Cinco eventos que podem impactar a renda de um fundo imobiliário

Um dos maiores erros dos investidores em fundos imobiliários é aplicar os seus recursos olhando apenas os rendimentos, especialmente o último.

Isso, possivelmente, levará a erros uma vez que, no universo dos FIIs, existem vários fatores que podem influenciar, negativa e positivamente, a renda paga por eles.

Essa prática leva investidores a comprar FIIs que podem estar com os seus rendimentos temporariamente elevados ou mesmo a evitarem ativos descontados com potencial elevação em suas distribuições.

Como uma das maiores qualidades dos fundos imobiliários é a capacidade de entregar renda passiva recorrente, precisamos dar atenção em como cada FII consegue gerar os seus resultados e se estão, de fato, sustentáveis.

Afinal, queremos construir uma carteira que seja uma boa pagadora ao longo dos anos e, para isso, precisamos nos certificar de que estamos escolhendo opções que consigam fazer esse trabalho, não é mesmo?

Para isso, montamos uma lista com cinco situações que podem impactar a renda de um fundo imobiliário. Ao entender cada um deles, você conseguirá selecionar melhor os seus ativos e balancear de forma adequada a sua estratégia de alocações.

Vacância

Quando falamos em imóveis, talvez esse seja o primeiro risco que vem à cabeça de um investidor. Isso é quando a propriedade não tem um inquilino ocupando o espaço e pagando aluguel para o Fundo.

Isso não é ruim apenas por não gerar renda, mas as despesas com manutenções ainda precisam ser pagas, entre elas: condomínio, IPTU e outros, o que gera custos adicionais ao Fundo. Ou seja, há um efeito negativo dobrado.

Imóveis bem localizados e de boa qualidade tendem a ter uma resiliência maior contra a vacância, e quando um inquilino sai, o imóvel costuma ter uma recolocação mais rápida no mercado. Por isso é importante avaliar bem a localização dos ativos de um FII.

Inadimplência

Assim como a vacância, um evento de inadimplência também não gera renda. Contudo, nesse caso, o inquilino está lá, só não está pagando o aluguel, seja por problemas financeiros, erros operacionais ou outros motivos.

Inadimplências que se estendem por mais tempo podem acabar em uma ação judicial contra o inquilino para que o fundo não saia no prejuízo pelo tempo de aluguel devido.

Há formas de mitigar essa situação – a carta fiança é o mecanismo mais usado pelos gestores imobiliários.

Revisionais

De tempos em tempos os contratos de locação passarão por revisionais, renovações e/ou renegociações. Dependendo das condições de mercado – como um aumento da vacância ou dos valores pedidos na região – o inquilino pode também pedir por uma redução no valor do aluguel.

Se o pedido fizer sentido e o fundo aceitar essa proposta, os rendimentos podem ser afetados. Caso o gestor não aceite e ambas as partes não encontrem uma solução, o inquilino poderá sair do imóvel e gerar vacância.

Vale notar que o inverso também é verdadeiro.

Se o mercado estivesse com um cenário favorável para aumento de aluguéis, o fundo pode maximizar a sua renda.

Enfim, as revisionais são sensíveis à relação entre oferta e demanda da localização, bem como quanto ao contexto macro econômico do país.

Juros e Inflação

Esse aspecto é mais nítido em fundos de “papel”, que são aqueles que investem em certificados de recebíveis imobiliários (CRI).

A maioria dos CRIs remuneram uma taxa de juros mais uma correção monetária, que geralmente é o IPCA, CDI ou IGP-M (ex.: CDI + 4,00% a.a.). Caso esses índices tenham uma queda, os FIIs de “papel” com esses índices serão impactados negativamente por uma consequência natural.

É possível notar esse efeito com mais facilidade ao observarmos, entre 2020 e 2021, a redução da Taxa Selic (CDI) e o aumento expressivo do IGP-M. Naquele período, os FIIs de “papel” com mais CDI na carteira foram afetados negativamente e aqueles com exposição ao IGP-M foram favorecidos.

Emissões

Esse é um tema complexo que abordaremos de forma breve por aqui. Oportunamente, inclusive, podemos trazer um artigo específico a vocês.

Quando da realização de ofertas, o fundo emite novas cotas a fim de captar mais recursos, para investir em novos ativos, redução de alavancagem, entre outros. Dessa forma, para que o fundo continue pagando a mesma renda mensal, a gestão precisa fazer movimentos que tenham retornos em linha com o portfólio atual.

Porém, se forem comprados ativos com retornos inferiores, a receita do fundo pode não aumentar o suficiente para manter os mesmos rendimentos anteriores, já que, agora, a receita precisa ser distribuída para um número maior de cotas.

Caso as características das emissões sejam desfavoráveis, como um valor muito abaixo do Valor Patrimonial (VP), isso também poderia dificultar a manutenção da renda. Há de se observar também os custos que são inseridos nessas captações.

Em tempo, vale ponderar que, via de regra, uma nova emissão também pode reduzir os riscos direcionais com a chegada de novos ativos.

À medida que os FIIs crescem, os efeitos dilutivos de uma emissão tendem a ser reduzidos. Entendemos que seja uma fase transitória que vivemos nos dias atuais.

O que fazer agora?

O objetivo deste artigo é evidenciar que existem eventos que podem influenciar a renda de um fundo imobiliário, tanto para cima quanto para baixo.

Então, jamais devemos olhar para o rendimento atual de qualquer FII e assumir que essa será sempre sua renda recorrente.

Quando for estudar um ativo, nunca esqueça de avaliar o quanto sustentável é a renda e quais seriam os maiores riscos. Sabemos que pode parecer difícil no começo, mas é por isso que desenvolvemos todo esse trabalho por aqui. O mais importante é buscar entender se há fatores influenciando a renda (para cima ou para baixo).

A maioria dessas informações pode ser encontrada nos próprios relatórios gerenciais. Tente analisar dentro de um contexto histórico, observando a evolução dos indicadores, em vez de olhar, isoladamente, os dados atuais.

Entendendo essas influências, você conseguirá avaliar se o FII é um bom investimento e qual o seu nível de risco. Não só isso, mas você conseguirá também balancear melhor a composição da sua própria carteira.

Bons investimentos.

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