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A Allos (ALSO3), antiga Aliansce Sonae, anunciou a venda de uma de participação de 20% no Plaza Sul Shopping por R$ 120 milhões (1,1% da capitalização de mercado) e representando um valor de aproximadamente R$ 25 mil/m².
O pagamento da transação deve ser feito em duas parcelas, uma após o cumprimento das condições habituais finais e a segunda dentro de 12 meses a partir da assinatura do contrato.
O Bradesco BBI enxerga o movimento como positivo, uma vez que a venda de ativos não essenciais deve gerar um incremento da receita operacional líquida (NOI, na sigla em inglês) de curto prazo, mas principalmente ajudar a melhorar a percepção da qualidade do portfólio.
Para o Itaú BBA, a notícia é ligeiramente positiva porque representa um passo importante na estratégia de venda de ativos da empresa, que era amplamente esperada.
Apesar do valor relativamente pequeno (1% da capitalização de mercado da empresa), analistas consideram o negócio como um acréscimo, dada a taxa de capitalização implícita de 8%, comparando favoravelmente com a taxa de capitalização de 14% implícita no preço atual das ações. “Este ativo não estava no pipeline de desinvestimento estimado incluído em nosso relatório recente, representando uma vantagem para o valor potencial do pipeline de desinvestimento”, completam.
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Na mesma linha que BBA e BBI, o JPMorgan avaliou a transação como pequena, mas positiva para Allos, pois demonstra a capacidade da empresa de desinvestir em ativos em termos acretivos.
Com base no NOI anualizado do 2T23 de R$ 12,3 milhões (participação de 100%), o JPMorgan estima que a taxa de capitalização da transação em 2023 seja de 8,2%, em comparação com a taxa de capitalização de 8,0% divulgada pela Allos com base no NOI esperado para 2023. Portanto, é uma transação acretiva, já que a empresa está sendo negociada com uma taxa de capitalização estimada para 2023 de 13,3%.
Além disso, analistas do JPMorgan esperam que a Allos continue a desinvestir de ativos não essenciais ao longo dos próximos trimestres para gerar valor aos acionistas, dada sua taxa de capitalização descontada. Eles projetam que cada R$ 150 milhões em NOI vendidos representam um aumento de 4 a 5% no fluxo de caixa operacional (FFO) de 2024.
O banco disse ainda que vê a Allos sendo negociada a 10,1 vezes Preço/FFO 24, em comparação com Multiplan a 11,8 vezes e IGTI a 10,2 vezes.
Allos é a “queridinha” dos analistas no setor de shopping centers
A Allos é principal escolha do BBI entre os shoppings listados com base em: 1) avaliação atraente e desconto excessivo em relação à Multiplan; 2) liquidez das ações (maior que R$ 100 milhões ADTV), que com o tempo deverá ver as ações incluídas em índices importantes; 3) queda das taxas de juros e crescimento da renda disponível; 4) sinergias da fusão (10-13% de participação de mercado); e 5) venda de ativos como impulsionador de valor. Com isso, o banco manteve recomendação equivalente à compra e preço-alvo de R$ 30.
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O Itaú BBA também reiterou sua preferência pela Allos no segmento de shopping centers, com recomendação de compra e preço-alvo de R$ 29, apesar dos limitados gatilhos de curto prazo para o setor.
A equipe de research do JPMorgan disse que a classificação overweight (exposição acima da média do mercado, equivalente à compra) para Allos é justificada pelo seu atraente potencial de valorização implícita de cerca de 40% em relação ao preço-alvo de R$ 33,00 para dezembro de 2024.
Para analistas do JPMorgan, a Allos é a empresa mais barata sob a cobertura do banco, sendo negociada a cerca de 10,2 vezes P/FFO estimado para 2024. Além disso, devido à sua fusão com a brMalls, os acionistas devem se beneficiar de maior liquidez das ações, uma reavaliação na avaliação e sinergias esperadas decorrentes de uma maior escala operacional.