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QUERO LUCRAR NA BOLSA Se você está começando a investir, é importante saber que pode utilizar diferentes estratégias para montar a sua carteira. Por exemplo, você pode investir com o objetivo de resgatar todo o dinheiro no futuro. Ou também pode aplicar os seus recursos em ativos que pagam dividendos, para obter uma renda extra com investimentos.É justamente para o segundo caso que os fundos imobiliários são considerados uma boa alternativa. Isso porque esses ativos são obrigados por lei a distribuir periodicamente quase a totalidade do seu lucro.Neste guia, mostraremos como funcionam os dividendos nos fundos imobiliários. A seguir, confira de que forma os FIIs distribuem os seus resultados, e conheça algumas regras a respeito.
Como um FII pode distribuir proventos?
O investidor pode ter ganhos de duas formas com fundos imobiliários: ao vender as cotas com lucro e ao receber dividendos referentes ao resultado desses fundos.Nesse sentido, Guilherme Maziero, sócio da Guardian Gestora, aponta que a segunda forma é a mais tradicional e recorrente entre os investidores. “Nos fundos de tijolo, a remuneração se dá por meio dos contratos que cada imóvel firma com os locatários. Já nos fundos de papel ou híbridos, os rendimentos vêm de títulos imobiliários (como CRIs ou outros) que compõem o patrimônio do FII”, explica o gestor.Quais são as regras para pagamento de dividendos em FIIs?
O pagamento de dividendos em FIIs se baseia na Lei 8.668/93, posteriormente substituída pela Lei 9.779/99. De acordo com o dispositivo legal, os FIIs devem distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% dos lucros auferidos pelo regime de caixa a cada semestre. Essa apuração será feita com base em balanço ou balancete semestral, encerrados em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano.Ou seja, assim que aufere as receitas e paga todas as despesas, o FII é obrigado a distribuir praticamente todo o lucro que acumulou em caixa. De acordo com Maria Fernanda Violatti, analista de FIIs da XP, essa obrigatoriedade só não existirá em duas situações.A primeira delas é, obviamente, quando o fundo imobiliário não gera receitas, seja por vacância ou pelo fato de o empreendimento ainda estar em fase inicial, por exemplo. A segunda, é quando, por alguma necessidade específica do fundo, houver autorização de distribuição inferior a 95% na assembleia de cotistas.Maziero, da Guardian, aponta ainda outra situação pouco usual, mas que também pode ocasionar o não pagamento de dividendos regulares nos FIIs. Segundo o gestor, existem alguns casos específicos de fundos que têm loteamentos residenciais ou comerciais, nos quais a distribuição de rendimentos ocorre somente quando há a venda dos imóveis. “No entanto, essa é uma indústria ainda muito pequena e pouco representativa no universo dos FIIs brasileiros”, observa Maziero.Há FIIs que distribuem proventos mensais?
Sim, e são a grande maioria. Apesar de a obrigatoriedade da distribuição dos dividendos ser semestral, a maior parte dos FIIs que existem no mercado faz esse pagamento mensalmente.Nesse sentido, Michele Costa, chefe de Relações com Investidores da Brio Investimentos, observa que isso tem a ver, principalmente, com o perfil mais rentista dos investidores de FIIs.“A maior parte dos investidores de fundos imobiliários opta pelo investimento justamente como forma de obter renda extra mensal. Por isso, sempre procuram fundos que pagam dividendos mensalmente”, afirma Michele.Respeitado o prazo mínimo de seis meses definido em lei, cada gestora de FII terá a própria política de distribuição de dividendos. Segundo Michele, essa informação deverá estar disponível para o investidor no regulamento do fundo, que versará também sobre a estratégia, perfil do investimento e outros pontos importantes.Como é calculado o dividend yield em FIIs?
Basicamente, o dividend yield (DY) mede o desempenho do fundo imobiliário em relação aos proventos que ele paga aos cotistas. O seu valor é expresso em percentual, e mostra a relação entre os dividendos que foram distribuídos no período e o valor da cota, da seguinte forma:Dividend Yield = (dividendos distribuídos no período/valor da cota) x 100Também é possível calcular a valorização que as cotas tiveram, aplicando a fórmula:Valorização = (variação do preço/preço inicial) x 100Mesmo que o DY seja o indicador mais utilizado por quem investe com foco em dividendos, ele não pode ser considerado isoladamente na hora de escolher um FII.Sobre isso, Michele, da Brio, alerta o investidor a acompanhar o comportamento da cota nos últimos meses. “Muitas vezes, o DY cresce não porque o fundo está gerando mais resultados e distribuindo mais proventos, mas sim porque o valor da cota caiu”, alerta a gerente de RI da Brio.Ou seja, para analisar o DY dos FIIs, o investidor precisa fazer sempre algum tipo de parametrização. “Por exemplo, observe o total de proventos recebidos no período dividido não pelo valor da cota no mercado, mas no momento que entrou no FII”, aconselha.Além do DY, há vários outros indicadores importantes para analisar na hora de escolher um FII, como vacância, diversificação do portfólio, expertise da gestão, e assim por diante.Ações x FIIs: quem paga mais dividendos?
Não existe uma resposta definitiva para essa pergunta. Se, por um lado, FIIs são mais regulares na distribuição de dividendos, as ações podem pagar dividendos superiores ao mínimo estabelecido nos estatutos das empresas em certos momentos.Algumas empresas, por tradicionalmente distribuírem boa parte do lucro aos acionistas, são conhecidas no mercado como boas pagadoras de dividendos. Estamos falando de bancos, empresas de infraestrutura, telecomunicações e alguns outros segmentos da chamada velha economia.No caso dos FIIs, a estrutura de distribuição de dividendos é mais engessada. A obrigatoriedade de distribuir é de, no mínimo, 95% do resultado pelo regime caixa. Para que se possa reduzir esse percentual, é preciso realizar uma assembleia de cotistas. Logo, do ponto de vista do investidor que deseja renda mensal, os FIIs acabam sendo uma alternativa mais segura no sentido de regularidade.Além da obrigatoriedade legal, Michele cita outros dois pontos que, no seu entender, favorecem os FIIs em relação às ações quando o assunto é distribuição de dividendos.O primeiro deles é a estrutura de custos dos fundos imobiliários, muito mais enxuta do que a das companhias de capital aberto. Nesse sentido, observa que os FIIs não podem contratar funcionários diretamente, somente empresas terceirizadas para prestação de serviços (administração, gestão e custódia, por exemplo). Além disso, a remuneração desses terceiros é definida de forma contratual e publicada no regulamento do fundo.Por outro lado, uma S/A pode fazer contratações de forma discricionária, sem, necessariamente, aprovar o aumento de despesas administrativas em assembleia. “Ou seja, o acionista minoritário não tem discricionariedade sobre esse tema, diferentemente do FII, que tem uma estrutura de custos bem mais reduzida”, observa Michele.Quais FIIs pagam mais dividendos?
Segundo Maziero, da Guardian, isso depende de fatores como o momento macroeconômico e a fase do ciclo do mercado imobiliário.Nesse sentido, o gestor observa que alguns setores ainda não se recuperaram plenamente da pandemia de coronavírus, iniciada em 2020. “Os FIIs de hotéis e shoppings ainda sofrem com os baixos rendimentos e com a desvalorização de suas cotas. Já galpões logísticos e lajes corporativas foram mais resilientes e apresentaram recuperação, mas alguns ainda não plenamente. Por isso, é preciso olhar caso a caso”, diz.Do lado positivo, Maziero chama atenção para os fundos de recebíveis no atual cenário econômico. “Com pressão inflacionária e alta dos juros, temos visto que os fundos de recebíveis acabam se beneficiando desse contexto, pois possuem repasses mensais. O mesmo acontece com os FIIs indexados ao CDI, com a alta dos juros”.De acordo com levantamento elaborado pela Economatica a pedido do InfoMoney, os 20 FIIs que mais pagaram dividendos nos últimos 12 meses (até o dia 18 de maio de 2022) foram os seguintes:| Nome | Código | Dividend Yield (%) |
| Performa Real Estate FII | PEMA11 | 24,59 |
| Urca Prime Renda FII | URPR11 | 17,96 |
| Valora Hedge Fund FII | VGHF11 | 17,31 |
| Even Permuta Kinea FII | KNIP11 | 16,50 |
| SP Downtown FII | SPTW11 | 15,79 |
| Faria Lima Capital Recebíveis | FLCR11 | 15,47 |
| Rio Bravo Cred Imob | RBHY11 | 14,96 |
| Atrio Reit Recebíveis FII | ARRI11 | 14,89 |
| Devant Recebíveis Imobiliários | DEVA11 | 14,85 |
| Jpp Allocation Mogno FII | JPPA11 | 14,83 |
| Versalhes Recebíveis Imobiliários | VSLH11 | 14,78 |
| Af Invest Cri Fundo de Investimento | AFHI11 | 14,67 |
| Valora Cri Indice de Preco FII | VGIP11 | 14,66 |
| Quasar Cred Imob FII | QAMI11 | 14,64 |
| Kinea Indices de Precos Fundo | KNIP11 | 14,58 |
| Cartesia Recebíveis Imobiliários | CACR11 | 14,52 |
| Vectis Juros Real FII | VCJR11 | 12,08 |
| FI Imobiliário Barigu | BARI11 | 11,88 |
| Plural Recebíveis Imobiliários | PLCR11 | 11,84 |
| FI Imobilia | CVBI11 | 11,82 |
