Analisar as taxas de vacância dos fundos imobiliários consiste em uma das estratégias efetivas dos investidores para conhecer a situação de cada ativo da carteira. A avaliação dos números relacionados às locações nos FIIs fornece indicadores sobre a qualidade dos portfólios e das gestões dos fundos de “tijolo” – que investem o patrimônio diretamente em imóveis (lajes corporativas, shoppings, galpões logísticos e agências bancárias, entre outros).
Este guia do InfoMoney detalha os conceitos e as aplicações das taxas de vacância, o impacto da ocupação dos imóveis na carteira de quem investe e traz a opinião de especialistas sobre como aportar os recursos com melhor performance no segmento. Aproveite a leitura!
O que é vacância?
No mercado imobiliário, em linhas gerais, o conceito de vacância é simples: trata-se do total da área não locada de um empreendimento ou de um conjunto específico de imóveis. O termo tem relevância porque os espaços vagos nos portfólios dos fundos imobiliários impactam o fluxo de caixa, uma vez que os ativos deixam de receber os aluguéis e não geram renda.
O conceito apresenta aplicações diferentes em outras áreas do conhecimento, porém também está ligado ao que permanece vazio, sem ocupação. Assim, a ideia de vacância possui validade para os ativos físicos (imóveis) – diferentemente dos fundos de “papel”, por exemplo, que compram títulos vinculados ao mercado imobiliário, no lugar dos imóveis.
O que significa a taxa de vacância?
A taxa de vacância indica dois aspectos: a área sem ocupação por locatários nos empreendimentos dos FIIs e a renda que deixa de ser obtida pelos espaços não alugados. Desse modo, o termo é usado para comparar a geração real de renda com o potencial financeiro total do fundo imobiliário.
A avaliação desse indicador fornece aos investidores o conhecimento sobre a ocupação dos espaços físicos dos imóveis e o quanto o ativo pode gerar em termos de fluxo de caixa durante um período específico. Essa análise auxilia na mensuração sobre o risco do investimento e o retorno projetado.
Os relatórios gerenciais dos FIIs listados na Bolsa de Valores geralmente apresentam os dados a respeito de vacância, embora a exibição de conteúdos desse tipo não seja obrigatória. É importante lembrar que as informações sobre os indicadores de áreas vagas devem constar no informe trimestral, documento de divulgação obrigatória por parte dos gestores de fundos imobiliários.
Tipos de vacância
O mercado de fundos imobiliários trabalha com dois tipos de taxa de vacância para mensurar o desempenho dos ativos: física e financeira.
Vacância física
A taxa de vacância física revela o percentual de espaço desocupado dos empreendimentos em relação à área bruta locável (ABL) total do FII, geralmente medida em metros quadrados e que representa 100% do que pode ser alugado. Por meio desse indicador, o investidor consegue avaliar a proporção de área vazia no portfólio do fundo imobiliário (cálculos sobre vacâncias estão disponíveis na sequência deste guia).
De acordo com o analista de FIIs Caio Araújo, da Empiricus, uma das vantagens do uso da taxa de vacância física consiste na clareza em relação à ocupação dos imóveis.
“A transparência permite ao investidor analisar o histórico de vacância de um portfólio. Ela representa uma sinalização boa para entender se a parte comercial da gestão tem surtido efeito e se existe uma demanda interessante nas regiões em que os imóveis estão situados”, explica.
A partir desse dado e do histórico da taxa, é possível comparar o desempenho de FIIs de um mesmo setor para entender se o ativo apresenta performance melhor ou pior do que os demais. Além disso, a avaliação do percentual permite equiparar o fundo imobiliário com a média de mercado – para verificar se ele está igual, acima ou abaixo da referência.
O analista de fundos imobiliários Danilo Bastos alerta que o investidor deve compreender o motivo da vacância no ativo, que pode ser proposital, como nos casos de reformas em imóveis, por exemplo. “Às vezes, o próprio gestor optou pelo espaço vago ou está construindo o empreendimento e já o computa como área vazia no portfólio”, ressalta.
A utilização da taxa de vacância física tem como uma das vantagens trabalhar o perfil de locatário para o espaço desocupado. Contudo, especialistas alertam que analisar somente a vacância física e acreditar que a redução da taxa fará com que o rendimento do fundo cresça proporcionalmente pode ser um equívoco grande.
“Se a área vaga tem valor por metro quadrado de locação bem menor do que a média total, alugar esse espaço terá um impacto importante na vacância física, mas o reflexo será menor na receita porque ele gera menos reais por metro quadrado do que o espaço ocupado”, afirma Ricardo Figueiredo, gerente executivo de Fundos Imobiliários na Spiti. “Então é importante conhecer os detalhes do imóvel e da região para entender como isso se revela no fluxo de caixa e nos rendimentos do fundo imobiliário”, diz.
Vale destacar ainda que a taxa de vacância física, isoladamente, é insuficiente para a análise completa sobre o imóvel, pois o percentual de áreas vagas, a depender das regiões em que os imóveis se situam, pode variar de modo significativo em momentos de crise ou de oferta exagerada. Os especialistas recomendam o uso da métrica em combinação com outros indicadores na hora de avaliar o desempenho dos FIIs.
Vacância financeira
Basicamente, a taxa de vacância financeira mantém a ideia desenvolvida para a vacância física, mas a utiliza para fluxos de caixa. Ela engloba a noção de receita potencial e de receita potencial desperdiçada pelos espaços em vacância física, pois indica o percentual que o FII recebe na atualidade na comparação com o valor que poderia ser embolsado com todos os aluguéis.
A avaliação desse número auxilia os investidores na projeção do fluxo de caixa do ativo – por isso, a taxa de vacância financeira está mais alinhada aos rendimentos do fundo imobiliário, em geral. “A vantagem da vacância financeira é que ela indica quanto da renda potencial do fundo está sendo desperdiçada. Logo, FIIs com menor vacância financeira provavelmente desempenharão melhor do que os demais do setor com taxas maiores”, salienta Luis Nuin, analista da Levante.
Especialistas apontam que a análise conjunta das duas taxas de vacância permite a visualização de um cenário mais claro para os FIIs em termos de performance. Um ponto interessante é que nem sempre os dois indicadores aumentam ou diminuem de forma sincronizada.
“Um fundo imobiliário pode ter uma vacância financeira maior do que a física porque o gestor já alugou a área, mas o inquilino ainda não paga o aluguel, em razão de uma carência negociada no contrato de locação. No fim, deve-se entender o motivo da vacância para compreender se o panorama é bom ou ruim”, comenta Bastos.
O investidor também deve estar atento aos seguintes fatores que podem influenciar a taxa de vacância financeira e os rendimentos recebidos pelos cotistas:
– Carências e descontos: a carência permite ao inquilino ficar um tempo determinado com isenção do aluguel, firmada em acordo entre locador e locatário. Da mesma forma, os descontos podem ser oferecidos aos inquilinos na locação durante um período específico.
– Renda mínima garantida (RMG): consiste em pagar aos cotistas um rendimento mensal fixo, por um tempo estabelecido previamente, para compensar a eventual demora de um imóvel gerar receita de aluguel. Em geral, a prática é adotada pelos fundos imobiliários de desenvolvimento e incorporação, que investem na construção de imóveis para comercialização. A quantia distribuída pode ser originada de um acordo entre a incorporadora e a gestão do FII ou por meio de fração da quantia arrecadada durante a criação do ativo.
Em síntese, os indicadores ligados à taxa de vacância devem ser analisados em conjunto, de modo a tornar o cenário mais completo para o investidor. “As vantagens e desvantagens de cada taxa de vacância são cobertas pelas características do outro”, explica Nuin. “Não é suficiente analisar cada uma separadamente, dado que possuem particularidades”, pondera.
Como as taxas são calculadas
Taxa de vacância física
Obtida pela razão entre o espaço desocupado de um empreendimento e total disponível. Para exemplificar, suponha um imóvel com 1.000 metros quadrados de área total livre para locação. O mesmo empreendimento conta com 150 metros quadrados de área vaga. Com os dois valores, a taxa de vacância física pode ser calculada:
Taxa de vacância física = vacância / área total = 150 / 1.000 = 0,15, ou em percentagem, 15%
Taxa de vacância financeira
Por exemplo, imagine que a renda potencial da área desocupada de um fundo imobiliário seja de R$ 10 mil ao mês. Enquanto isso, a receita potencial total do empreendimento chegue a R$ 200 mil. Assim, a taxa de vacância financeira pode ser expressa como:
Taxa de vacância financeira = renda potencial da área não locada / renda potencial total = 10.000 / 200.000 = 0,05 ou, em percentagem, 5%
Vacância elevada é bom ou ruim?
Após compreender as especificidades dos cálculos das taxas de vacância, quem investe pode se perguntar: afinal, é bom ou ruim que o ativo tenha percentuais elevados para esses indicadores? Quais os riscos e as oportunidades para investir em portfólios que apresentam vacâncias altas? Com a palavra, os especialistas.
Existe uma estratégia de investimento conhecida como “compra de vacância”. Ela tem como objetivo adquirir fundos imobiliários que apresentem áreas vagas e, com isso, sejam negociados por um preço menor. Assim, teoricamente, o comprador ganharia com a ocupação do espaço, com os rendimentos provenientes dos aluguéis e com a valorização das cotas (também chamada de ganho de capital).
“Sugiro que os investidores executem essa estratégia quando há certeza sobre a qualidade dos imóveis, inseridos em regiões em recuperação nas taxas de vacância, e o dividend yield [retorno com dividendos] do fundo é maior do que o de uma aplicação em Tesouro Direto de longo prazo, por exemplo”, explica Bastos, analista de fundos imobiliários.
Todavia, o especialista alerta quanto à possibilidade de resultados negativos caso a estratégia não seja executada adequadamente. “O investidor que não se sentir apto a analisar essas características deve comprar fundos que tenham uma ocupação maior ao invés de tentar ganhar pela ‘compra de vacância’, pois assume um risco mais elevado”, recomenda.
Araújo, da Empiricus, ressalta que imóveis com taxas altas de vacância normalmente são penalizados quanto ao valor patrimonial dos fundos. “Esses FIIs costumam estar mais baratos. Isso significa que eles têm potencial maior de ganho de capital e, possivelmente, um potencial de geração de renda mais elevado no longo prazo”, detalha. “No entanto, muitas vezes, existem justificativas para um portfólio estar com vacância maior, seja a qualidade duvidosa dos imóveis, uma gestão ineficiente ou a localização inadequada das áreas”, diz.
Em situações como essa, Figueiredo, da Spiti, destaca a relação entre o medo e a oportunidade por parte dos investidores. “Um ativo com vacância alta, de 25%, 30% ou 40%, assusta, mas pode representar uma oportunidade porque provavelmente o valor do é negociado com desconto justamente pela incerteza de quando essa vacância seria resolvida”, salienta.
“Além disso, obviamente, a área vaga se torna um gatilho de crescimento de renda que o fundo com 100% de ocupação não possui. Nesse contexto, entra justamente a necessidade de avaliação das características do portfólio que apresenta vacância. Existem casos e casos”, completa o gerente executivo.
Segundo Nuin, da Levante, o investidor precisa estar atento aos detalhes antes de tomar a decisão de comprar os ativos. “Quem pretende adquirir cotas de um fundo ‘descontado’ por causa da vacância alta deve, primeiro, analisar o portfólio do FII. Os imóveis devem apresentar características de difícil substituição, como, por exemplo, localização”, sugere. “Além disso, o investidor que pretende alcançar esse ‘desconto’ deve considerar se a alta vacância do fundo é atípica ou próxima das taxas que ele já registrou”, enfatiza o analista.
Em resumo, antes de adquirir cotas de fundos com taxas de vacância física e financeira elevadas em relação a outros ativos do mesmo segmento, os portfólios devem passar por um estudo criterioso do risco e do potencial de retorno a que estão submetidos, tendo em vista também as características cíclicas do mercado de FIIs.
Quais os impactos nos investimentos em FIIs
Pelo exposto até aqui, as taxas de vacância são fundamentais para que os investidores avaliem os FIIs. Com os indicadores, é possível analisar se os fundos imobiliários “desperdiçam” a ABL – a partir da taxa de vacância física – ou a capacidade de gerar renda – com o cálculo da taxa de vacância financeira.
A vacância afeta de forma negativa a classe de ativos ao reduzir os rendimentos para os cotistas. Por quê? Mesmo sem receita, o fundo precisa arcar com despesas como condomínio e Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Por outro lado, o aluguel de espaços desocupados, desde que as condições comerciais sejam boas, ecoa positivamente nos preços das cotas, a depender da proporção da área alugada.
Apesar de ter potencial para prejudicar os investimentos, a existência de espaços vagos nos empreendimentos constitui uma característica do mercado de imóveis – e, como tal, deve ser compreendida como integrante da análise dos FIIs.
“É bom entender que a vacância faz parte do investimento imobiliário. Por exemplo, quem possui dez apartamentos de aluguel eventualmente pode ter alguns deles vagos. Não se deve ficar desesperado por causa disso”, diz Bastos. “A proteção ocorre por meio de uma carteira diversificada em setores diferentes dos fundos de ‘tijolo’, já que esses segmentos sofrem impactos variados ao longo do ciclo imobiliário. O mercado é extremamente cíclico e teremos períodos com vacâncias menores ou maiores”, reflete.
A visão sobre o caráter cíclico do segmento é compartilhada por Araújo. “A vacância elevada em alguns setores precisa ser tratada com carinho porque devemos sempre pensar em ciclos que alternam períodos de ocupação menor, de recuperação e de maturação”, diz. “Então, a vacância tem que ser analisada bem atrelada ao ciclo imobiliário de determinado ramo. A partir daí, o investidor consegue tomar suas próprias decisões”, pontua.
Como analisar a taxa de vacância antes de investir
Embora constitua apenas um dos diversos fatores na performance dos fundos imobiliários, a avaliação sobre as vacâncias pode impactar o resultado das carteiras dos investidores, pois as taxas têm influência em questões como a efetividade da gestão dos FIIs e a qualidade dos imóveis.
Assim, o conhecimento das nuances e as aplicações dos conceitos podem representar, para os investidores, um caminho com retornos mais adequados às expectativas, além da diminuição dos riscos na hora de investir.
“A vacância traz a variável da incerteza quanto ao nível de rendimento que o fundo gerará adiante, que dependerá da ocupação da área vaga. No fim das contas, precisamos analisar os fundamentos de investimento no setor, como a localização do imóvel e as especificações técnicas”, expõe Figueiredo.
Ele lista as vantagens da atenção aos detalhes nos FIIs situados em regiões mais valorizadas. “Quando o mercado fica mais aquecido, essas localidades se recuperam mais rapidamente e se defendem melhor no panorama adverso. Tudo isso gera um valor importante porque permite ter a expectativa de que a ocupação ocorrerá no melhor nível de valor de aluguel, sem que seja necessário fazer grandes concessões, e conseguir locatários com melhor capacidade de pagar os aluguéis”, enfatiza.
Nuin, da Levante, explica as estratégias para os investidores tolerantes a vacâncias altas e aos que optam por um nível maior de segurança. “Para quem pretende utilizar a análise da vacância ao investir, é recomendável que procure FIIs com baixa variação nos indicadores e que possuam, historicamente, percentuais menores do que os pares setoriais. Fundos consistentes conseguem manter esses números estáveis”, afirma.
“Já para aqueles que não querem sofrer com o risco de vacância, é recomendável escolher ativos que adotem a estratégia de built-to-suit, que formaliza entre locatário e locador um contrato com foco no longo prazo e ligado a um empreendimento construído sob medida para o inquilino. Nesses casos, a vacância é atenuada”, ressalta Nuin.
Por fim, é fundamental recordar que o estudo aprofundado das particularidades das taxas de vacância torna o investidor mais apto a lidar com os desafios e as oportunidades no segmento de fundos imobiliários, além de fornecer informações cruciais sobre a qualidade dos portfólios e das gestões, de modo a contribuir para o fortalecimento da classe de ativos no mercado brasileiro de renda variável.
