Novo financiamento imobiliário atrelado ao IPCA tem prós e contras. Entenda

SÃO PAULO – A Caixa Econômica Federal anunciou na terça-feira (20) suas novas taxas de juros para financiamento imobiliário indexadas à inflação. Os valores partem de 2,95% ao ano + IPCA (para funcionários públicos) e chegam a 4,95% + IPCA, a depender do nível de relacionamento do tomador com o banco, do valor da entrada e outros fatores.

Atualmente, os contratos de financiamento feitos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH, utilizado para imóveis de até R$ 1,5 milhão) têm correção pela TR (Taxa Referencial) – que está zerada. Essa modalidade ainda estará disponível para contratação.

As taxas cobradas pela Caixa hoje estão entre 8,5% e 9,75% ao ano + TR. Considerando a inflação de 3,71% prevista para este ano, os juros anuais da nova modalidade de crédito ficam entre 6,66% e 8,66%. Mais baixos, portanto. Mas é importante ter atenção com as diferenças entre os modelos de financiamento.

Neste cenário, há vantagens e desvantagens claras neste novo modelo. Confira a seguir:

Vantagens

Um benefício do crédito atrelado ao IPCA é o fato de ele permitir que a prestação inicial seja mais baixa. O sistema SAC atual prevê que o valor das parcelas diminui com o tempo, mas a primeira dela é bastante elevada. Num financiamento de 30 anos, a primeira prestação é 11 vezes maior que a última, na média.

O cálculo, que considera que os números são trazidos a valor presente a uma taxa de desconto de 4% ao ano, foi feito por Meyer Joseph Nigri, fundador e vice-presidente do conselho de administração da incorporadora Tecnisa – e defensor do crédito imobiliário corrigido pelo IPCA junto ao governo.

Com essa mudança, diz Nigri, famílias que hoje não têm acesso a financiamento imobiliário passariam a ter – e outros conseguiriam comprar imóveis de maior valor. Veja um exemplo considerando a compra de um imóvel de R$ 300 mil reais, supondo que R$ 240 mil serão financiados em 360 meses (30 anos)(1):

1. (1) Considera um IPCA de 4% ao ano

2. (2) Estimativa

3. (3) A valor presente, considerando uma taxa de desconto de 4% ao ano
   

Mais arriscado (e talvez mais caro)

Não há, pela regra atual, previsão que a TR saia de zero. Vale lembrar, no entanto, que trata-se de um valor definido por resoluções do Banco Central e do Conselho Monetário Nacional – ou seja, seu cálculo está sujeito a mudanças a qualquer momento.

Por esse ponto de vista, a inflação medida pelo IPCA tem uma metodologia de cálculo mais transparente, já que a correção se dá pelo índice oficial de inflação. Mas isso não significa que seja previsível, principalmente quando se considera um financiamento que costuma durar vários anos.

A projeção atual para a inflação está em 3,71% para 2019 e 3,90% para 2020, mas é impossível saber se como estará o IPCA em períodos mais longos. Em 2015, por exemplo, ficou em 10,67%.

Veja também uma comparação entre a meta de inflação e o IPCA efetivo.

Em outras palavras, o comprador assume um novo risco: se a inflação disparar, as parcelas do financiamento disparam junto. “Assim, o risco fica apenas com a pessoa, e não com as empresas”, diz Eduardo Zylberstajn, professor da Fipe especializado no mercado imobiliário. Justamente por isso os bancos aceitam cobrar taxas fixas mais baixas nessa modalidade.

“Em tese, os salários são corrigidos por índices de preço quando a inflação sobe, mas essa transferência nem sempre é perfeita”, acrescenta Zylberstajn. Quando o desemprego está alto, por exemplo, os reajustes costumam ser menores. Além disso, para quem não é contratado CLT (caso de contratos PJ, empreendedores e trabalhadores informais, por exemplo), a realidade é outra. 

Um estudo realizado pelo JPMorgan afirma, ainda que, ainda que as parcelas comecem mais suaves, a dívida total do mutuário tende a subir nessa nova modalidade de crédito. Utilizando as médias do IPCA e da TR dos últimos anos, eles calcularam que o valor total pago ao final das prestações pode ser cerca de 3% maior que o financiamento que segue a TR.

O estudo dá um exemplo. Para um imóvel de R$ 500 mil, com 80% do valor financiado em 360 meses, a parcela a 8,75% mais TR seria de R$ 3.987, enquanto a IPCA mais 4,35%, seria de R$ 2.684, uma queda de 32,7%, segundo o JP Morgan. A dívida final a valor presente, no entanto, seria de R$ 605,9 mil no primeiro caso e R$ 686,8 mil no segundo. A conta do JPMorgan, assim como a feita por Nigri na outra parte deste texto, leva em conta a expectativa de inflação média de 4% nos próximos anos.

Também é importante destacar que, se as parcelas iniciais ficarem mais baixas, a procura por imóveis tende a aumentar – o que, consequentemente, aumenta os preços por metro quadrado.

Próximos capítulos

Ainda não se sabe quantos bancos irão aderir ao financiamento atrelado à inflação e, nesse caso, quais serão as taxas praticadas. Mas é essencial levar em consideração todas as variáveis antes de optar por um modelo.

Sempre que considerar financiar um imóvel, é importante comparar o valor das parcelas (com juros) ao de um aluguel e ao rendimento obtido ao investir o valor de entrada. Também deve-se considerar possibilidades de imprevistos como desemprego e outras mudanças na renda.

A Calculadora FipeZap (neste link) compara os valores de compra e aluguel, levando em conta prazos, juros e investimentos, para ajudar o comprador a definir o que é mais vantajoso para cada caso. Confira abaixo um vídeo explicando como fazer essa conta.