O principal desejo de quem busca um empréstimo é encontrar os menores juros — principalmente quando os valores são mais altos, e os prazos, mais longos — e isso pode acontecer quando se agrega um imóvel em garantia do crédito. Teoricamente, isso reduz o risco da operação e, consequentemente, os bancos podem cobrar juros mais baixos.
De forma geral, situações como essa nos fazem pensar na tradicional hipoteca. No entanto, já faz algum tempo que essa modalidade vem sendo substituída pela alienação fiduciária no Brasil, inclusive nos financiamentos imobiliários.
Por ser pouco usual, muitas pessoas têm dúvidas em relação à hipoteca. Quem pode fazer e quando? Há riscos? Dá para vender um imóvel hipotecado? Hipoteca e garantia de imóvel são a mesma coisa? Continue a leitura e conheça a resposta para essas e outras perguntas neste guia sobre o tema.
O que é hipoteca?
Hipoteca é uma garantia real (composta por um bem) fornecida por quem toma uma linha de crédito, geralmente, de prazo mais longo. Normalmente, ela é feita para reduzir os juros de um empréstimo, pois torna a operação menos arriscada, pois se o devedor ficar inadimplente, o bem hipotecado servirá para quitar o crédito. Ou, em alguns casos, a instituição financeira pode condicionar a liberação do crédito a uma garantia real, por entender que somente o aval não comporta o risco da operação.
No Brasil, a regulação da hipoteca consta nos artigos 1.473 a 1.505 do Código Civil. Na maioria das vezes, quando falamos em hipoteca, estamos nos referindo a um imóvel. No entanto, outros bens também podem ser objeto desse tipo de garantia, como navios ou aeronaves, por exemplo.
Veja o que dispõe a referida legislação:
Art. 1.473. Podem ser objeto de hipoteca:
I – os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles;
II – o domínio direto;
III – o domínio útil;
IV – as estradas de ferro;
V – os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se acham;
VI – os navios;
VII – as aeronaves.
VIII – o direito de uso especial para fins de moradia;
IX – o direito real de uso;
X – a propriedade superficiária;
XI – os direitos oriundos da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas e a respectiva cessão e promessa de cessão. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023).
Como funciona a hipoteca no Brasil?
Quando um imóvel é hipotecado, todos os acessórios que lhe pertencem passam a formar a garantia, mesmo que sejam móveis. Por exemplo, no caso de um imóvel com piscina, todos os equipamentos necessários para que a estrutura funcione (motor, máquina de limpeza, ferramentas, etc) também farão parte da garantia. Já se o objeto da hipoteca for um terreno e ele vier a ser loteado ou transformado em condomínio, todas as unidades construídas também ficarão hipotecadas.
Na hipoteca, a posse direta do bem permanece com o devedor. Ou seja, ele pode continuar morando no imóvel, pois o credor passa a ter a posse indireta, que não lhe dá acesso ao imóvel hipotecado. Nos casos de inadimplência com hipoteca, normalmente há uma tentativa de negociação da dívida antes da execução da garantia. Se isso não for possível, o credor toma o bem hipotecado para vendê-lo em um leilão, e assim, liquidar a dívida ou parte dela. Caso o valor da venda não seja suficiente para o pagamento total, o devedor permanece com a obrigação financeira, mesmo tendo perdido o imóvel.
Via de regra, a hipoteca no Brasil tem prazo máximo de 30 anos, podendo haver exceções a depender do tipo, conforme veremos no próximo item.
Tipos de hipoteca
Na legislação brasileira, estão previstos três tipos de hipoteca: a convencional (ou voluntária), a legal e a judicial. A seguir, veja em quais casos cada uma delas pode ocorrer.
Hipoteca convencional
A hipoteca convencional é o tipo mais comum, e ocorre exclusivamente por vontade do credor e do devedor. Nesse caso, ela é limitada a 30 anos, e nasce por meio de um contrato, que especifica o valor da dívida, a quantidade e valor de cada parcela e os encargos da operação.
Já a hipoteca legal independe da vontade das partes, pois ela é imposta pelo ordenamento jurídico.
Hipoteca legal
Nesse caso, não há um contrato para formalizar a hipoteca, pois é a lei que a determina em algumas situações.
Por exemplo, se um servidor tem a guarda do dinheiro público e possui bens imóveis, estes ficam hipotecados ao ente público automaticamente. Outro caso de hipoteca legal ocorre quando o pai ou a mãe ficam viúvos e se casam novamente sem que tenha sido feito o inventário. Nessa situação, mesmo que o casamento seja em regime de separação total de bens, os imóveis ficarão automaticamente hipotecados em favor dos filhos.
A lei também pode determinar hipoteca no caso de crime ou delito, para indenizar a vítima ou seus familiares, bem como para cobrir despesas judiciais do processo. Também pode haver hipoteca legal para garantir a parte do coerdeiro (quem recebe uma herança junto com outras pessoas), e quando alguém compra um imóvel parcelado em um leilão. Nesse caso, o bem fica hipotecado em favor do vendedor até que seja quitado.
A hipoteca legal não tem prazo máximo definido em lei. O que existe é a obrigatoriedade de se fazer uma nova especialização na hipoteca a cada 20 anos, o que significa atualizar os bens hipotecados com todos os seus detalhes.
Hipoteca judicial
Por fim, a hipoteca judicial é aquela que surge como resultado de uma sentença que condene o réu a pagar determinado valor a alguém. Como se trata de uma decisão da Justiça, esse tipo de hipoteca não necessita da anuência do proprietário.
Qual a diferença entre hipoteca de primeiro grau e hipoteca de segundo grau?
A legislação brasileira permite que um mesmo imóvel seja dado em garantia de duas dívidas diferentes, conforme consta no Código Civil:
Art. 1.476. O dono do imóvel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele, mediante novo título, em favor do mesmo ou de outro credor.
Quando um imóvel é hipotecado pela primeira vez, diz-se que essa é a hipoteca de primeiro grau. Já se ele foi dado em garantia novamente depois da primeira hipoteca, então teremos a hipoteca de segundo grau. Essa distinção se faz para estabelecer prioridade caso seja necessário executar a garantia, sendo que o credor da primeira hipoteca é quem recebe antes.
Qual a diferença entre hipoteca e alienação fiduciária de imóvel?
Quando se fala em garantia de imóveis, é normal que hipoteca e alienação fiduciária sejam tratadas como sinônimos. Mas isso não é correto, pois existe uma diferença fundamental entre esses dois conceitos que, inclusive, foi o que motivou as instituições financeiras a abandonarem a hipoteca e adotarem somente a alienação fiduciária.
Em um financiamento imobiliário com garantia hipotecária, o imóvel fica registrado em nome do devedor. Isso significa que a escritura desse bem mostrará que o contratante do financiamento é proprietário do imóvel, e que deixou o bem em garantia com o banco.
Nessa situação, se houver inadimplência, o banco tem o direito de executar a garantia para liquidar o saldo em aberto. No entanto, como o imóvel não é da instituição financeira, ela precisa entrar com uma ação judicial pedindo autorização para vendê-lo. Isso costuma ser bastante moroso, pois a venda só pode ser feita depois do trânsito em julgado, ou seja, da decisão final da Justiça.
A burocracia e a demora desse processo acabavam encarecendo os financiamentos imobiliários, devido a maior dificuldade para executar a garantia. Isso também fazia com que os valores financiados pelos bancos fossem menores do que os de hoje.
Por outro lado, na alienação fiduciária (também conhecida como “garantia de imóvel”), quem tem a propriedade do bem é a instituição financeira, pois o devedor só será dono do imóvel quando liquidar o financiamento. Se houver inadimplência, o banco pode levar o imóvel à venda, mesmo que o comprador esteja morando nele. Normalmente, essa venda é feita por leilão, no qual o banco recebe o dinheiro, quita a dívida e devolve a diferença para o comprador, se for o caso. No entanto, se mesmo depois da venda restar saldo a pagar, a instituição financeira pode continuar cobrando o devedor.
Ou seja, a alienação fiduciária dá mais segurança às instituições financeiras e torna mais ágeis os financiamentos imobiliários. Por isso, ela foi substituindo a garantia hipotecária no mercado brasileiro.
Quem pode hipotecar um imóvel?
De acordo com o Código Civil, um imóvel só pode ser hipotecado pelo seu proprietário. Além disso, é preciso que ele seja maior de idade ou emancipado (acima de 16 anos).
Como hipotecar um imóvel?
Para constituir uma hipoteca, é preciso registrá-la em um cartório de registro de imóveis no local onde o bem foi matriculado, sendo que não pode existir nenhum débito ou irregularidade relativo ao bem. Outras exigências do processo são a identificação do credor, o detalhamento da operação no contrato e o imóvel estar em nome do contratante da hipoteca.
Além disso, as instituições financeiras exigem um seguro para formalizar a hipoteca, pois não costumam conceder empréstimos sem ele. Por sua vez, este seguro serve para cobrir inadimplência e danos no imóvel que possam ocorrer em função de incêndio, roubo ou eventos naturais.
Até que toda a dívida seja quitada, a garantia hipotecária permanece vinculada ao imóvel. Após a liquidação, o devedor precisa solicitar ao credor autorização para baixar a hipoteca, e esse processo deve ser averbado no cartório de registro de imóveis.
Quais os riscos de uma hipoteca?
Para o devedor, o risco de uma hipoteca é justamente a perda do bem caso haja execução da garantia caso fique inadimplente. De forma geral, as instituições financeiras aguardam o vencimento de três ou quatro parcelas para notificar o devedor. Porém, pela lei brasileira, isso pode ser feito já a partir do primeiro atraso no pagamento.
Outro aspecto que merece atenção é o fato de que não é proibido vender um imóvel hipotecado. Isso também representa um risco, pois o credor da hipoteca pode executar a garantia mesmo que o imóvel não seja mais do devedor. Nesse caso, mesmo que não seja responsável pela dívida, o atual dono do imóvel pode perdê-lo em uma execução.
