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Muitos dos problemas identificados no mercado imobiliário, como as baixas taxas de ocupação dos edifícios de escritórios e o desafio das taxas de juros mais altas sobre o refinanciamento, não estão uniformemente distribuídos pelos Estados Unidos, o que afeta de modo diferente credores regionais e internacionais. Não é coincidência que dois bancos que reacenderam as preocupações com os empréstimos imobiliários nos últimos dias sejam um sediado na região de Nova York, o New York Community Bancorp, e um sediado no Japão, o Aozora Bank.
As tendências recentes de empréstimos ilustram essa divisão. No primeiro semestre de 2023, os bancos internacionais representaram 25% das origens de empréstimos para escritórios nos distritos comerciais centrais dos EUA, em comparação com 17% para bancos regionais e locais, de acordo com o MSCI Real Assets. Por outro lado, os bancos regionais e locais fizeram 54% dos empréstimos nesse período para escritórios médicos e 45% para escritórios suburbanos – contra 2% e 6% dos bancos internacionais, respectivamente.
Na Aozora, os empréstimos imobiliários em risco identificados estavam concentrados nas grandes cidades. Dos 21 empréstimos para escritórios inadimplentes nos EUA, com US$ 719 milhões em aberto, que o banco divulgou na semana retrasada, as maiores parcelas por cidade foram de US$ 171 milhões em Chicago (Illinois) e US$ 127 milhões em Los Angeles (Califórnia). “O volume de vendas de imóveis continua muito baixo”, escreveu o banco sobre o mercado de escritórios de Chicago em uma apresentação.
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Em um relatório de janeiro, a Moody’s Analytics constatou que o maior aumento em pontos porcentuais no esvaziamento de escritórios entre as áreas metropolitanas dos EUA em 12 meses foi em São Francisco, seguido por Austin (Texas). As maiores quedas foram registradas em Columbia (Maryland) e Knoxville (Tennessee).
Alguns bancos europeus estão expostos aos mercados de primeira nível dos EUA. Em seu relatório do quarto trimestre, divulgado na semana retrasada, o Deutsche Bank fez € 123 milhões (US$ 134 milhões) em provisões para perdas de crédito com imóveis comerciais nos EUA, acima dos € 66 milhões do trimestre anterior. Cerca de 60% dos empréstimos para imóveis comerciais de escritórios nos EUA que o Deutsche Bank avaliou em um teste de estresse interno foram divididos entre Nova York, Los Angeles e São Francisco.
No NYCB, 54% de seu portfólio de escritórios está em Manhattan. Nos empréstimos para propriedades multifamiliares, a maioria de seus empréstimos é feita na cidade de Nova York e no que ela descreve como “edifícios não luxuosos e com aluguel regulamentado”.
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Nova York, como alguns outros estados e cidades, tem regras que podem dificultar em alguns casos que os proprietários de prédios de apartamentos aumentem os aluguéis para compensar os custos de juros mais altos. Isso pode diminuir o valor dos edifícios e dificultar o refinanciamento de suas hipotecas.
Contudo, para muitos bancos dos EUA, os empréstimos para imóveis comerciais estão concentrados fora das grandes cidades ou dos distritos comerciais centrais. Particularmente para os bancos menores, eles tendem a se concentrar relativamente mais no que é conhecido como empréstimos para imóveis comerciais “ocupados pelo proprietário”, de acordo com a Fitch Ratings, como uma clínica médica que é proprietária de seu prédio.
Nesse mercado, aspectos como fluxos de renda de aluguel ou taxas de ocupação não são uma grande preocupação, como demonstrado pelo banco Bank OZK, que trabalha com este segmento e teve resultados corporativos muito melhores do que o esperado em 2023. “A magnitude do estresse é muito diferente até agora”, avalia o analista da Autonomous Research, Brian Foran. “Parte disso são os fundamentos subjacentes. Os escritórios suburbanos estão sendo mais usados.”
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