SÃO PAULO – Cada vez mais populares no Brasil, onde respondem por cerca de R$ 53 bilhões em valor de mercado e contam com 317 mil investidores, os fundos de investimento imobiliário são conhecidos há muito mais tempo no mercado americano.
Conhecidos pela sigla REITs (Real Estate Investment Trust), os FIIs americanos foram criados na década de 1960 (no Brasil, a maior parte começou a ser negociada em Bolsa a partir de 2008). A maioria (93%) corresponde aos chamados “equity REITs”, equivalentes aos nossos fundos de tijolos, nos quais a empresa imobiliária detém ou administra uma propriedade voltada para a geração de renda.
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Há ainda os “mortgages REITs”, semelhantes aos nossos fundos de papéis, e os “hybrid REITs”, que seriam um misto das duas categorias anteriores.
Assim como no mercado brasileiro, edifícios de escritórios, shopping centers, apartamentos, hotéis, resorts, galpões e hipotecas ou empréstimos, dentre outros, podem compor os ativos imobiliários geradores de receita dos REITs.
De acordo com informações da SEC (Securities and Exchange Commission), órgão responsável pela regulação do mercado de capitais nos Estados Unidos, a maioria dos REITs é especializada em um único tipo de renda imobiliária, com fundos específicos de escritórios, residenciais, de saúde ou de indústrias, por exemplo.
Como funcionam os REITs?
Para qualificar-se como um REIT, uma empresa deve ter a maior parte de seus ativos e rendimentos ligados ao investimento imobiliário e distribuir pelo menos 90% de seu lucro tributável aos acionistas anualmente na forma de dividendos – no Brasil, o percentual é um pouco maior, de 95%.
Além disso, os fundos imobiliários americanos precisam cumprir algumas regras, como ser administrados por um conselho de diretores ou administradores (trustees); ter um mínimo de cem acionistas após seu primeiro ano como REIT; não ter mais de 50% de suas ações detidas por cinco ou menos pessoas ao longo da última metade do ano tributável; investir pelo menos 75% de seus ativos totais em ativos imobiliários e em dinheiro; e derivar pelo menos 75% de sua receita bruta de fontes relacionadas a imóveis, incluindo aluguéis e juros de hipotecas.
Tamanho do mercado
Em março de 2019, os REITs representavam um universo de 225 fundos (ou US$ 1,2 trilhão em valor de mercado) listados, que compõem o FTSE Nareit All REITs Index, referencial do segmento. O índice inclui todos os fundos de investimento imobiliário listados nas bolsas americanas.
No Brasil, no mesmo período, havia 179 fundos imobiliários listados na B3 (dos quais 92 integram o Ifix, Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários).
Retorno
A rentabilidade dos fundos imobiliários americanos tem se sustentado em níveis elevados tanto no curto quanto no longo prazo. Em 2019, o FTSE Nareit All REITs acumulava valorização de 16,7% (até março) e, nos últimos cinco anos, teve retorno médio anual de 9,9%. Em dez anos, o ganho médio sobe para 18,3%.
Confira a seguir os retornos médios anuais do índice e dos principais referenciais do mercado acionário americano em diferentes períodos:
| Retorno médio ao ano | FTSE Nareit All REITs |
S&P 500 | Nasdaq Composite | Dow Jones Industrial Average |
| 2019* | 16,70% | 13,65% | 16,81% | 11,81% |
| 1 ano | 19,90% | 9,50% | 10,63% | 10,08% |
| 3 anos | 8,08% | 13,51% | 17,97% | 16,37% |
| 5 anos | 9,87% | 10,91% | 14,29% | 12,21% |
| 10 anos | 18,27% | 15,92% | 18,93% | 15,97% |
| 15 anos | 8,20% | 8,57% | 9,45% | 9,02% |
| 20 anos | 10,72% | 6,04% | 5,89% | 7,49% |
| 25 anos | 10,11% | 9,80% | 9,82% | 8,17% |
| 30 anos | 9,87% | 10,19% | 10,31% | 8,42% |
| 35 anos | 9,49% | 11,20% | 10,29% | 9,27% |
| 40 anos | 10,87% | 11,69% | 10,72% | 8,88% |
| 1972-2019 | 9,72% | 10,50% | 8,98% | 7,40% |
*No ano, até março.
Fonte: Nareit (National Association Of Real Estate Investment Trusts).
Desde 2014, os retornos médios dos REITs apenas com dividendos têm ficado na casa dos 4% ao ano.
Como investir?
O investidor brasileiro interessado em comprar cotas de um fundo imobiliário americano deve ter conta em uma corretora no exterior, que também poderá ser usada para acessar outros tipos de produtos, como ações e fundos de investimento.
Vale ficar atento à tributação dos investimentos selecionados, lá fora e no Brasil, e aos custos para a transferência dos recursos para a conta internacional.
Leia também:
• Como abrir conta em uma corretora nos EUA
Vale a pena investir em REITS?
Da mesmo forma como ocorre com os fundos imobiliários no Brasil, a dinâmica dos REITs está vinculada a questões do mercado imobiliário e também ao ambiente macroeconômico. Juros mais baixos favorecem a busca de investidores por aplicações de maior risco, dentre os quais os REITs.
Por ter as cotas negociadas em bolsa, o produto é acessível e tende a oferecer liquidez ao investidor, além de possibilitar a diversificação dos recursos, seja com a aplicação em um fundo com diversos ativos imobiliários ou montando uma carteira com diferentes tipos de REITs.
Uma parte dos ganhos dos fundos imobiliários parte da variação das cotas no mercado e outra dos dividendos distribuídos periodicamente. Por se tratar de um ativo negociado em bolsa, é importante se lembrar dos riscos associados ao mercado de renda variável antes de investir. E há também os riscos relacionados aos próprios ativos dos fundos, como a taxa de ocupação dos imóveis e uma eventual desvalorização dos preços.
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