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O Rio de Janeiro, segundo maior mercado imobiliário do país (atrás apenas de São Paulo), registra um aquecimento nas locações, sobretudo, em sua região central. Essa é a constatação de indicadores habitacionais monitorados pela Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi) e pelo Sindicato da Habitação (Secovi Rio). “O centro do Rio vem tendo um aumento de procura e isso já é reflexo que o movimento Reviver Centro [da prefeitura carioca] traz”, diz Rafael Thomé, presidente da Abadi.
Segundo Rafael Thomé, grandes empreendimentos residenciais estão sendo lançados no centro, o que “já muda o perfil das pessoas”, e trará a reativação do comércio. “É um tipo de vida que, hoje, o centro não tem”, afirma Thomé.
A avaliação é que, no espaço de cinco anos, o centro do Rio de Janeiro passará por uma transformação, atraindo investidores que estão sempre atentos a bons negócios. A procura por apartamentos maiores pelas famílias, observada no período pós-pandemia, se mantém e tornou-se um hábito do carioca. “Isso tudo vem trazendo um movimento maior para a cidade do Rio e o estado, que só têm a ganhar com esse aquecimento”.
Em termos de compra, a tendência observada na zona sul, principalmente, é por apartamentos menores, do tipo estúdio, e para veraneio, por parte de quem é de outros estados e, inclusive, de fora do país, visando aluguel por temporada. O presidente do Secovi Rio, Pedro Wähmann, avalia que a crise bancária internacional que acontece no momento vai atrair investidores em busca de ativos que não “virem pó”.
Com a queda da taxa de desemprego e o cenário econômico brasileiro sendo bem conduzido, Wähmann acredita que levará à queda da taxa de juros, trazendo de volta investimentos para o mercado imobiliário carioca. “O centro do Rio está pronto. Tem tudo”, disse Wähmann.
Segundo o presidente da Secovi, os imóveis comerciais estão se transformando em residenciais. “É uma tendência irreversível”. Para quem vai morar no centro, segundo ele, há inúmeras vantagens como a proximidade do trabalho, as condições de financiamento menores e o acesso à cultura.
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Pesquisa
Pesquisa divulgada pela Abadi e pelo Secovi Rio computou dados de dez administradoras de imóveis, analisando, em média, 8.785 imóveis para locação e 5.268 condomínios, totalizando 254.127 unidades do Rio de Janeiro.
O objetivo foi demonstrar uma análise do mercado na cidade do Rio de Janeiro durante o último ano. Os dados foram enviados para uma auditoria externa e os números encaminhados para o Centro de Pesquisas e Análise da Informação do Secovi Rio (Cepai) para elaboração dos indicadores.
Em termos de condomínios administrados, o levantamento revela que o percentual de condomínios residenciais e comerciais permaneceu praticamente igual. Em janeiro de 2022, eram 83,6% e 5,8%, respectivamente, e, em janeiro de 2023, alcançavam 85,4% e 5,7%, respectivamente. Já os condomínios mistos caíram de 10,6% para 8,9%, na mesma comparação. Em relação ao número de funcionários, os condomínios residenciais mantiveram faixa próxima de quatro empregados no período de 12 meses, enquanto nos comerciais o número caiu de 7,1 para 6,5 funcionários.
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O gasto percentual nos condomínios residenciais revelou queda com as despesas com pessoal, que caíram de 47,3% em janeiro de 2022, para 39,1% em janeiro deste ano. O maior aumento de gastos observado no período ocorreu em água, que subiu de 18,5% para 25%. O atraso registrado na taxa condominial, que corresponde a uma conta em aberto, foi praticamente igual para condomínios residenciais, de 10,2%, e comerciais, 10,1%.
Por porte, o atraso da taxa condominial foi maior nos condomínios menores (12,1%), onde a inadimplência é mais percebida do que nos de grande porte (9,3%). Por bairros, o atraso na taxa condominial residencial foi maior nas seguintes regiões:
- Méier (11,2%);
- Copacabana (11,1%);
- e centro (11%).
Já os menores atrasos foram registrados em:
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- São Conrado (6,4%);
- e no Flamengo (5,7%).
Nos condomínios comerciais, a maior inadimplência foi apurada em Madureira (18%) e na Tijuca (16,2%), enquanto Vila Isabel e Jardim Botânico tiveram as menores taxas de atraso (6,5% e 6,3%, respectivamente).
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Endividamento
Segundo o presidente da Abadi, o endividamento dos brasileiros, que vem registrando recorde desde o ano passado, bem como o desemprego, influenciaram a inadimplência nos condomínios.
De acordo com a Pesquisa de Endividamento e Inadimplência do Consumidor, da Confederação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo (CNC), 77,9% das famílias brasileiras se declararam endividadas, em 2022.
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Do total de 14.988 ações condominiais movidas em 2022, as despesas condominiais representaram 13.353 ações, ou o correspondente a 89% do total. Os dados são do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJRJ).
No relativo ao atraso de aluguel de imóveis por bairros, a liderança também foi exercida pelo Méier nos imóveis residenciais, com taxa de 23,2%, contra 2% na Barra da Tijuca. Nos imóveis comerciais, São Cristóvão aparece com o maior atraso do aluguel (27,3%), enquanto os bairros do Flamengo e Recreio dos Bandeirantes mostram os menores atrasos (4,3% e 4,2%, respectivamente), no período de 12 meses.
As ações locatícias atingiram total de 3.991 no ano passado, sendo o despejo por falta de pagamento a maior motivação, com 67,4%.