.p.) acima do trimestre anterior e 1,6 pp acima do ano anterior.
Cyrela (CYRE3)
A Cyrela (CYRE3) comunicou vendas líquidas contratadas de R$ 1,545 bilhão no 1T23, uma elevação de 17,7% sobre a mesma etapa de 2022.
O Credit Suisse pontua que a construtora divulgou números operacionais fortes no primeiro trimestre do ano, mantendo bom volume de lançamentos e mostrando uma velocidade de vendas razoável.
Os lançamentos subiram 5% na base anual, em linha com as expectativas do Credit Suisse, enquanto as vendas liquidas diminuíram 3% na comparação ano a ano. Consequentemente, a velocidade de vendas desacelerou 510 pontos-base na comparação trimestral para 14% (170 pontos-base ano a ano), o que o banco não acha preocupante.
A desaceleração da velocidade de vendas dos lançamentos não preocupa o time de análise do Credit Suisse considerando que os números do último trimestre foram impactados positivamente pelo Projeto Eden, enquanto a velocidade de vendas do estoque permaneceu estável em 12% no trimestre.
O Itaú BBA, por sua vez, avaliou como ligeiramente positiva a prévia operacional da Cyrela, destacando que as vendas contratadas mantiveram um ritmo sólido apesar do cenário macroeconômico desafiador, chegando a R$ 1,1 bilhão (+9% na base anual).
O Goldman Sachs disse que os dados operacionais da construtora superaram suas expectativas. Em uma base consolidada, as vendas superaram significativamente as estimativas do banco (R$ 1,1 bilhão em comparação com R$ 800 milhões), o que, combinado com lançamentos em linha de R$ 1 bilhão, levou a uma ligeira queda nos meses de estoque de 17 para 16.
Analistas do Goldman Sachs destacam que as vendas de unidades de prontas permaneceram robustas, o que veem como favorável, dadas as preocupações dos investidores com possíveis aumentos nos níveis de estoque.
O JPMorgan também considerou positivo as vendas do estoque concluído e ressaltou que, neste ritmo, levaria cerca de 2,3 anos para a empresa vender seu estoque concluído.
Tenda (TEND3)
A construtora Tenda registrou vendas líquidas de e R$ 600,3 milhões no primeiro trimestre de 2023 (1T23), aumento de 3,8% em relação ao primeiro trimestre de 2022, com velocidade de vendas (VSO) Líquida de 24,8%.
A Tenda reportou números operacionais decentes no 1T23, na avaliação do Itaú BBA. Os lançamentos totalizaram R$ 491 milhões, alta de 5% em relação ao ano anterior, mas queda de 35% no trimestre. Já as vendas contratadas mantiveram um ritmo modesto em R$ 611 milhões (+2% A/A, mas 9% na base trimestral), mas a velocidade de vendas desacelerou para 24,4%. Em nota positiva, o preço médio por unidade vendida aumentou 20% na base anual e 3% na base trimestral.
Para o Credit, a Tenda reportou números ligeiramente positivos na previa operacional do 1T23 e a alta de preços (+20% na base anual) indica que a empresa está no caminho certo para recuperar a lucratividade, reduzindo volumes e focando nos projetos que oferecem melhores margens.
Apesar de acreditar que a empresa deva conduzir com sucesso seu processo de turnaround, os analistas do Credit Suisse comentam que preferem estar expostos a outros cases no setor, considerando o valuation atual de 0,7 vez Preço/Valor Patrimonial e a baixa visibilidade dos ROEs (Retornos sobre o patrimônio) da companhia.
O BBI destacou que a Tenda continua com sua estratégia de precificação, privilegiando a composição de margem e priorizando a geração de caixa, mesmo que isso leve a um índice de velocidade vendas (VSO) menor. “Apesar de uma perspectiva inicial negativa no resultado do primeiro leilão do programa “Pode Entrar” [do município de São Paulo], ainda devemos aguardar capítulos adicionais que possam destravar valor e trazer alívio significativo para os covenants da empresa, impactando positivamente seu processo de recuperação”, diz relatório do BBI.
No geral, foi um bom trimestre para a Tenda, com pré-vendas líquidas em linha com a estimativa da JPMorgan. Além disso, a velocidade de vendas foi de 25,4%, um aumento de 0,3 pp em relação ao trimestre anterior e também 1,6 pp acima da estimativa do banco americano.
De negativo, o JPMorgan ressaltou a queda nos lançamentos, 25% abaixo das sua projeções, e o crescimento dos preços de venda que ficaram atrás de seus pares.
Mitre (MTRE3)
As vendas líquidas da Mitre (MTRE3) totalizaram R$ 242,2 milhões, sendo 57,8% superiores ao 1T22. Em comparação ao 4T22, as vendas líquidas recuaram 24,2%.
“No entanto, a Mitre está em um ponto do ciclo de negócios que combina alguns pontos de preocupação em relação à tendência de alta de estoque, queda de margem e queima de caixa em meio às incertezas macro do segmento, embora o LTV (que relaciona o valor do empréstimo ao valor do bem que é apresentado como garantia) sólido para projetos a serem entregues em 2023 deva ser fundamental para compensar esses riscos”, pondera BBI.
Além disso, o banco continua prevendo um crescimento significativo do lucro por ação (EPS, na sigla em inglês) e aceleração do retorno sobre patrimônio líquido em 2023 e 2024, “decorrente da carteira de receitas da empresa e do pipeline de projetos, o que não se reflete em sua avaliação”.
O BBA também tem uma visão positiva dos números relatados pela Mitre, com destaque para o sólido desempenho de vendas da empresa e o menor volume de lançamentos, o que deve ajudar a manter seus níveis de estoque sob controle.
As vendas contratadas mantiveram um bom ritmo de R$ 242 milhões (60% no ano e 24% na base trimestral), resultando em uma velocidade de vendas de 12% (versus 15% no 4T22 e 11% no 1T22).
Moura Dubeux (MDNE3)
A Moura Dubeux registrou queda de 30% nos lançamentos no 1T23 na comparação anual, para R$ 248,5 milhões em valor geral de venda (VGV), com dois novos empreendimentos. As vendas e adições líquidas da empresa caíram 18,7% neste primeiro trimestre em relação ao 1T22, para R$ 326,4 milhões. Já em relação ao trimestre anterior, houve aumento de 18,9%.
O Bradesco BBI comenta que as vendas consolidadas melhoraram após uma pequena queda no 4T22, destacando o crescimento de 37% no trimestre das vendas de incorporação tradicional.
“Os lançamentos sazonalmente fracos não são motivo de preocupação, embora possam refletir uma perspectiva macro um pouco mais cautelosa à medida que Moura Dubeux se aproxima da velocidade de cruzeiro”, explica BBI. Em suma, o banco mantém visão construtiva sobre a construtora, pois vê as ações negociando a 2,5 vezes Preço/Lucro, com caixa líquido e uma tendência operacional positiva, tornando-o um dos cases mais atraentes sob sua cobertura no setor imobiliário.
Para BBA, a Moura Dubeux teve um desempenho modesto no primeiro trimestre de 2023, com lançamentos desacelerando 56% na base trimestral e 30% na base anual. Já as vendas contratadas (participação da empresa) somaram R$ 326 milhões, alta de 19% no trimestre, mas queda de 19% no comparativo anual, o que levou a um crescimento na velocidade de vendas em 260 pontos-base no trimestre, para 17,3%.
