Em momentos de crise, como o atual, há um aumento na demanda por ativos reais. Os imóveis entram nessa categoria e são moedas fortes pelo potencial de valorização constante. “A demanda pode reduzir de intensidade, mas nunca para. As pessoas estão casando, se divorciando, tendo filhos, mudando de cidade o tempo todo”, diz Matheus Fabrício, Diretor Executivo da Lopes Consultoria de Imóveis.
Com a Selic, a taxa básica de juros, no patamar mais baixo da história, a compra de imóveis fica mais latente. “Esse cenário reflete de duas formas para o mercado imobiliário: o barateamento do custo de financiamento e a comparação da rentabilidade do aluguel em relação ao rendimento da renda fixa”, diz Matheus.
A rentabilidade de um aluguel residencial é, em média, em torno de 0,6% do valor do imóvel ao mês, podendo variar entre 0,3% a 1%, dependendo das características do imóvel. O proprietário tem a vantagem de o índice ser corrigido anualmente por algum indicador de inflação, normalmente o IGP-M, calculado pela Fundação Getúlio Vargas.
Segundo a ABRAINC (Associação Brasileira de Incorporadoras imobiliárias), a valorização média dos imóveis nos últimos 10 anos foi de 9,4% ao ano, montante 44% acima dos rendimentos da poupança no mesmo período. Considerando valorização da propriedade mais a renda do aluguel, quem comprou um imóvel há 10 anos ganhou até 15,3% ao ano.
O executivo explica que apesar do cenário positivo para a compra de imóveis, há alguns quesitos que podem implicar na relevância dos rendimentos. A localização é um deles. “Regiões consolidadas ou em processo de consolidação, com fácil acesso a transporte público, têm imóveis mais valorizados por conta da alta demanda, por exemplo”, diz Matheus.
Além disso, é importante ficar atento ao histórico de preço da região. Por isso, contar com a ajuda de um especialista é indicado. O profissional especializado pode ajudar com o acesso às informações de cada região, além de interpretar os dados e encontrar as melhores oportunidades.
Calculadora de financiamento e potencial de compra
Ficar de olho no poder de compra é outro dos requisitos importantes na hora de decidir o imóvel certo. Identificando o seu potencial, é possível escolher a modalidade de pagamento e tipo que mais se adequa com seu planejamento financeiro: imóvel na planta ou imóvel pronto.
No caso de imóveis prontos, é preciso desembolsar um valor maior na entrada, por exemplo. Todavia, é possível utilizar o saldo do FGTS para pagamento da entrada e o bem já fica disponível imediatamente, permitindo ser disponibilizado para locação e gerar uma renda concomitantemente com o pagamento do financiamento imobiliário.
Para imóveis na planta, o potencial de compra costuma ser maior, uma vez que as parcelas podem ser pagas no decorrer da obra (que leva, em média, de 30 a 36 meses) e ainda é possível financiar o restante após a entrega das chaves. Neste caso, a indisponibilidade do imóvel gerar renda via locação logo após a aquisição pode ser compensada com a valorização do imóvel na planta, que de acordo com o Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon) pode ser de 20% a 50% até ficar pronto.
É possível fazer uma simulação do potencial de compra com a calculadora de financiamento imobiliário da Lopes, a partir da entrada que você gostaria de dar e sua renda familiar mensal ou parcela máxima que quer pagar. Variáveis como disponibilidade de caixa e velocidade com que deseja ter o imóvel também ajudam a entender qual a melhor opção para o investidor.
Ainda nessa etapa sobre valores, o comprador deve considerar montantes envolvidos na reforma ou montagem do imóvel. Algumas dicas na hora da escolha são: imóveis com algumas estruturas básicas já montadas, como armários de cozinha, banheiro e quartos, costumam ter maior liquidez. Locais com condomínio mais barato e vaga de garagem também despontam no interesse por locações.
O estilo físico do imóvel também conta para obter sucesso na valorização. Em 2019, por exemplo foi a vez das kitnets. Pesquisa do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) aponta que 4.372 unidades de kitnets foram anunciadas no mercado e 3.222 delas foram compradas, a maior Venda Sobre Oferta (VSO) no ano passado.
Para identificar a bola da vez e entender as novas oportunidades do mercado imobiliário nos próximos meses e anos, contar com a ajuda de especialistas pode ser decisivo.
O perfil de cada investidor de imóvel
Para Gustavo Lopes, Gerente de Novos Negócios da Lopes, além de observar questões como localização e valor, o investidor deve ficar atento ao seu perfil. As pessoas mais conservadoras costumam investir em imóveis com o objetivo de preservar patrimônio pela segurança e estabilidade dessa modalidade de investimento. Enquanto as mais arrojadas costumam arbitrar em cima do conhecimento da região, mercado e custo de oportunidade para buscar renda ou potencial de valorização do imóvel acima de outros investimentos.
Mas ele ressalta que é preciso levar em consideração a necessidade de liquidez do investidor para calibrar a forma e o montante adequado para investimento imediato.
Gustavo diz que se o investidor não tem necessidade de liquidez, e quer aproveitar o custo de oportunidade baixo com dinheiro investido na renda fixa com a Selic em 2,25% ao ano, ele pode se aproveitar dos descontos, superiores a taxa básica de juros, ofertados pelo incorporador no pagamento à vista de um imóvel na planta, ou pode optar por comprar um imóvel pronto sem tomar financiamento.
Por outro lado, se o investidor quiser manter ou não tiver uma reserva líquida é mais adequado financiar a compra de um imóvel pronto ou pagar um imóvel na planta dentro do prazo permitido.
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