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Shoppings centers no Brasil apresentarão crescimento mais baixo em 2024 (na comparação anual) mas, ainda assim, aluguel médio deve crescer cerca de 4%, segundo o Santander. O crescimento mais fraco, contudo, não deve ser confundido com desempenho mais fraco entre os papéis.
A expectativa do banco é que o crescimento de receita desacelere para 1,5% em relação ao reajuste da inflação nos últimos 12 meses. O movimento deve atingir seu ponto mais baixo no primeiro semestre de 2024 e é possível que reduza o total de taxas de aluguel de lojas semelhantes (SSR, na sigla em inglês).
Ainda assim, a análise destaca que o trabalho feito nos últimos trimestres por operadores de shoppings garante um bom “colchão”, uma vez que o SSR subiu muito acima da inflação no período. A manutenção dessa tendência em 2024 motiva o crescimento projetado de aluguel médio.
Em relação aos papéis do setor, o banco destaca que os preços sob sua cobertura está cerca de 38% abaixo do preço médio de fechamento de 2019 (comparativo para nível pré-pandêmico). Assim, os nomes considerados pelo Santander apresentam desconto médio de 30% em relação ao histórico de 12 meses, o que poderia ser um bom ponto de entrada para exposição no setor.
“Além disso, a contínua queda na taxa Selic também pode ser um importante impulsionador de reavaliação para as ações de shoppings, refletindo o fator fundamental de que os múltiplos de ativos imobiliários são uma função da capacidade da empresa de gerar Receita Operacional Líquida (NOI, na sigla em inglês) sobre fundos sobre operação ajustados (AFFO, na sigla em inglês) e da taxa de retorno necessária no investimento”, afirma o Santander.
Iguatemi (IGTI11) figura como principal escolha no setor, por apresentar uma avaliação considerada “excessivamente descontada”. Na sequência, vem a Multiplan (MULT3), enquanto a Allos teve a recomendação elevada para outperform (desempenho superior, similar à compra). A divisão de análise do Santander considera preferência em operadores com forte resistência de carteira e que tenham exposição aos limites de renda mais altos da população, como unidades voltadas para lojas de varejo de luxo.
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A visão do Bank of America (BofA) é similar e projeta bom desempenho do setor movido pelas quedas de taxas de juros. O banco ressaltou o otimismo com os shoppings brasileiros e ainda enxerga potencial de valorização de 28%, considerando que as expectativas de crescimento se apresentam melhores que na época pré-Covid. A análise destacou também os fundamentos mais fortes e a visibilidade nos lucros restabelecida em relação ao pré-pandemia. 2024, portanto, se apresenta como o primeiro ano de crescimento totalmente normalizado após o período pandêmico.
“Estruturalmente, agora vemos os shoppings (em comparação com o pré-COVID): (1) mais preparados para lidar com a ameaça do comércio eletrônico (maior mix de serviços/entretenimento); (2) com portfólios maduros se beneficiando da consolidação do setor (desinvestindo ativos mais fracos); (3) rumo a retornos consistentes em dinheiro em meio a iniciativas para aumentar os dividendos além de portfólios estáveis e geradores de caixa; e (4) com estratégias de alocação de capital mais disciplinadas”, destaca o BofA, que tem Allos (ALOS3) como sua principal escolha no setor.
O Research do banco BTG Pactual rechaçou alguns mitos presentes para o setor de shoppings centers, como o crescimento lento de empresas e a concorrência com o comércio eletrônico. Na visão do banco, o crescimento tem se apresentado em aluguéis mesmo com cenário macroeconômico mais desafiador e o comércio eletrônico não afetou a resiliência do setor. Por isso, a análise ressalta que a aversão ao setor fez com que múltiplos apresentassem redução que criou oportunidade de compra.
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A ‘top pick’ para os papéis do setor de shoppings centers é o Iguatemi, após revisão de estimativas e incorporação de projeções macroeconômicas. O banco afirma que a maioria das ações se apresenta como atrativa, mas a Iguatemi se destaca com portfólio premium e negociada a 11 vezes o preço sobre o FFO para 2024.