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O bom desempenho do mercado imobiliário em 2022 esconde um risco. Embora estejam no menor nível em quase dez anos, os distratos continuam a representar perigo para quem compra imóvel na planta. Os juros altos e a inflação podem resultar em dor de cabeça em momentos de mudanças econômicas.
A aquisição de imóveis na planta representa uma categoria à parte no mercado imobiliário. Por meio dessa modalidade, o comprador financia a construção do imóvel, pagando intermediárias que, somadas, equivalem à entrada. Após a conclusão da unidade, contrai um financiamento no banco para pagar o resto.
Esse procedimento traz dois riscos embutidos. As intermediárias são corrigidas pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC), que costuma ser mais volátil que os demais índices de inflação. “As incorporadoras escolhem o INCC porque quem compra na planta está, na verdade, financiando a construção do próprio imóvel”, explica Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário e sócio do escritório Tapai Advogados.
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Mesmo em desaceleração, o INCC continua acima da inflação oficial pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), com alta acumulada de 11,17% nos 12 meses encerrados em agosto (contra 8,73% do IPCA). “Quem compra imóvel na planta precisa ter uma reserva financeira porque a intermediária vai subir mais do que a inflação que incide sobre a renda, principalmente em momentos de crescimento do mercado imobiliário, como o atual”, diz Tapai.
Alta da Selic
Após o término da construção, o mutuário precisa estar atento a outro risco. De março do ano passado a setembro deste ano, o Banco Central (BC) elevou a taxa Selic (juros básicos da economia) de 2% para 13,75% ao ano. Quem tinha planejado contrair financiamento imobiliário com juros baixos está passando dificuldades para encaixar a prestação no orçamento agora, com os juros maiores.
“Se a pessoa não fez um planejamento financeiro, pode não conseguir arcar com o financiamento e devolver o imóvel”, adverte Tapai. Ele ressalta que, embora tenha parado de elevar a Selic na reunião de quarta-feira (22), o Banco Central deixou a possibilidade de voltar a subir a taxa caso a inflação volte a acelerar.
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Por enquanto, o consumidor está sentindo menos o impacto do aumento da Selic porque os bancos estão demorando a repassar a alta dos juros para o crédito habitacional. Segundo dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), os juros médios dos financiamentos imobiliários subiram 2,5 pontos percentuais, para 9,8% ao ano, desde março do ano passado (enquanto a Selic subiu 11,75 ponto percentual, de 2% para 13,75% no mesmo período).
“Os financiamentos atuais estão majoritariamente ligados aos recursos investidos da caderneta de poupança. Como a remuneração para o investidor é fixa, isso impede que os juros subam tanto quanto a Selic ou como o IPCA. Então, acredito que o momento deve continuar positivo para o setor imobiliário nos próximos anos”, afirmou o presidente da Abrainc, Luiz França, ao apresentar na quarta-feira (21) as estatísticas do mercado imobiliário no primeiro semestre.
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Distratos
Segundo a Abrainc, o setor imobiliário até agora não sentiu os efeitos da alta nos juros. No primeiro semestre, o número de lançamentos de imóveis residenciais subiu 3% em relação ao mesmo período do ano passado, enquanto as vendas de novos imóveis cresceram 18% e o volume de financiamentos imobiliários aumentou 5%.
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Em relação aos distratos, o índice de contratos cancelados em relação às vendas caiu nos seis primeiros meses deste ano para o menor nível desde o início da série histórica, em 2014. “A queda é muito relevante para a indústria e nos mostra que podemos colocar o pé no acelerador, confiando na segurança jurídica”, destacou França, ao apresentar os dados da Abrainc.
Advogado especializado em processos de devolução de imóveis, Tapai discorda e diz que os riscos continuam. “As incertezas econômicas continuam e muitos dos consumidores que compraram o imóvel na onda atual podem sentir dificuldades lá na frente. Principalmente quem adquiriu na planta”.
Dicas
O processo de distrato sempre resulta em prejuízo para o comprador, diz Tapai, porque as incorporadoras só são obrigadas a devolver 50% do valor pago. “Como as intermediárias deveriam, em tese, equivaler a entrada do imóvel, o consumidor deveria reaver de 70% a 75% do valor”.
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O advogado diz que a melhor saída para o consumidor que comprou imóvel na planta e não conseguiu arcar com as prestações é repassar o contrato com deságio a um amigo ou outro interessado no imóvel, antes de fazer o distrato. “Mesmo com o deságio, o comprador costuma receber 70% do valor investido em caso de transferência de contrato”.
A principal dica do advogado, no entanto, é evitar comprar imóvel na planta e economizar o máximo possível para dar entrada em uma unidade pronta. “Quem tiver paciência e esperar pode comprar uma unidade pronta que foi devolvida por outro consumidor. Na pressa de se livrar do prejuízo, as construtoras costumam vender com descontos”.
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