Os fundos imobiliários têm se tornado cada vez mais populares no Brasil, principalmente entre as pessoas que desejam investir em imóveis, mas querem evitar os custos e a burocracia da compra e administração desses ativos.
Como alternativa, o investidor pode adquirir cotas de fundos imobiliários de “tijolo”, de “papel” ou híbridos. Todos eles são negociados diretamente na bolsa de valores, mas cada um desses três tipos de FIIs têm suas peculiaridades em relação à gestão e aos tipos de ativos nos quais investem. Para saber mais sobre essas diferenças, continue a leitura e entenda quando é mais interessante uma ou outra classe de fundo imobiliário.
O que são fundos de “tijolo”
O fundo imobiliário de “tijolo” é o tipo de FII que investe o seu patrimônio diretamente em imóveis. Esses espaços podem estar em zonas urbanas ou rurais, e podem ter destinação comercial ou residencial – os últimos ainda não são tão comuns.
Basicamente, o objetivo de um fundo de “tijolo” é obter retorno com a locação dos ativos imobiliários. Ou seja, a receita com aluguel dos imóveis vai para o patrimônio do fundo, e é distribuída aos investidores sob a forma de dividendos, de acordo com a quantidade de cotas que cada um possui.
Tipos de fundo de tijolo
Normalmente, os fundos de “tijolo” são constituídos por imóveis do mesmo segmento. A seguir, conheça algumas das principais categorias disponíveis no mercado:
Lajes corporativas
Esse é um dos tipos mais comuns de fundos de “tijolo” do mercado. As lajes corporativas – ou escritórios – são imóveis que os fundos imobiliários constroem ou adquirem com o objetivo de alugá-los para empresas. Por isso, aspectos importantes a considerar nesses FIIs são justamente a localização e a qualidade do imóvel que possuem no portfólio.
Shoppings
Já os fundos de shoppings obtêm rendimentos dos lojistas que alugam as unidades do empreendimento.
Por um lado, esses FIIs oferecem boa diversificação, pois normalmente possuem uma grande quantidade de lojas. No entanto, dependendo da região, é comum também haver alta rotatividade de inquilinos, e a vacância (veremos o conceito na sequência) pode prejudicar a rentabilidade do fundo.
Galpões logísticos
Esses fundos de “tijolo” investem em grandes galpões, que são utilizados por empresas que necessitam de grandes espaços para armazenagem. Entre as companhias, estão as varejistas e as que atuam no comércio online.
Uma peculiaridade dos fundos de logística é que os imóveis, normalmente, são adaptados às necessidades específicas dos locatários. Uma vez que são feitas benfeitorias para customizar esses galpões, os contratos de locação costumam ser mais longos do que o usual
Por um lado, contratos com estas características dão certo conforto ao investidor, pois há maior previsibilidade de receitas, além da possibilidade de multa caso o locatário decida sair do imóvel antes do prazo. No entanto, há sempre a possibilidade de o vínculo não ser renovado. Nesse caso, o imóvel provavelmente precisará receber nova customização para receber outro locatário, o que gera custos. Essas são variáveis importantes a serem analisadas nos aluguéis de galpões logísticos.
Hospitais
Os fundos imobiliários de “tijolo” do segmento de hospitais também possuem imóveis totalmente adaptados ao locatário. Dessa forma, os contratos costumam ser mais longos do que os de fundos de logística, podendo chegar a 20 anos e com previsão de pesadas multas no caso de rescisão.
Normalmente, um fundo de hospital tem somente um locatário e, por isso, a sua gestão costuma ser passiva. Como não há rotatividade, o gestor precisa somente acompanhar o desempenho de um único imóvel. Portanto, caso não aconteça nenhum problema com o hospital, esse fundo de “tijolo” costuma ser bastante previsível.
Hotelaria
Os FIIs de hotelaria tanto podem investir na aquisição de hotéis ou flats inteiros quanto optar por uma participação parcial nesses empreendimentos.
Nesse sentido, a principal característica desses fundos de “tijolo” é a alta rotatividade, pois estamos falando de curtos períodos de locação. Por isso, é importante avaliar bem o perfil e potencial do empreendimento (se é voltado ao turismo de lazer ou negócios, regiões nas quais atua, histórico de vacância, entre outros pontos).
Residenciais
Apesar de serem menos comuns no Brasil, muitos analistas acreditam no potencial de expansão dos fundos imobiliários residenciais por aqui.
Esses FIIs obtêm renda com locação, compra e venda de imóveis. Inclusive alguns deles focam na reforma dos imóveis antes de negociá-los. Dessa forma, conseguem alavancar os resultados. Normalmente, os fundos residenciais também possuem alta rotatividade e, dependendo da região ou situação da economia, sofrem com vacância e atrasos nos aluguéis.
Agências bancárias e educação
Também há fundos de “papel” que alugam imóveis para bancos e estabelecimentos de ensino. No entanto, com a recente digitalização das instituições financeiras e expansão do modelo EAD (Educação a distância), há quem questione o futuro desses FIIs.
Leia mais: Como investir em Fundos Imobiliários?
O que são fundos de “papel”
Também chamados de fundos de recebíveis, esses fundos são compostos por títulos relacionados ao setor imobiliário. Diferentemente dos fundos de “tijolo”, esses FIIs não possuem imóveis em seu patrimônio. Em vez disso, o gestor do fundo investe em papéis que representam direitos de créditos imobiliários, conforme veremos a seguir.
Tipos de recebíveis que formam os fundos de papel
Basicamente, os FIIs de”papel”são compostos por títulos de renda fixa como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras Hipotecárias (LHs).
Letras de Crédito Imobiliário (LCIs)
As LCIs são títulos emitidos por instituições financeiras com o objetivo de captar recursos para financiar as suas carteiras de crédito imobiliário. Para formar o patrimônio dos FIIs de “papel”, os gestores compram esses títulos e, no vencimento, recebem os valores da LCI, cuja remuneração pode ser pré ou pós-fixada.
Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs)
Os CRIs também são títulos que representam créditos de operações imobiliárias. A diferença é que não são emitidos por bancos, e sim por securitizadoras – empresas que compram recebíveis imobiliários e os converte em títulos que podem ser negociados no mercado.
Por exemplo, uma construtora reúne todos os recebíveis que tem de um determinado empreendimento e os entrega a uma securitizadora, que passa a deter o direito desses créditos. No entanto, o objetivo da securitizadora é vender esses títulos para investidores. Dessa forma, no caso de um fundo de “papel”, a própria gestão do FII compra esses títulos e recebe a remuneração acordada em contrato.
Os CRIs costumam ter prazos mais longos, justamente por contemplarem negociações imobiliárias. Além disso, não possuem a garantia do FGC (Fundo Garantidor de Créditos), o que aumenta o risco desses títulos. Por isso, sua remuneração costuma ser atrativa, superior à média dos títulos de renda fixa.
Letras Hipotecárias (LHs)
As letras hipotecárias também são títulos lastreados em créditos imobiliários, emitidos por instituições financeiras que operam no Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Na verdade, esses títulos têm sido cada vez menos negociados, perdendo espaço para as LCIs. No entanto, ainda fazem parte das carteiras imobiliárias, e, por isso, estão na composição de vários fundos de papel.
O que são fundos híbridos
Como o próprio nome sugere, os fundos híbridos são aqueles que têm tanto imóveis quanto recebíveis imobiliários em seu patrimônio. Ou seja, ele diversifica os ativos do patrimônio do fundo de acordo com a estratégia da gestão, podendo ter imóveis de vários segmentos e diferentes títulos do mercado imobiliário.
A flexibilidade dá ao gestor a liberdade para escolher o portfólio de acordo com as variáveis econômicas do momento. Ou seja, em épocas de retração do mercado, com baixa valorização ou vacância de imóveis físicos, pode optar por recebíveis imobiliários indexados à inflação (IPCA e/ou IGP-M), por exemplo.
Qual a diferença entre os fundos de “tijolo”, “papel” e híbridos?
Além das características vistas anteriormente, há uma importante diferença entre os três tipos de FIIs em termos de gestão.
Nesse sentido, Vitor Senra, sócio-fundador da gestora Brio Investimentos, observa que, nos fundos de “tijolo”, a gestão ativa acaba sendo baixa. Dessa forma, recai sobre o cotista a responsabilidade de monitorar os ativos do portfólio e seus riscos, e decidir o momento certo de entrar ou sair do fundo.
Já nos fundos de “papel”, a gestão ativa é um pouco maior em relação aos de “tijolo”. Para o sócio da Brio, isso faz com que o cotista precise decidir o momento de buscar mais exposição à renda variável versus renda fixa diante dos diferentes ciclos econômicos.
Por fim, a gestão ativa tem mais força nos fundos híbridos. Nesse caso, segundo Senra, é o gestor o responsável por decidir o momento de buscar mais exposição à renda variável versus renda fixa. Além disso, deve monitorar os ativos do portfólio do FII (e seus riscos) para decidir o momento certo de compra ou venda de cada um deles.
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E qual dos três FIIs é o mais rentável?
Não há uma resposta única para essa pergunta. Isso porque a performance de um fundo imobiliário depende de diversos fatores, como momento da economia, taxa de juros, composição do portfólio, expertise da gestão, e assim por diante.
A seguir, confira algumas vantagens e desvantagens dos três tipos de FIIs.
Vantagens e desvantagens dos FIIs de “tijolo”
Os fundos de “tijolo” tendem a aumentar os rendimentos com o passar do tempo, devido à valorização dos imóveis. Além disso, conforme observa o sócio da Brio Investimentos, o investidor tem a possibilidade de escolher o fundo de acordo com o seu portfólio de imóveis, perfil de inquilinos e tipos de contratos de locação. “O FII de “tijolo” tem perfil de renda variável, e é uma boa opção de investimento em momentos de queda de juros e expansão econômica”, diz Senra.
Por outro lado, o gestor observa que os FIIs de “tijolo” não vendem nem compram imóveis ativamente. Ou seja, esses fundos têm gestão passiva. “Isso requer que o investidor acompanhe de perto o desempenho do portfólio para se proteger de oscilações de mercado causadas por mudanças mercadológicas e/ou ciclos econômicos”, conclui.
Vantagens e desvantagens dos FIIs de “papel”
Já os FIIs de “papel” proporcionam mais diversificação do que os de tijolo. Isso porque, ao investir em recebíveis imobiliários, o gestor consegue alocar o patrimônio em mais setores e tipos de ativos. Além disso, a liquidez desses fundos costuma ser maior do que as dos FIIs de “tijolo”, o que permite ao investidor negociar suas cotas com mais facilidade.
Vitor Senra aponta ainda que os fundos de “papel” são uma opção interessante em momentos de elevação de juros e contração econômica. No entanto, devido à alta rotatividade de ativos, o investidor tem capacidade limitada de escolher o FII pelo seu portfólio. “Por isso, nesses FIIs é fundamental uma análise criteriosa do perfil e capacidade técnica do gestor”, alerta.
Vantagens e desvantagens dos FIIs híbridos
Por fim, entre os três tipos de FIIs, os híbridos são os que proporcionam ao gestor mais flexibilidade para diversificar e proteger o portfólio em momentos de maior oscilação macro e microeconômicas. Mas, nesse caso, também há limitação por parte do investidor de escolher o FII pelo seu portfólio de ativos. Por isso, assim como nos FIIs de papel, aqui também é fundamental a avaliação criteriosa da expertise da gestão.
Como investir em fundos imobiliários
Agora que você já conhece as diferenças entre os três tipos de FIIs, é hora de planejar de que forma esse investimento deve ser feito.
Antes de mais nada, é preciso conhecer o seu perfil de investidor e objetivos financeiros. Fundos imobiliários são investimentos de renda variável e, por isso, exigem maior tolerância ao risco do investidor. Além disso, são ativos adequados para a carteira de longo prazo. Por isso, antes de adquirir cotas de um FII, certifique-se de já ter formado a sua reserva de emergência.
O próximo passo é abrir conta em uma corretora de valores, para que possa comprar e vender as cotas dos FIIs da bolsa. A CVM e a B3 disponibilizam em seus sites uma relação com todas as corretoras autorizadas a funcionar. Além disso, é importante também verificar as taxas cobradas por essas instituições, e pesquisar em sites de opinião sobre o atendimento das corretoras.
Com a conta aberta, é hora de procurar pelos fundos imobiliários disponíveis no pregão. Nesse sentido, estude a política de investimento dos FIIS que lhe parecerem mais interessantes. Ou seja, avalie os regulamentos, prospectos e relatórios de acompanhamento (esses documentos ficam disponíveis no site da CVM e da bolsa). Outro ponto importante a observar na escolha dos FIIs é volume de negociação, para ter ideia da liquidez de suas cotas na bolsa.
Se um de seus objetivos é obter renda passiva, estude o dividend yield (retorno com dividendos) dos fundos imobiliários. Esse indicador mostra o quanto de dividendos um FII distribuiu aos cotistas em um determinado período.
Outro ponto importante a avaliar é o nível de risco dos fundos, tanto em termos de volatilidade das cotas quanto em relação aos ativos que o compõem. Se é um fundo de tijolo, em qual setor investe? Qual a vacância histórica? No caso de apenas um inquilino, qual o prazo e previsão de multa do contrato no caso de desocupação antecipada? Se o FII é de papel, a quais empreendimentos imobiliários se referem os títulos? Quais os índices de reajustes? Essas são algumas das perguntas que lhe permitirão analisar o risco dos FIIs.
Por fim, quanto à tributação, é preciso observar que os rendimentos distribuídos pelo fundo são isentos de Imposto de Renda. No entanto, se você vender as suas cotas, incidirá 20% de IR sobre o lucro da transação, e você é que precisará fazer a declaração e o recolhimento do tributo.
