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(SÃO PAULO) – Os preços dos imóveis subiram 9% abaixo da inflação nos últimos 12 meses, segundo o índice FipeZap. Nas 20 cidades pesquisadas, os preços só aumentaram em linha com a inflação em Florianópolis – nos demais locais, ou houve altas menores que a média ou ocorreu queda nominal de preços. Com taxas de juros que permitem um retorno de cerca de 15% ao ano com aplicações financeiras de baixíssimo risco e com aluguéis que somados por um ano não chegam a representar 5% do valor do imóvel, as casas e as apartamentos se transformaram no mico do momento no mundo dos investimentos. Quem está tentando vender não encontra comprador a não ser que conceda generosos descontos. Nesse cenário, os estoques se acumulam, aumentando o poder de barganha dos compradores. A expectativa de que a presidente Dilma Rousseff sofra o impeachment gerou uma enorme euforia no mercado financeiro e levantou dúvidas se não poderia haver também no mercado imobiliário um rali no preço dos ativos. Tenho pesquisado bastante sobre o assunto, conversado com corretores e visitado estandes de empreendimentos à noite ou nos finais de semana. Também estive há duas semanas no Summit Imobiliário 2016, um evento que reuniu os principais empresários e representantes do setor em São Paulo. Minha conclusão é não faltam motivos para os imóveis residenciais continuarem menos atrativos que outras opções de investimento. A seguir listo as 10 principais razões:
1 – Os juros do crédito imobiliário estão altos e podem subir mais
Cerca de dois terços dos financiamentos imobiliários no Brasil são feitos pela Caixa Econômica Federal. Em março o banco anunciou mais um aumento generalizado de juros para a compra de imóveis. Por exemplo, a tarifa para quem não tem conta na Caixa passou de 9,9% para 11,22% ao ano mais a TR (taxa referencial) para imóveis até R$ 750.000. Durante o Summit Imobiliário 2016, o diretor de habitação da Caixa, Teotônio Rezende, afirmou que o banco pode voltar a elevar os juros do financiamento imobiliário neste ano. Ele disse que não há previsão para o aumento – até porque o mercado tem aumentado as apostas na queda da taxa básica de juros da economia brasileira, a Selic, de junho em diante. Mesmo assim, no crédito imobiliário a Caixa não trabalha com essa perspectiva de redução dos juros. Com alta de juros fica menos provável que os preços dos imóveis voltem a subir.
2 – Os recursos da poupança estão esgotados
Se a Selic cair mesmo, por que o crédito imobiliário não poderia ficar mais barato? A explicação é que o custo de captação de dinheiro para essas linhas de crédito pode continuar em alta mesmo com a queda da Selic. O grande problema é que não há mais sobra de recursos da caderneta de poupança para emprestar para o setor. Isso é muito importante porque a poupança e o FGTS são praticamente as duas únicas fontes de financiamento realmente baratas do mercado imobiliário. Para cada R$ 1.000 que os brasileiros depositam na caderneta, R$ 650 só podem ser usados pelos bancos para financiar a compra de imóveis. Hoje o estoque total de crédito imobiliário gira em torno de R$ 1 trilhão. Segundo Gilberto Duarte, presidente da Abecip, 46% desse total vem da poupança, 31% do FGTS, 18% de LCI e 6% de CRI. O dinheiro da poupança é barato para o banco porque o poupador recebe atualmente cerca de 8% líquido ao ano enquanto o investidor que aplica em uma LCI pode conseguir até 13% ou 14% líquido ao ano. Só que praticamente todo o dinheiro da caderneta de poupança disponível para o crédito imobiliário já está emprestado, segundo Duarte. “Os bancos estão liberando o que têm, mas não há mais gordura na poupança.” E a caderneta continua sob forte pressão porque quanto mais altos são os juros, menor é o fluxo de investimentos na poupança. Em 2015, a caderneta teve resgates líquidos de R$ 53,6 bilhões. A fuga continuou no primeiro trimestre deste ano, quando R$ 24 bilhões saíram da poupança rumo a outros investimentos mais rentáveis. “Para que pare de haver fuga da poupança, seria preciso uma Selic abaixo de 10%. Acho que os juros vão cair, mas não acho que chegam em 10%”, afirmou Duarte. O resultado é uma forte contração dos empréstimos. Os bancos chegaram a liberar mais de R$ 100 bilhões por ano para o crédito imobiliário, mas ele acredita que, para ser sustentável, esse número caia para cerca de R$ 50 bilhões por ano nos próximos anos. Com redução do crédito passa a ser menos provável que os preços dos imóveis se recuperem.
3 – O governo está reduzindo os programas habitacionais
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Os programas habitacionais brasileiros são muito maiores do que foram no passado e os governos em breve não terão alternativa senão reduzi-los. O sócio-diretor da incorporadora Plano&Plano, Rodrigo Luna, disse, durante o Summit Imobiliário 2016, que nos últimos 72 anos os programas habitacionais permitiram a construção de 9 milhões de unidades residenciais. Só de 2009 para cá, período em que estiveram vigentes a primeira e a segunda fase do Minha Casa Minha Vida, foram construídos 4,157 milhões de imóveis por meio desse programa. Então o governo fez em sete anos praticamente o mesmo que havia feito nos 65 anos anteriores. Só que o governo enfrenta graves problemas nas contas públicas. A arrecadação federal teve queda real de 7% no primeiro trimestre deste ano em relação ao mesmo período do ano passado. A previsão para o déficit primário deste ano muda o tempo todo, mas os analistas acreditam que o rombo poderá encostar em R$ 150 bilhões. Para corrigir o problema, ou o governo corta despesas ou aumenta impostos. Como a sociedade não aguenta mais aumentos de impostos, o mais provável é que o governo continue a cortar todo tipo de gasto, incluindo os programas sociais. Isso já vem acontecendo. O MCMV já chegou a receber mais de R$ 20 bilhões em um ano, mas em 2016 deve ter apenas R$ 6,9 bilhões do Orçamento. A redução de programas habitacionais tira a sustentação para uma alta de preço dos imóveis.
4 – O FGTS também dá sinais de esgotamento
A principal fonte de recursos para o programa Minha Casa Minha Vida não é o Orçamento, mas, sim, o FGTS. Neste ano quase 90% do dinheiro para o programa habitacional virá do FGTS, que entrará com R$ 60,7 bilhões em recursos para o MCMV. Só que sobrou pouco espaço para ampliar o papel do FGTS. O fundo já chegou a desembolsar 100% dos subsídios ao programa e o Tesouro pagava o FGTS quando podia. Só que o Tribunal de Contas da União (TCU) considerou isso uma pedalada fiscal e condenou a prática. Antes o FGTS não era usado para financiar a faixa 1 do MCMV, que financia habitações populares para famílias com renda de até 3 salários mínimos. Agora o FGTS vai ser usado para financiar todos os imóveis, mas precisará ser indenizado caso haja inadimplência do comprador. Então a corda já está bem esticada no que diz respeito a usar o FGTS para custear o MCMV. Não há mais muito o que o governo possa fazer. Outro problema é que o FGTS deveria ser exclusivamente usado para habitação, saneamento e mobilidade urbana. Só que o dinheiro dos trabalhadores depositado no fundo hoje serve até mesmo de garantia para linhas de crédito consignado. Medidas como essa só tendem a antecipar o esgotamento da capacidade do FGTS de financiar o MCMV, reduzindo a sustentação dos preços.
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5 – Os estoques de imóveis à venda estão muito altos
Marcos Lopes, diretor-presidente da Lopes, a maior imobiliária do Brasil, disse, durante o Summit Imobiliário 2016, que até existem compradores no mercado. “A diferença é que antes eu tinha que falar com 10 clientes para achar um comprador e agora eu tenho que falar com 100.” Ele explica que, nesse cenário de compradores sem confiança, as incorporadoras estão com dificuldade para lidar com os estoques. Apenas na cidade de São Paulo há pouco mais de 26.000 imóveis novos em busca de um comprador. De 2007 a 2013, os estoques permaneceram abaixo de 20.000 unidades, só ultrapassando esse limite de 2014 para cá. Ainda que as incorporadoras tenham promovido uma drástica redução nos lançamentos, os estoques não cedem. “Achamos que 2016 e 2017 ainda serão anos de redução de estoques. Pode começar a melhorar em 2018”, diz o presidente da Lopes.
6 – As devoluções dispararam
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A principal dificuldade das incorporadoras em reduzir os estoques é a enorme quantidade de imóveis comprados na planta que está sendo devolvida. Segundo a agência de classificação de risco Fitch, os distratos (rompimento do contrato de compra de um imóvel) representaram 41% das vendas nos primeiros nove meses de 2015. Em alguns casos, a situação é ainda mais desesperadora. Incorporadora que tem ações em Bolsa e divulga resultados a cada trimestre, a Gafisa anunciou na semana passada que o índice de imóveis devolvidos representou impressionantes 72% das vendas brutas no primeiro trimestre deste ano. Você leu certo: os cancelamentos de compra representaram quase três quartos das vendas da incorporadora. Até 2012, o índice médio de distratos não chegava a 6%, segundo o Secovi-SP – ou seja, a situação atual é extremamente atípica. A legislação brasileira estabelece que o comprador pode devolver um imóvel à construtora até a entrega das chaves e receber de volta ao menos 75% do que já pagou – esse índice pode chegar a 100% em casos específicos. O que acontece é que muita gente está percebendo que pagou caríssimo por um imóvel lá atrás e está devolvendo a unidade à incorporadora. Para chegar a essa conclusão, basta olhar o preço de tabela dos empreendimentos à venda na cidade. O preço de tabela nada mais é que o preço de lançamento corrigido pelo INCC (Índice Nacional de Construção Civil) até aquele ponto da obra ou até a entrega das chaves. Se visitar estandes você vai reparar que estão com preço de tabela de R$ 500.000, por exemplo, hoje são negociados por R$ 400.000 ou até R$ 350.000. Ou seja, também nos estandes das incorporadoras os reajustes de preços não chegam perto de recompor a inflação. E índices tão altos de distratos só agravam o problema.
7 – O preço do aluguel está em queda livre e deve continuar caindo
Os preços dos aluguéis vêm sofrendo bastante com a queda da renda e do emprego. Segundo a última pesquisa FipeZap, os aluguéis ficaram 4,4% mais baratos nos últimos 12 meses. Considerando que o principal indexador para os aluguéis é o IGP-M e que esse índice apontou inflação de 11,56% nos últimos 12 meses, houve uma retração real de 16% no valor dos aluguéis em apenas um ano. Mesmo após uma correção tão forte, o mercado não deve se recuperar em breve. Em relatório, o analista do banco JPMorgan Marcelo Motta estima que os preços do aluguel ainda sofrerão uma correção real de 5% a 10% devido à fragilidade da economia brasileira. A queda do aluguel afasta os investidores do mercado imobiliário porque diminui a atratividade dessa opção, reduzindo ainda mais a demanda.
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8 – A confiança do consumidor é a menor da história
O brasileiro compra em média apenas 1,8 imóvel ao longo da vida. Como o valor de uma residência é muito elevado, essa é uma compra que não deve ser feita por impulso. Em tese, o consumidor reflete bastante antes de fechar negócio é só assina um contrato quando está seguro que terá dinheiro para pagar a aquisição. O índice de confiança dos consumidores, portanto, é uma variável relevante na hora de avaliar se os preços dos imóveis podem ou não voltar a subir. E desde o final do ano passado a confiança do consumidor é a menor da série histórica iniciada em 2005, quando a Fundação Getulio Vargas começou a pesquisar esse indicador.
9 – O desemprego disparou
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Já ouvi analistas do mercado imobiliário dizendo que o impeachment da presidente Dilma poderia dar uma injeção de confiança nos consumidores capaz de levar a um aumento das vendas e ao reaquecimento dos preços. É lógico que a solução da crise política é importante, mas não acredito nessa tese devido ao aumento do desemprego e à redução da renda. Segundo o Ministério do Trabalho, o Brasil eliminou 1,853 milhão de empregos nos últimos 12 meses. O resultado é desastroso. Nos piores anos deste século, o Brasil criava pouco mais de 500.000 postos de trabalho a cada 12 meses. A situação atual não tem precedente histórico. Já a renda dos trabalhadores é 3,9% menor que há 12 meses, segundo o IBGE, completando dois anos seguidos em queda. Quem mora em São Paulo gasta em média 14 anos de sua renda para comprar um imóvel – e, mesmo com os possíveis descontos que se possa encontrar, esse número não está diminuindo porque a renda passou a cair. Então pouco deve adiantar um aumento da confiança na economia se os trabalhadores não têm dinheiro suficiente no bolso para comprar um imóvel.
10 – Só o mercado imobiliário não passou por uma forte correção
Os imóveis são os únicos ativos que não concluíram um processo acentuado de correção nos últimos anos. O Ibovespa, principal índice de ações da Bolsa paulista, chegou a 73.516 pontos em 2008, quando atingiu seu recorde histórico. Hoje o índice está próximo a 53.000 pontos – o que representa uma queda de 28% em relação à máxima histórica. O dólar chegou a bater em R$ 1,55 em 2011 e agora está cotado a R$ 3,57, uma alta de 130%. Os juros reais dos títulos públicos caíram para 3,50% ao ano em 2013, mas agora voltaram para cerca de 6,30% mais o IPCA – vale lembrar que quanto maiores são os juros, menor é o valor de mercado de um título de renda fixa. Se o valor de todas as aplicações financeiras despencou nos últimos anos, faz algum sentido os imóveis terem se mantido em alta (ainda que abaixo da inflação) mesmo em períodos desastrosos para a economia brasileira como os últimos 12 meses? E já que os imóveis não caíram enquanto a economia se deteriorava fortemente, faz algum sentido os preços subirem apenas se houver uma leve melhorara nas expectativas? Eu acredito que não.