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Embora seja afetado pelo cenário macroeconômico de forma substancial, o mercado imobiliário se vale de um grande atributo: a sua diversidade de ativos. No artigo de julho, tratei de como a reviravolta nos juros globais impactaram negativamente o setor. Mas também apontei alguns caminhos descolados da conjuntura predominante, como o segmento de galpões logísticos e centros de armazenagem de produtos.
Cabe um aprofundamento do olhar para o setor logístico: há uma demanda crescente por galpões, que têm reportado taxas de vacância bastante reduzidas, ao redor dos 10% – níveis já muito próximos do que consideramos o piso do segmento.
No primeiro semestre de 2024 – especialmente no segundo trimestre –, o mercado imobiliário logístico registrou um desempenho acima das expectativas.
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Os resultados apareceram em diversos levantamentos divulgados recentemente na imprensa. Segundo a JLL, a absorção bruta quase dobrou, de 848 mil m² nos primeiros três meses do ano para 1,4 milhão em abril, maio e junho. O aquecimento do setor também apareceu em relatório da Cushman & Wakefield (segundo a consultoria, houve 18 transações que somaram R$ 2,3 bilhões).
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Crescimento para outras regiões
Há outros sinais importantes, ainda não apontados nos levantamentos, que reforçam a resiliência e a robustez do segmento logístico. Um deles é o fato de o mercado ter se mostrado forte não apenas nas áreas primárias, mas também nas secundárias (ou seja, a busca não se limita apenas às localizações mais desejadas).
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Explico: para atender à demanda crescente, há um segundo anel em torno dos grandes centros urbanos ganhando espaço. Muitas vezes acabam até se tornando pontos com capacidade de atender dois ou mais mercados, como alguns galpões localizados entre as cidades de São Paulo e Campinas.
Mesmo em nível nacional, temos situações semelhantes: grandes projetos em áreas centrais do país, com a capacidade de servir como hub para diversos estados ou regiões. Cito dois locais que saltam aos olhos: o entorno de Brasília, com capacidade de atender o Centro-Oeste, e o entorno de Belo Horizonte, com potencial de atender o Sudeste, o Centro-Oeste e o Nordeste.
A entrada de inquilinos relevantes em áreas secundárias reflete uma expansão saudável e sustentável, impulsionada pela necessidade contínua de infraestrutura logística. Além da busca para se adequar a um contexto em que o e-commerce dita as distâncias (e o tempo que produtos precisam estar do destino final), a necessidade de uma estrutura sólida e resiliente a intempéries foi um dos grandes aprendizados da pandemia de Covid-19.
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O setor entendeu a importância de uma base consistente para a manutenção das cadeias de suprimentos – e passou a crescer. Há uma demanda constante por melhor infraestrutura de armazenagem e distribuição, e essa necessidade premente garante, como demonstram os resultados atuais, que o setor permaneça aquecido, com investimentos contínuos em novas construções e modernização das instalações existentes.
Inovação a reboque
Investimentos não trazem apenas expansão numérica. Já começamos a ver projetos de inovação e agregação de valor aos equipamentos existentes, principalmente nas áreas primárias, onde há maior escassez de terrenos.
Uma perspectiva de inovação muito importante para o setor é a de galpões multi-andares. A edificação em localizações de alto valor, próximas aos grandes centros, tem grande capacidade de gerar retornos ainda maiores para alguns empreendimentos. Trata-se de um modelo que já existe fora do Brasil, em países como México, China e Estados Unidos.
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Apesar de tudo isso, temos visto os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) andarem de lado (o que já disse considerar um resultado sofrível). Mesmo assim, o investidor pessoa física deve seguir de olho nos FIIs focados na área de logística. Com base no cenário atual, um bom olhar para o portfólio de ativos, para a estratégia e para os movimentos do gestor vão indicar se o fundo está seguindo o fluxo correto. Sabemos que há muitos fundos bons com preço ainda abaixo do seu valor patrimonial, e é aí onde vamos encontrar as melhores oportunidades.
